賭桌上的“籌碼：盈利難題下的北京土拍
令房地產行業投資人士普遍不能理解的是，北京市首批“限房價、競地價”試點地塊最終的結果竟然是100%自持。一位開發商人士稱，“大企業的優勢是賭得起。你有十個籌碼上桌和一個籌碼上桌心態是不一樣的。”這批地塊的獲得者均為大型房企。
“大企業的優勢是賭得起。你有十個籌碼上桌和一個籌碼上桌心態是不一樣的。”一位開發商對21世紀經濟報道記者説。
11月16日-17日，北京市首批“限房價、競地價”試點地塊現場競價。按照規則，最終投報自持商品住房面積比例達到100%，有三塊地轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。
12月1日，北京市國土局官網顯示，最終萬科50億獨得海淀區西北旺鎮18號地，萬科住總聯合體59億競得海淀區西北旺鎮19號地，中鐵36.75億競得大興黃村地塊。
這批100%自持商品房帶給房地產業界極大困惑。不少專業人士以現有經驗無法測算出房企依靠自持模式如何盈利。
中原地產首席分析師張大偉為此研究了半個月。“我仔細想了，這房子必須賣，不賣肯定虧損。”
21世紀經濟報道記者就此採訪了北京萬科。公司方面表示，內部仍在研討中，近期將會向社會公佈清晰且完整的自持商品房地塊建設方案。
記者查閲萬科2016年中期財報發現，上半年萬科共獲取新項目70個，權益規劃建築面積848.8萬平方米，權益地價總額約465.8億元，新增項目均價5488元/平方米。但在北京甚至是環北京區域，萬科只獲取了一塊土地。地塊位於北京朝陽區北小營。淨用地面積約1.4萬平方米，權益地價17.65億元，樓面單價3.39萬元/平方米。
100%自持
“即便我們將土地競拍的測算底價設置到我們能力所及的最高點，最終還是拿不到地。”12月2日，一家央企投資人士對21世紀經濟報道記者説。
這是一線城市拿地現狀。而令房地產行業投資人士普遍不能理解的是，北京市首批“限房價、競地價”試點地塊最終的結果竟然是100%自持。
2日，一位開發商人士對21世紀經濟報道記者説，“投標100%自持的開發商或許在對賭政策放鬆。賭的真諦就是規則的不確定性。”
北京市也並非沒有預防。11月25日，北京市住建委發佈“關於對《北京市住房和城鄉建設委員會關於本市“限房價 競地價”項目自持商品住房租賃管理有關問題的通知》公開徵求意見的通知”。內容顯示，自持商品住房應全部用於對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。持有期間，企業出現破產清算的，其自持商品住房按相關法律法規規定處理;企業進行合併重組或股權轉讓涉及自持商品住房產權轉讓的，須經屬地政府同意後整體轉讓。轉讓後，不得改變自持商品住房規劃用途，應繼續用於出租。
北京市為了預防開發商鑽出售長期使用權的“空子”，還特別規定“為保障租賃雙方合法權益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平台管理，租賃合同須網上籤約，單次租期不超過3年”。
政策層面堵住了開發商寄希望散售的可能，而目前，長期自持是政策層面最希望看到的局面。
據網易房產瞭解，“為尋找新規則下的應對方式，房企高層主動與主營租賃業務的中介機構高層接觸。接洽的內容包括，探索自持地塊定位、產品設計以及租金回報率模型。開發商的訴求是，拿到北京租房大數據，摸清市場水温，找準自持住宅的大致方向。”
一家十分關注自持商品房地塊的房企總裁12月2日明確告訴21世紀經濟報道記者，開發商長期自持土地然後長期出租，這種模式毫無邏輯。
盈利困惑
上述房企總裁稱，經過反覆測算，如果是長期出租模式，開發商每年要虧4個億左右。
張大偉認為，4宗用地將70年持有出租，部分房企之前的政策寬鬆預期將基本落空。未來可能的變現途徑只有租金REITs或者股權整體轉讓，但市值將不可能按照銷售價格計算，按照70年租金計算的話，除非出現嚴重的通貨膨脹，否則按照這4宗地的區位，價值將非常低。房企不虧損的可能性很小。
不過張大偉表示，開發商還可以通過連續簽約等方式出售長期使用權。
上述房企總裁猜測，拿地房企極大可能在對賭政策。畢竟前述11月25日北京市住建委發佈的文件，寫的是“徵求意見”。
因此，該房企人士認為，大企業的優勢是賭得起。“你有十個籌碼上桌和一個籌碼上桌心態是不一樣的。”這四塊自持商品房地塊的獲得者均為大型房企。
亞豪市場總監郭毅2日表示，房企拿下商品房自持地塊。“首先是出於資產配置的需要。北京土地稀缺、供地減少是可以預見的客觀事實，持有土地，能夠獲得因貨幣增發造成的資產價值上漲的溢價收益;其次是企業全國化發展過程中，必然要在北京儲備一定的土地及項目;而從萬科來説，與鏈家的深度合作，具備了構建由售轉租這一商業模式的先決條件。”
另外，郭毅猜測，隨着一線城市供地減少，城市化速度減慢，原來滾動開發規模化取勝的模式無法延續，房企亟待轉型。中央在鼓勵發展住房租賃市場的改革過程中，也可能出台一系列利好政策，為企業由開發銷售轉向自持運營的模式提供一定扶持。
中原地產研究中心統計顯示，今年截至11月30日，四座一線城市合計成交住宅土地106宗，供應的住宅土地規劃建面為1237.75萬平方米，相比2015年同期的175宗2585萬平方米下調幅度達52%。預計全年一線城市住宅土地成交量約1500萬平方米，將是一線城市住宅土地供應歷史紀錄最少的一年。
另外，從11月土地市場表現看，單宗地塊超過10億的地價全國合計有77宗，其中溢價率在100%以上的有25宗，超過50%的有40宗。
“拿地實在是太困難，測算常常沒有意義。所以我打算轉型去做商業地產。”上述央企投資人士無奈表示。