產業地產熱潮下的投機亂象與資本出路

住宅地產廝殺正酣，房企又忙於開闢新的戰場。

20世紀70年代末，中國第一個對外開放的工業園區—蛇口工業園創立，工業地產隨之興起。2003年，業內首次提出產業地產概念，並將之作為工業地產的升級與換代。也就是這一年，伴隨着政策東風，國內產業地產開始進入密集開發階段。

綠地、保利、萬科、富力、碧桂園、招商等一線房企紛紛加入戰團。地方政府與房企的投資熱情下，產業園區數量呈飆升之態。來自中國開發區協會的數據顯示，截至目前，國家級經濟技術開發區共有 220 家，國家級高新技術產業開發區數量達146家。

作為房地產細分市場的最大機會之一，產業地產仍被公認為最難的細分領域。蹣跚發展近30年，時至今日，產業地產如何輕重結合?又如何通過資本，像業務遍及全球77個主要城市的物流倉儲運營商—普洛斯那樣，形成地產開發部門、地產運營部門和基金管理部門“三核聯動的閉合資本循環體系”?最終，產業地產將如何創新盈利模式?

繁榮背後，這都是產業地產運營商們必須直面的難題。

房企新戰場

從住宅地產到商業地產，再到產業地產，房地產市場的轉型更像是一場“游擊戰”。隨着產業地產市場化不斷加深，介入產業地產開發運作的市場化主體則越來越多元化。

這其中不乏千億房企俱樂部中的成員。

萬科曾明確表示，公司未來將在住宅和傳統商辦地產之外，積極拓展產業地產等業務。

早在2012年，萬科就曾在鄭州接手美銘全球高新智慧產業園的開發。2014年，東莞萬科綜合產業園項目正式簽約落户大朗鎮石廈村，總投資6.5億元。同年，萬科聯手老牌產業地產運營商天安數碼城集團在上海拿下一塊佔地面積16萬平方米的產業用地。

無獨有偶，另一家千億房企 保利地產 也在今年7月中旬揮師產業地產，其首個項目南沙保利電商港總建築面積約75萬平方米，並於2016年7月13日正式啓動全球招商。

據保利地產副總經理餘英介紹，南沙項目定位為跨境產業園區，將聚集跨境商務、港航服務、製造研發、保税展貿四大產業。

與萬科、保利從產業園切入的模式不同，碧桂園則憑藉科技小鎮全面進軍產業地產。

“產業地產的經濟效益不僅體現在經濟週期的對沖機制和穩定期，還能成為優質土地、優惠政策、中週期利潤、相關業務的重要來源。”在今年 8月舉行的碧桂園“產城融合戰略”發佈會現場，碧桂園助理總裁向俊波向時代週報記者透露，公司目前已有三個科技小鎮項目啓動，“我們5年內會安排不少於1000億元的投入，計劃在深圳周邊建設10個有差異化的科技小鎮，並實現模式輸出”。

這意味着，從未接觸過產業地產的碧桂園需要招兵買馬，從而順利進軍這一細分領域。

這一次，碧桂園找來了幫手戴宏亮。作為前天安數碼城(集團)有限公司(以下簡稱“天安數碼城”)總裁，現任深圳百富東方投資有限公司(以下簡稱“百富東方”)董事長的戴宏亮深諳產業地產經營之道。

成立於1990年的天安數碼城是中國最具規模的城市產業地產開發和運營企業，其模式本質上就是成長性企業集聚發展的服務平台。天安數碼每到一個城市就會將各地的成長性中小企業集聚起來，通過服務平台的提供、上下游產業鏈的建立，促進企業在園區裏更好更快地發展。

時代週報記者瞭解到，2016年6月22日，碧桂園與戴宏亮名下的百富東方合作成立深圳碧桂園百富產城發展有限公司(以下簡稱“碧桂園百富發展”)，具體分工來看，百富東方將主要負責產業引入和運營，碧桂園則主要負責項目硬件建設開發和運營。

盈利難題

繁榮背後的產業地產，卻因監管缺位而潛藏隱患。

餘英曾強調，保利的產業地產項目不通過產業地產圈地搞住宅和商業開發，而是潛心產業園運營。

圈地另作他用，正是當下產業地產存在的亂象。由於產業土地價格較低，不少開發商採用以產業項目立項，然後變更土地用途，開發商業和住宅項目，或者二次轉讓獲取高額土地升值收益。

以北京為例。時代週報記者查閲數據顯示，2015年上半年，北京住宅用地平均樓面地價達到15072.29元/平方米，工業用地平均樓面地價為1425.99元/平方米，處於“價格窪地”。這為一些開發商提供了套利空間。

中國不動產研究中心專項課題組的調研顯示，產業園園區開發重房產、輕產業現象不可忽視。“部分園區存在捨本逐末，過度強調地產項目開發，而輕視產業環境搭建的問題，隨之帶來空置率高企，新區變成‘鬼城’。”而以產業地產為名的投機現象出現，可能成為產業地產發展的最大隱憂。

房企進軍產業地產領域的另一個考驗則是，無論是前期投資建設還是後期管理運營，產業地產都是以資本鏈條為主軸進行操作，要求企業有非常強大的資金保障和融資能力。不過，產業地產又是一個天生融資渠道匱乏的產業，且開發和運營期均比較長，這讓部分產業地產商承擔着高負債運營的風險。

有業內分析人士認為，產業地產的重點不在於批發土地，而在於後期運營，並最終達到資產證券化。

在這種情況下，普洛斯成為了多數房企在發展產業地產的過程中學習的對象。美國起家，新加坡上市，普洛斯是擁有1/3中國血統的物流倉儲提供運營商。

所謂“普洛斯模式”，即在傳統物業自持下兩倍的財務槓桿基礎上，又獲得了5倍的股權資金槓桿，從而使公司資本的總槓桿率達到10倍。更重要的是，將開發部門90%以上的資產置入基金，使得普洛斯提前兑現了物業銷售收入和開發利潤，將投資回收期從10年以上縮短到2-3年。同時，快速回籠的資金被用於新項目開發，項目成熟後再置入基金，從而形成物業開發、物業管理與基金管理部門間的閉合循環。

據時代週報記者瞭解， 平安銀行 將為碧桂園科技小鎮企業提供包括股權融資、互聯網金融、資產管理等服務。而廣州保利電商港方面也透露，公司將在項目運作的同時為金融化做準備，達到一定條件就可進行相關操作。據悉，保利集團目前旗下已有信保基金、保利資本兩家資金運作平台。

不過，普洛斯模式是否真正適用於中國?產業地產與基金能否發揮協同作用?一切仍未有確切答案。