中國房企馬來西亞圈地：政策匹配是最大風險
過去三年時間裏，馬來西亞人見證了中國投資者的“有錢又任性”。在當地報紙版面，中國房企的面孔正在被馬來西亞人所熟悉。綠地、碧桂園、富力、雅居樂、 新華聯 等前赴後繼。
這個散落在 太平洋 上的島國正在以開放的姿態歡迎中國的到來。一組鮮活的數據，足以證明。
據馬來西亞投資發展局官方數據顯示，去年全年中國內地對馬投資項目17個，是馬來西亞第四大外資來源地。中國對馬來西亞直接投資在過去七年內年增長率達到22%，已成為對馬來西亞投資增速最快的投資國之一。
而硬幣的另一面，風險也無處不在。對於國際經驗匱乏的中國房企而言，能否自如地解決海外投資涉及的複雜政治、匯率、去化等難題，還有待檢驗。
跑馬圈地進行時
新山，儼然是房企在馬來西亞的一個熱門之選。它位於馬來西亞最南端的伊斯干達經濟特區，和新加坡僅2公里左右，兩地用一座跨海新馬大橋連接。它還處在中國“一帶一路”戰略的要衝位置。
和當年的深圳一樣，這個地方很年輕，截至2016年才成立10週年。新加坡給新山帶來的溢出效應，正如香港之於深圳。這一點，馬來西亞柔佛州當地拿督Othman在接受媒體採訪時也並不避諱地肯定過。
按照馬來西亞南方大學文化學者、策略發展總監陳再藩對時代週報記者的闡述，自十年前伊斯干達經濟特區計劃啓動後，新山就已步入發展，2012年前後新加坡的深圳概念也在彼時開始形成。
“由碧桂園金海灣項目開始，新山的房地產業進入發展的快車道。新加坡旁一詞躍入當地人的視野。”他説，他甚至把這裏比作“亞洲新好望角”。
實際上，回溯來看，華人在馬來西亞早就有沉澱。在1750年，馬六甲的中國居民已經有2161人，至少佔據了總人口的1/5。1851年太平天國運動爆發和失敗，更刺激了中國人向南洋的大遷徙。這些人成為手工業者、小店主、船伕、礦主等，並逐漸主導馬來西亞的經濟。就新山地區來説，來自閩粵客潮瓊的五幫華人組成了新山特有的小社會。
地理加上歷史人文的因素，新山成為廣東房企的選擇地，自然並不意外。
對於碧桂園來説，新山是其海外業務的重要戰場之一。現今火熱的是那個主打“新加坡旁”概念的碧桂園森林城市項目，光是廣告支出就超過10億元。在未來20年裏，2500億元已被敲定將投放在這個項目上。
碧桂園對森林城市項目極為重視。據時代週報記者瞭解，楊國強每個月都會去項目案場巡查，在營銷上碧桂園更是將擅長的人海戰術發揮到極致，項目一線銷售人員達600人。今年10月，另一個叫做中央公園的項目也正式問世。
區別於碧桂園，富力公主灣則藉助“新加坡對岸”的噱頭來打開市場。共性上，兩家房企看中的便是新加坡之於新山的溢出效應：優質的英美教育資源，相對低廉便捷的醫療養老服務，永久產權的宜居環境等。
造城建樓的還有綠地。綠地進軍東南亞的首選就定在距離上海總部近4000公里的新山。綠地早前已經啓建翡翠灣、陽光海岸兩大地標項目。
馬來西亞首都吉隆坡，是中國房企們另外一大熱門選擇地。吉隆坡和新加坡在距離上的優勢也是無可比擬。在新加坡總理李顯龍的理解裏，隆新高鐵建成之後，以後可以從新加坡到吉隆坡吃個午餐，再回去新加坡。
各家房企也看到了希望。一個月前，綠地在馬來西亞又插上了一面投資的紅旗——參建馬來西亞吉隆坡“大馬城”和周邊高速公路項目。“大馬城”是馬來西亞重點開發區域，是目前吉隆坡中心區域單一最大、未開發的完整地塊。
“這是綠地在海外市場繼形成資本輸出、技術輸出、產業輸出三大模式之後，正進一步確立房建+基建的綜合競爭優勢，推動國際化拓展的又一次升級。”綠地方面判定。截至目前，綠地在馬來西亞的投資額度達120億令吉(相當於200億元人民幣)，佔據2015年銷售額的近10%。
相對於碧桂園和富力在新山的“造城嬴未來”，雅居樂則更看重吉隆坡現有的資源聚集效應。雅居樂馬來西亞公司總經理蔡高信對時代週報記者表示，雅居樂原先曾考慮過新山，但綜合評估下來，最終還是選擇了吉隆坡。
早在2014年1月，雅居樂馬來西亞的第一個項目就選址吉隆坡市中心。今年1月，吉隆坡滿家樂項目啓動銷售。滿家樂社區(Mont Kiara)距離吉隆坡著名地標建築物雙子塔10公里左右，是吉隆坡有名的高級住宅區。
按照公開數據，雅居樂滿家樂項目320套銷售房源中認籌量達三分之一，是滿家樂區域的銷售冠軍，全吉隆坡排行第二。
雅居樂滿家樂營銷總監王曉曈向時代週報記者透露，該項目99%是賣給本地客户，其中70%左右來自本地的馬來族、印度族和華人，20%-25%是日本和韓國的客户，5%左右是歐美客户。而由於基本沒有在國內做推廣，真正來自內地的客户僅佔1%不到。
雙贏的資產保衞戰
中國房企在南洋集結，成為近幾年地產企業擴張或轉型的焦點之一。正因為房企的目標客羣們也在“出逃”。當中，離不開中國經濟本身的因素以及馬來西亞的吸引力。
