北京購房者平均年齡不斷攀升 探路自持房長租模式

見習記者 宋興國 北京報道

導讀

根據鏈家研究院的數據，2013年至今，北京購房者的峯值年齡，已經從30歲左右，推延到了約33歲，越來越多的居民停留在租房市場。

面對高昂的北京房價，大力發展租賃市場被認為是緩解住房壓力的重要手段之一。

21世紀經濟報道記者發現，由於買不起房的人士越來越多，2016年北京市開始擴大公租房針對的羣體，“老年公租房”、“青年公租房”等新型保障手段開始出現。

另外一方面，2016年年末，北京年末推出的四塊企業自持商品住房地塊，被認為是北京住房租賃市場改革的一次嘗試，因而廣受關注。

北京市規土委相關負責人表示，這是北京的創新舉措，旨在鼓勵、引導開發企業利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。

如何使過去發展混亂的租賃市場，真正成為實現居民住有所居的一大臂助，北京的改革經驗，或許值得借鑑。

公租房保障羣體擴大

近年來，隨着北京房價的一路上漲，北京市的購房年齡不斷推遲，根據鏈家研究院的數據，2013年至今，北京購房者的峯值年齡，已經從30歲左右，推延到了約33歲，越來越多的居民停留在租房市場。

尤其是“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”一直是北京住房市場的調控目標。因此，公租房建設作為北京保障房建設的重要組成部分，發展頗為迅速。

21世紀經濟報道記者發現，針對職場新人和老年人等相對低收入羣體，北京保障房支持的力度正不斷加大。

今年五月，北京市住建委面向新就業無房職工，開展公租房配租試點。試點的三個項目共490套房源，試點配租對象為18-35歲、具備在京購房資格的職場新人。

而11月30日下午3時，北京歷史最大規模的約2.6萬套公租房入市搖號配租，此次搖號共涉及中央批發市場市級剩餘用地等20個項目、25859套房源。

值得注意的是，在上述公租房配租市級統籌項目中，北京市首次推出了“老年公租房”和“青年公租房”。

其中，老年公租房配租對象需滿足家庭成員全部在60週歲以上的條件;青年公租房申請家庭除具備公租房輪候資格外，還需符合家庭結構為單人户、年齡在35週歲以下的條件，並與一個同等資格條件家庭或京籍無房35週歲以下無公租房輪候資格單人户家庭共同申請。

此外，北京市住建委還表示，將拿出1500套房源，對符合購房條件的非京籍青年職工進行專項配租。

而在土地供應方面，21世紀經濟報道據北京市規土委數據計算，2016年，北京市出讓的住宅用地中，要求配建公租房的面積約為221800平方米，約佔當年出讓的所有住宅用地中，規劃建築面積的11.91%。

12月7日，長期關注房地產經濟的中國人民大學商學院教授況偉大認為，相比金融槓桿橫行的住房市場，租房市場價格更能反映經濟基本面，下一步如何規範租賃市場，保護租客利益，降低租金，是通過租賃市場解決住房問題所必須思考的問題。

自持房進入租賃市場

今年6月，住建部提出，到2020年，我國將基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系;基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民特別是新市民住有所居的目標。

因此，除了公租房的保障羣體擴大外，2016年年末，北京年末推出的四塊企業自持商品住房地塊，被認為是北京住房租賃市場改革的一次嘗試，因而廣受關注。

這些地塊的產生，源於9.30調控後，北京土地市場新政。該政策要求這些地塊在出讓過程中，達到競拍價後，企業競報自持商品房面積比例，比例高者為競得人。同時，北京市發佈通知公開徵求意見，提出這些地塊持有年限為70年，單次租期不超過3年，且租金價格由租賃雙方按照市場水平共同商定。

換句話説，這些自持房將長期對外出租。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在12月7日表示，北京的自持房政策，實際上是在積極落實住建部今年的租賃市場發展政策，是供給側結構性改革的一個導向。此類住房項目有其後續發展機會，並不是簡單的“買不起才租”的邏輯，而是一種更為靈活和務實的租賃模式。

這種模式也受到市場的認可。12月7日，銷冠科技深圳公司總經理何軍認為，由於一線城市存量房已經達到一定程度，以及房地產調控導致的買賣市場短期看空，在我國的的租賃市場，實際上已經有機構和開發商選擇自持物業，經營長租房源，部分房企甚至已將其當做下一階段的工作重點。

何軍告訴21世紀經濟報道記者，這類房源主要對象是有核心地段出勤需求、又難以承擔核心地段高房價的商務人士和白領人羣。北京出台政策進行企業自持商品住房地塊的嘗試，可以説是一種市場倒逼下的改革舉措，未來還需要在落户、教育、醫療等配套政策上進行跟進。

不過，與深圳等地開發商主動自持的模式不同，北京模式的一大問題，在於企業的資金壓力。據中原地產首席分析師張大偉在12月7日表示，北京4宗自持地塊約200億的資金投入，按照6%的年資金成本測算，年資金成本高達15億元左右。同時，以60平米一套房計算，這些地塊約可產生8400套房源，每套每年需分擔17萬元資金成本。在現有租售比下，這個成本顯然難以承擔。

今年初，住建部副部長倪虹在接受記者採訪時，曾表示，與房屋交易市場和保障體系相比，租賃市場發育卻相對落後。

未來，無論是公租房還是自持房租賃，都需要進一步發展，其政策探索也一直在進行中。