李嘉誠或有意出售中環中心 內地機構為主要買家

近日，市場傳言李嘉誠有意出售旗下中環中心，但買家的身份依然撲朔迷離。

“雖然中環中心不是整棟物業出售，而只是大部分權益，在這個地段而言這類資產也是相當具有吸引力的，據説有中資買家在接洽。”仲量聯行研究部主管馬安平向《21世紀經濟報道》記者透露。

此前，香港媒體報道，李嘉誠旗下長實地產出售皇后大道中的中環中心75%權益的交易臨近拍板，最終作價約357億港元，買方為郵儲銀行。這宗交易將刷新香港最高單價商業大廈成交，打破灣仔美國萬通大廈125億港元的紀錄。但郵儲銀行卻於11月中在港交所發佈澄清公告，表示暫時無計劃收購中環中心。

事實上，寫字樓是今年香港商業地產市場中的“香餑餑”。“今年單筆成交金額超過1億港元的投資物業成交中，寫字樓佔比達到74%，相比去年36%的成交比例增幅超過一倍，”他表示，並指出作為流動性最強的投資物業，寫字樓目前的租金回報在2.5%-3%左右。

近一年以來，內地中資機構在香港寫字樓市場異常活躍。去年年底，恒大地產以125億港元的天價購入全幢灣仔美國萬通中心，呎價高達3.6萬港元，創下當時最大額商廈買賣及呎價最高紀錄。今年2月，光大控股斥資100億港元，收購同樣位於灣仔優質地段的甲級辦公大樓“大新金融中心”，以總樓面面積約40萬方呎計算，呎價達到2.5萬港元。

中環甲級寫字樓租金同比升9.2%

面對持續低息的市場環境，位於黃金地段的甲級寫字樓尤其受到投資者的追捧。馬安平向21世紀經濟報道記者透露：“目前一般這類寫字樓的平均呎價在3萬港元左右，而內地投資者出價十分進取，願意支付3.5萬港元甚至4萬港元，他們主要的收購目標是一些有海景、命名權的核心地段的整幢寫字樓，但市場上這類物業出售的很少。”

同時，他表示，這些財大氣粗的投資者主要為內地金融機構，包括銀行、保險公司等，“對於他們而言，收購這些寫字樓主要作為長期的戰略投資。”

他指出，今年中環寫字樓的價格升幅達到5.5%，明年預期繼續上升5%-10%。今年香港整體寫字樓的價格上漲4.2%，相比之下，一度受到市場熱捧的零售地鋪的價格則下挫18.4%，主要購物中心則微跌1%。

以中環中心為例，目前長實持有的75%權益，涉及中環中心約122萬方呎樓面，按作價約357億港元計算，平均呎價約2.93萬港元。據悉，目前長實持有的中環中心每月租金收入約7000萬港元，租金回報率約2.8釐。

根據仲量聯行的統計數據，今年前十一個月香港中環甲級寫字樓租金同比飆升9.2%至111.9港元/每平方呎，已十分接近2008年金融危機前高峯水平的116港元。該區平均租金比非核心商業區超出3.3倍，目前核心商業區與非核心商業區的寫字樓租金差距已擴大至五年新高。

“未來五年一些跨國公司將加快遷往非核心商業區，比如部分英國律師事務所已經從中環搬至港島東，這是從未出現過的現象。一些大型的跨國銀行也紛紛縮減在中環的寫字樓規模。”仲量聯行租務部主管龐定勤表示。

他續稱，深港通啓動後將繼續帶動內地金融企業對中環寫字樓的需求，“由於該區寫字樓目前的空置率僅約1.5%，中環將是2017年唯一會錄得租金增長的商業區，升幅在5%以內。”

根據世邦魏理仕公佈的香港甲級寫字樓市場研究報告顯示，在2013年3月至2016年3月的三年期間，香港甲級寫字樓出租面積淨增長410萬平方呎，內地企業佔其中的120萬平方呎;同期，歐美公司的租用面積卻減少了19.9萬平方呎。

商鋪租金下滑明年有望見底

隨着內地遊客赴港“血拼” 熱潮消退，香港核心購物區銅鑼灣、旺角等紛紛出現了為數不少的空鋪。

事實上，這些黃金地段的地鋪租金近年來已有大幅調整，“相比那些一線商場，這些地段的地鋪生意波動較大，因此租金在過去兩年的下跌幅度分別達到22%、15%，我們預計今年的跌幅為18.4%左右，在明年下半年有望見底。”仲量聯行商鋪部主管陳耀峯表示，並坦言目前業主在新租約或續租時通常有30%-40%的議價空間。

今年前十個月，內地訪港遊客同比下滑8.2%，相比去年3%的跌幅有所擴大。其中，以自由行來港的內地旅客則同比減少15.6%。

這對香港經濟支柱之一的零售業的打擊可謂立竿見影。今年前十個月整體零售額同比下跌8.9%，遠遠落後於過去十年9.1%的平均增幅。

化妝品零售商莎莎國際主席郭少明此前表示，目前在旅遊區續租時，目標最少減租40%-50%，“我們最近在一些較好的旅遊區地段找到了兩個店鋪，租金降幅在60%左右。”