渣打銀行資深中國經濟學家顏色在華爾街見聞“2017全球最佳投資機會”年度峯會上有過判斷，中國經濟下行壓力依然存在，短期內下行趨勢不會改變，當中風險第一就是迅速貶值和資本外流的加劇。
事實上，在人民幣大幅貶值的當下，那些中產階級已開始醖釀着向海外的“逃離”。自2014年年初開始發酵的人民幣貶值趨勢，讓他們開始加劇對財產縮水的擔心。年初至今，人民幣兑美元已貶值了約10%。
在這種大背景下，如何保衞資產便成為題中之義。自2010年始的第三波移民潮出現後，輿論已對精英階層和財富的流出做過多次的預警。公開數據顯示，過去四年，中國高淨值人羣在海外投資的比例幾乎增長了一倍，擁有境外投資的高淨值人羣所佔的比例從2011年的19%增長到了37%。
海外投資增長的同時亦是對投資回報率的進一步關注。由《全球房地產指南》公佈的2015年數據顯示，在亞洲眾多國家和地區中，對於一套位於主要城市中心120平方米的公寓來説，馬來西亞租賃投資回報率達到4.57%，遠高於中國內地的2.66%、中國香港的2.82%和新加坡的2.93%。
在馬來西亞的新山，十幾年前幾乎無法想象中國人大量買房的現象。而這些年金主們開始成羣結隊地降臨，他們出手闊綽，常常豪擲千金。對於開發商來説，這部分人買房的“鮎魚效應”能預熱和攪動整個海外市場。
另一方面，馬來西亞本身的經濟自2011年起也在復甦中。公開數據顯示，房價從2013年起基本上每年以至少8%的增幅遞增。為了推動馬來西亞經濟的發展。馬來西亞政府已制定了一系列推動區域發展的計劃。除了首都吉隆坡外，柔佛州南部依斯干達經濟開發區(包括新山市)也是政府重點關注的區域。
馬來西亞政府也敏感地捕捉到了中產階級對國內市場的觀望情緒，主動伸出橄欖枝，以永久產權、市場經濟、零遺產税等為噱頭，吸引他們去海外置業。
當中，不得不提的是馬來西亞第二家園計劃。起源於1996年的“銀髮族項目”計劃，2002年馬來西亞政府開始將申請對象由退休老人擴大到21歲以上的外籍人士。自實施以來，這一計劃以其較低的門檻、較簡易的程序和較優惠的待遇吸引了大批國外人士到馬來西亞定居。
按照馬來西亞政府的官方宣傳，這項計劃有着無數的優點。比如，它不用像其他國家一樣需要移民監，可以保留中國國籍，享受雙重身份的待遇;只要一個人申請，全家享10年居住權，終身可續簽;可以無限次自由出入馬來西亞，不限逗留時間且可快籤150多個國家等。
政府也對到來的房企展示出了友好。就碧桂園城市森林來説，該項目所在地依斯干達發展區已被列為免税區。對於符合依斯干達特區相關標準的旅遊會展、教育及醫療企業，可享受企業所得税減免政策。這是國內房企在海外市場獲得的不多見的特殊禮遇。此外，政府還在不遺餘力地引進各類學校資源。
未來大餅的實現
硬幣兩面，風險也無處不在。海外市場並不全是“藍海”，也面臨着較為複雜的開發風險。
政策匹配問題是最大的風險，中房數據研究院院長陳晟曾向時代週報記者如是判定。在他看來，國外跟國內的開發模式不一樣，和當地政府的關係如何處理、土地的權屬也和國內有所不同，這是“房企出海”的最大障礙，其次才是經常提到的市場環境。
馬來西亞帶給中國房企的是相對低的拿地成本，但低成本如何轉換為理想的收益訴求和良好的去化水平，是另外一個維度的考量。
就拿地本身來説，比如富力，拿地總價達45億令吉(約85億元)，單價約2000元/平方米。不過這樣的單價依舊為當地土地成交價的高價。
穆迪當時的一份研究報告就指出，富力在馬來西亞的土地收購對其信用狀況具有負面影響，一是富力未有在馬來西亞的運營經驗，二是總價佔富力截至2013年6月總資產的7.3%，項目在2014年底進行預售之前，龐大的投資建造成本將使得富力在未來一兩年的調整後，債務對資本比率將維持在60%以上的高水平。
而由於地理位置上的接近性，定位接近的項目之間也容易形成競爭。包括如何去化以及是否供過於求等問題都是房企需要思考的。
就目前來説，碧桂園森林城市項目在馬來西亞更是一個巨無霸項目，除卻填海造地的大量成本不説，項目佔地面積20平方公里，有着20年的開發週期。
不過，中國企業的進入或多或少對馬來西亞當地的發展商產生了影響。就房地產本身來説，銷售的宣傳手法、產品的設計理念等開始陸續被學習到當地的項目上。
按照陳再藩的理解，中資有着自己的魄力，他們的財力、資源和動員力等提供了支撐，“所以在這裏中資願意逆流而上。而本地的開發商更為傳統，傾向於順勢而為，慢慢發展”。
“中國發展商來馬來西亞經常講的一句話，‘我們就借地方的地氣’，可是地方的地氣也應該借外來的契機。”另外一種期待在陳再藩心中展開，“我們習慣下象棋，車馬炮，兵卒過河不回頭，可這都是短兵相接的一種博弈形式。伊斯干達的發展，必須用下圍棋的方式來思考了，象棋和圍棋的差別在這裏。就是開始進行佈局，而不在意於一粒小棋子的得與失，應該以大局來思考。”他説。