三個中國高淨值家庭的海外買房路徑

見習記者 顧月 北京報道

導讀

雖説有各種渠道能夠成功投資海外房地產，但其潛在的房價、匯率波動，政策變化和對當地法律不瞭解而產生的收益誤判等投資風險也不可忽視。

中國富豪海外買房熱情在蔓延。

據世邦魏理仕公佈的數據顯示，2016年上半年，中國資本的跨國房地產投資約161億美元，較去年同期增長了一倍，超過加拿大和新加坡，成為僅次於美國的世界第二大跨境房地產投資來源。

人生規劃有海外部分嗎？

今年26歲的謝楠畢業於北京某名牌大學，在一家外企從事營銷相關工作，剛結婚不到兩年的她，去年底就開始在北京物色住房，但總找不到滿意的。“六月的時候聽朋友説起在澳大利亞買房，投資兼日後小孩上學，收益不錯，價格還比北京便宜不少，就動心了。”11月28日謝楠説。

經過三個多月的比較與諮詢，謝楠最終敲定了墨爾本西南區的一座200平米左右的獨棟別墅。

“墨爾本的房價不貴，更難得的是前期交費很少。第一階段交換合同的時候只用付5%的首付款，大概3萬澳幣，另交5%左右的税費與1000澳幣的律師費，”謝楠説，“第二階段是2017年底交房前再交35%約20萬澳幣的首付款，以及總共約8000澳幣的各種税費管理費保險費，其餘60%以貸款方式解決，貸款三十年，前五年利率5.1%。”

21世紀經濟報道記者瞭解到，今年4月，為避免海外購房者大規模推高當地房價，提升金融風險，澳大利亞四大銀行表示不再為海外收入人羣提供住房按揭貸款。故現在中國買家一般通過新加坡大華銀行、滙豐銀行或一些小型的基金公司進行貸款，且最多隻能貸65%，這也大幅度推高了澳大利亞購房成本與風險。

但謝楠規劃的很長遠，再在北京工作兩三年，自己就申請借調到墨爾本分部，先生則去申請澳大利亞大學博士，剛好就把墨爾本的房子用起來，小孩也可以在墨爾本長大。

“不過雖然澳大利亞房價不高，但別墅維護費用挺高，土地税、物業費、市政費等每年有近10000澳幣，”謝楠説，“如果不是同自己的人生規劃相結合，不要瞎投資。”

沒有海外移民計劃的何潘就在這上面吃了虧。

“如果你家財萬貫，去海外買房當然是資產保值的方法之一。但只是有些閒錢的中產階級要理財，真的沒必要投資海外房產。”11月30日，何潘告訴21世紀經濟報道記者。

據何潘介紹，家庭年收入税後50萬人民幣左右的他，在北京已有一套兩居室。2014年，他全款在美國達拉斯買了一棟價值30多萬美元的別墅，三年漲了15%。

“後悔死了，真不該腦子發熱就去美國買房，”何潘説，“別墅是真漂亮，但德州房產税每年要2.5%左右，加上保險、租賃管理費、物業費等，一年養房成本快10萬人民幣。”

當時何潘也猶豫過是在北京買還是美國買。但2014年北京房地產市場情況並不好，又經不住中介關於以房養房，保值升值的忽悠，就買了。“如果當時用這筆錢在北京買房，現在估計都翻一倍了。”何潘説。

個人資本出境的“灰白”路徑

據21世紀經濟報道記者瞭解，因為目前中國金融政策並不允許個人銀行資金進行跨境投資，故匯款對象是海外投資公司或房地產公司賬户，不管是否超出5萬美元，都很難直接通過銀行櫃枱實現。

“匯款時如果説明是投資買房，必須出具購房合同，併到外匯管理局取得相關批件，否則很難匯出。”多位銀行客户經理告訴21世紀經濟報道記者。

但中介告訴21世紀經濟報道記者，一般首付款匯出的方式比較多，投資者會找親戚朋友，借用幾張身份證去櫃枱匯，每次不要超過3萬美元。並且千萬不能説是投資買房，就説是律師費或諮詢費。

