不限購不限貸50年產權的房子 值得買嗎？

買房子不是買白菜，不要看見便宜的就買。

最近有朋友問我：

打算在南京投資一個酒店式公寓，39平米，均價17000左右，水電一切都是商用的，40年產權，説是不限購也不限貸，到期後自動續期，交土地出讓金，契税相關費用都按照商用住宅標準，想問問我這筆投資划算嗎

先得明確一點的是，按照《物權法》的規定，普通住宅70年之後可以自動續期。而對於商業項目土地，使用期限一般是40或50年。《物權法》對此類土地到期後的續期規定不太清晰。也就是説，居住用地到期後可以自動續期，而商業用地目前尚未確定。所以，不要輕易相信銷售人員的承諾。

如果不考慮房屋性質，單看價格還是很有吸引力的。

這種商住兩用的房子，因為得到政策上支持的“不限購、不限貸”和房屋總價低等優勢，受到很多投資者的青睞。

但時，公寓和普通住宅是有區別的，“不限購不限貸”其實也沒那麼美好。

先看一張比對錶格：

簡答的解釋一下上面表格中的內容：

1。產權方面

由於商住兩用的房子，土地的使用性質為非住宅，因此使用時間就是40年或者50年。另外，在售的一些二手商住兩用房，土地使用證大多是在幾年前取得的，因此不少項目的實際使用年限可能會更少一些。

而住宅的土地使用年限為70年，就是俗稱的大產權房。

2。貸款

普通住宅，比如北京、上海購買第一套房的首付是35%，並且可以使用利率更優惠的公積金還貸。

而公寓無論買了幾套，貸了幾次款，只要還清了就不影響以後繼續貸款買商住的房子。可惜的是，買這種類型的房子，貸款是不能用公積金的，並且首付是50%，商貸利率為基準利率的1.1倍。

3。購房數量

普通住宅有限購，全國各地的限購措施有所不同。而公寓則沒有限購措施，只要你有錢就可以買。

4。配套設施

如果買的是新交付的普通住宅，通常都是毛坯房，需要業主自己再去裝修，可能又是幾十萬的支出。

而公寓多為精裝修，拎包就能直接入住，周圍的環境、物業服務也相對較好。

5。成本

普通住宅都是按民用的標準收取物業費、水電氣費的，因此入住後的總成本還是比較低的。

而商住兩用的房子，由於房屋性質不同，相關費用的收取都是按照商業性質的標準去徵收的，粗略算了一下，費用要比普通住宅高出一倍多，這樣以後的入住成本勢必增加很多。

税費上也有差異。普通住宅初次購買和未來轉讓時的契税為1.5%，而商住兩用性質的住宅，契税按3%徵收。

6。落户和子女教育

購買普通住宅後，只要符合當地的條件，都可以落户，還能享受就近入學的政策。這也是為什麼會有“學區房”這麼一説了。

而公寓還得從性質上説，由於是在商業用地上建的，屬於商業性質，因此不能落户，當然孩子的上學問題也無法解決。

7。面積選擇

無論是住宅還是商住兩用的房子，價格都受到地段、市場走勢等方面的影響，同一個區域的房子，房價都差不多。

不過，因為公寓的户型比較單一，面積也比較小，所以買房的總花費也少一些。而住宅主要是剛需住房，因此户型種類比較多，面積也比較大，所以總的花費更多。

規劃君覺得，如果買房真的是打算以後安家入住的，最好避免商住兩用的房子。雖説可能便宜點兒，但這種房子的用途，實際上是SOHO，也就是在家裏辦公或者純公寓式住宅。而後續一系列的問題，比如生活成本高、無法落户、孩子不能就近入學、同樓可能辦公跟居住混合，環境不好……都是麻煩。

如果是投資的話，也要多方面考慮。畢竟商住兩用的房子不能落户，可能未來剛需接盤的比較少，增值幅度會比普通住宅低一些，再加上出手時較高的税費，都會影響投資回報。當然，不是不能投資，但是一定要選擇好的區位、開發商和物業，瞭解清楚區域規劃的前景。