京滬深房價“大泡沫”何時破滅？

針對“高不可攀”的一線城市房價，經濟學家、北京師範大學教授鍾偉近日撰文指出，否定一線城市的房價泡沫很困難，京滬深房價存在泡沫，而且是“巨大的泡沫”。至於泡沫何時破滅，可以觀察M2增速和人民幣兑美元匯率兩個快變量，以及儲蓄率和家庭部門税制兩個慢變量。“運氣不好的話，快變量也許就足夠了。”

鍾偉説，京滬深房價有巨大的泡沫，並用三個例子來解釋。

一是京滬不少單套住宅過千萬的小區，凌亂地停滿了自行車、電摩、老年代步車。這些出行工具的存在，絕對不是因為業主有多麼重視環保，而往往是他們最常用的出行方式。廉價出行方式本身，顯示出幾乎絕大部分業主都已喪失了在當下價格水平下購買新房的能力，他們之所以還能居住在千萬豪宅之內，無非是因為其買得早，很可能不是目前收入高。

二是有統計數據顯示，京滬中位數的家庭可支配收入在約12萬元，位列前20%的高收入家庭的年可支配收入為約20萬元。假定你是個月入2萬的收入不菲的白領，省下50%的收入去養房，京滬最廉價可居住的住宅可能要每套300萬。這意味着，作為高收入白領的你，收入也追趕不上哪怕每年5%的房價漲幅，憑一己之力去買房，也幾乎不再可能。

三是如果計算一下京滬深的住宅市值，可能會發現其荒誕。粗略估計北京約有800萬套住宅，每套300萬元，則市值約為24萬元。那麼京滬深的住宅市值目前很可能超過70萬億元，這還不包這三個城市酒店、商鋪、寫字樓等在內。而當下滬深港三地股市的全部上市公司的市值之和，也就僅僅70萬億。

“這三個城市的住宅甚至超過了有關國民經濟命脈的如此龐大的上市公司的價值時，試圖要回避甚至否定一線城市的房價泡沫，很困難。” 鍾偉説。

至於京滬深房價泡沫何時見頂甚至崩潰?鍾偉指出，泡沫之後，也許是更大的泡沫，也許是泡沫崩潰。可以粗略地觀察兩個快變量和兩個慢變量來觀察泡沫的存亡。

首先一個快變量是人民幣廣義貨幣增速。股票和債券對利率、匯率等的反應和價格調整非常迅速，幾乎沒有粘性，但樓市價格似乎有較強的粘性。當下中國央行的貨幣供應增速似乎在放緩，2017年期待貨幣政策大放水是不現實的。

另一個快變量是人民幣匯率，可以基本不看人們對貨幣籃子、對SDR或者其他複雜參照基準的匯率變動，僅僅需要觀察人民幣對美元指數的變動。目前看，美元似乎處於一個強勢週期的中後段，很可能未來1-2年，人民幣兑美元仍呈有序貶值之勢。但如果觀察到人民幣匯率反轉，則需要予以警惕。因為這種匯率反轉意味着京滬深房價泄氣閥的關閉，並且很可能匯率反轉並沒有伴隨中國經濟增速或者外匯儲備餘額的回升。

第一個慢變量是儲蓄率。目前中國家庭部門的納税是很少的，個人所得税、遺產税、房產税都沒有有效徵管甚至沒有開徵，這是解釋為什麼中國人覺得自身比一些西方發達國家還有錢的重要原因。一個相對理想化的政策設計是首先開徵遺產税，然後完善個人所得税，尤其是分項納税之後的綜合報税納税是否有效十分重要。然後是作為財產税的房產税的普遍開徵。考慮到京滬深不足2%的住宅租金收益率，房產税的開徵必然導致房價劇烈下調。當人們覺得只有死亡和税收不能避免時，已經意味着流向樓市的貨幣加速枯竭。

另一個慢變量是儲蓄率，中國最富裕的羣體正在逐漸老去，相信85後、90後要比其父母輩相對窮困得多。中國生育率的陡峭下行，以及年輕羣體對高消費的渴望，使中國家庭儲蓄率的下行節奏飛快。相信中國90後在人到中年時，應該積攢不下什麼錢財，其目前買方買車甚至日常消費的啃老行為，即意味着其儲蓄率為負，因此中國家庭部門儲蓄率的下行會比日本更快，其也必然帶來房價難以為繼。

鍾偉説：“京滬深房價，曾經神話，仍然神話，見證神話破滅，運氣不好的話，也許並不需等待慢變量，快變量也許就足夠了。”