此外，不少中國公司開發的海外樓盤也可以直接使用人民幣支付。如碧桂園一位客户經理告訴21世紀經濟報道記者，碧桂園在馬來西亞的樓盤可以直接使用人民幣付款，程序十分方便。

“只要不是去悉尼買一棟樓或在洛杉磯買比佛利山莊別墅，普通富裕家庭想要進行一些海外房地產投資，是可以直接通過銀行櫃枱實現的，不用擔心是否要找地下錢莊或其它方式，”某海外房產中介説，“此外，大額資金也可以交給我們處理，收取1.5%-2.5%的手續費。”

雖説有各種渠道能夠成功投資海外房地產，但其潛在的房價、匯率波動，政策變化和對當地法律不瞭解而產生的收益誤判等投資風險也不可忽視。海外房產的投資又是否和其受熱捧的程度一樣，具有相當的價值？

保值可，發財不可

除了傳統的房價波動風險外，海外買房還面臨匯率波動、信貸政策改變、對國外法律不熟悉甚至被中介坑等情況。已有多次海外房產投資經驗的王元前不久就因為澳大利亞信貸政策變化而損失了近3萬澳幣。

今年45歲的王元已有多次海外置業經驗，先後在馬來西亞、美國、澳大利亞投資了5處房產，總價超過人民幣2200萬元。

“雖説外匯管理趨嚴，但主要是針對大額資金惡性流出，如通過地下錢莊或設立離岸公司逃税洗錢等。對於個人單筆的海外住房投資，其實沒有太大改變，即監管不允許，但沒有堵死，私下匯款方式還很多，”11月28日，王元説，“最要提防的反而是購房地區的法律與信貸政策變化，很可能導致房價下跌甚至難以完成合同。”

2015年，王元訂購了澳大利亞布里斯班某樓盤，並付了5%的款項完成交換合同，交房時再付15%首付。但因2016年4月開始，澳大利亞銀行信貸政策變化，四大銀行相繼宣佈不再給海外收入人羣提供購房貸款。

“五月份中介突然告訴我，布里斯班公寓首付提高到四成，並需要馬上辦理成交手續，付清剩下的首付，否則開發商要沒收我們之前5％的定金甚至追償違約金。可當時我剛剛在北京首付130萬買了一套房，加上經濟不景氣，很難在限時內拿出15萬澳幣，只能違約，”王元説，“這次經歷讓我前後損失了近3萬澳幣。”

不過王元認為這只是個例，失敗只是緣於信貸政策突然改變，還恰好趕上手頭緊，但海外置業只要區位選得對，總體還是不錯的。

“海外房產收益主要還是資產保值為主，並沒有一些中介吹捧的那麼大。澳大利亞或美國每年房產税大都在房屋價值的1%到1.5%。我在洛杉磯的別墅每年要交1.5萬美元左右的房產税，租金收入每年不到3萬美元，基本可以覆蓋貸款利息、保險費和管理費等。”

據21世紀經濟報道記者瞭解，王元如今升值情況最好的海外房產是2013年投資的洛杉磯別墅，3年升值了30%，其次是澳大利亞悉尼的公寓，也升值了20%左右，其餘大都持平。

“現在美元升值讓洛杉磯別墅就人民幣而言賺了30萬元，但2016年北京和深圳房價就不止漲了30%，”王元説，“海外投資房產還是出於資產多元配置和長期持有角度，如果沒有相當充足的金錢，或移民、子女出國留學打算，還是慎重考慮。”

此外，同國內置業一樣，海外買房對區位的看重也同樣重要。故中國買家在購房之前，最好親自看看房子的區位與周邊狀況，不要只聽信中介的一面之詞。

好的區位升值潛力更有保障，如美國西海岸城市的升值遠大於中部地區，洛杉磯、舊金山等大城市的升值遠大於小城市。“大城市房價高，小城市去庫存，古今中外都一樣，”王元説，“所以最好在熱門地區購房，不要輕易相信海外的價值窪地説。”