通州商住房“以租代售”鑽空子

“雖然我們在通州，雖然商住房限購了，雖然你沒有購房資格，但這樓盤你還能買!”今年連環的限購令，讓通州幾乎沒了不限購的新房，但一位通州珠江四季悦城樓盤銷售人員卻根本沒把限購令放在眼裏。末了，他在掛電話時還補了一句：“這就是開發商的高明之處，你來了就全都知道了!”

到底是什麼招數能把限購政策都“規避”了?記者昨日調查發現，這一樓盤背後恰恰是通過“以租代售”的形式操作，甚至開放商還能提供貸款。

但在業內看來，這個看似當下管用的招數卻暗藏着諸多風險，稍不留神，“購房人”可能“錢房兩失”。

錢數不變

購房卻變租房

通州馬駒橋經海路，佔據兩側的“不限購樓盤”廣告牌已經撤去。今年5月，通州商住和商務型公寓步入限購，但用銷售員的話説，半年多過去，這裏似乎又恢復了限購前的狀態。

原來，開發商與購房人的身份都變了——記者調查發現，這是商住樓盤“起死回生”的原因。

在珠江四季悦城悦景園售樓處，銷售員小張遞出來一份“租賃協議”：出租方為北京珠江投資開發有限公司、也就是這個樓盤的開發商;而“承租方”其實就是“購房人”。

按照通州商住的限購規則，這類商住樓盤只能銷售給企業，如果個人想買，只能走“特殊途徑”，這種“以租代售”的途徑就是其中一種。

記者在租賃協議上看到，租賃期為20年。雖然協議上標註着租金標準以及分期付租的方式，但小張説，實際上的操作方式卻是“像買房一樣一次性繳納‘租金’，至少首付50%，剩餘部分每半年一付款。”

一般來看，商住房由於是商辦立項，土地期限通常是40到50年，可為什麼這裏的租房期限卻有20年?業內分析，按照我國法律規定，房屋出租的最長期限是20年，超過20年後很難獲得法律保護，因此開發商的長租協議繞不開這一關。

“過個三四年，等通州商住限購取消了，這房子就可以直接給你辦房產證了。”更有看頭的是另一份“補充協議”，上面標明“甲方同意在乙方獲得購買資格後按約定的價格優先購買該房屋”。

小張解釋，這裏指的“獲得購買資格”實際上就是通州取消限購，而約定價格就是之前的購房款。然而，相關部門從未透露過通州限購的期限。

成本過高

“公司”撐不下去

在規避限購的路上，開放商的招數一個接着一個。限購令剛發佈時，記者曾對該項目有過調查。當時，一位銷售人員透露，限購令落地第二天就沒什麼人來看房了。

一開始，包括該項目在內的不少商住樓盤都給出同一個解決方案——辦公司，也就是在購房人名下快速辦理一個“空殼公司”，獲得購房資格。不過，這一招存在交易和後續維護成本上的弊病：不僅交易税費較高，購房後每年都需要繳納一筆税費。

小張算了一筆賬，以一套90平方米的房產為例，假設總價288萬元，不計房產税，其中裝修款90萬元、毛坯款198萬元。那麼，年納税額總計“198萬元×8.4‰=1.6632萬元”。

記者採訪中也發現，珠江四季悦城還替“買房公司”想出了把房子出租出去的招數，這樣以來每年的税款就可以大幅下降，如果每月租金4000元，一年下來各項税費加起來大約只有8000多元。

然而，這兩個招數都存在每年需要固定繳納一筆費用的問題，因此並不太受歡迎。以珠江四季悦城為例，上週六開盤後兩天“售出”70多套房，但實際上以企業名義購入的不足10套，其餘都是按照“以租代售”的方式成交。

“今年5月限購後實行過一段時間辦公司的措施，但成本實在太高，一般買家承受不了。”某樓盤銷售內部人士向記者透露出背後的實情，而開發商“開發”出“以租代售”招數也是迫於回籠資金的壓力，“開發商投入了那麼多錢，總得想辦法把房子賣出去收回錢來啊!”

表面便利

背後風險巨大

以租代售，以前的購房款變成了長租協議裏的“租房款”。但實際上，從計算“租金”到買房的諸多環節，這裏依然是按照賣房那一套：以該樓盤最新3.2萬元均價計算，這裏一套90平方米房子的總房款大約需要288萬元。對於如此高的“租房款”，一般的“承租人”是很難承擔的。

可開發商已經想好了後路。“依然能貸款20年，可貸給你錢的其實是開發商。”銷售人員介紹，貸款利息比銀行基準利率還低，只有4.3%。甚至，在首付環節，也有分期付款一説：3天內先交夠20%房款，3個月後再交20%房款，再3個月後再交10%房款，最終湊夠首付50%房款。

這種開發商貸款的辦法看似互利雙方——“租房人”有了錢、開發商也起碼收回至少一半的資金，但實際上對於租房人來説卻是風險重重。“開放商把錢貸款給個人，本身就存在是否有資質的風險。”中央財經大學金融學院教授郭田勇説。

根據《銀行業監督管理法》，未經國務院銀行業監督管理機構批准，任何單位或者個人不得設立銀行業金融機構或者從事銀行業金融機構的業務活動。

這還只是第一重風險。“現在打了擦邊球，可日後開發商資金鍊一旦斷了怎麼辦?遇到拆遷了怎麼辦?”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進説，由於沒有房產證，未來還會有產權不清的風險：如果日後房價大漲，開發商不想賣了，租户又該怎麼辦?如果房企租賃計劃有變，很可能所謂的“租户”房、財兩空。