房企佈局產業資產運營 嘉豐達“輕運營”擴張

當增量市場轉向存量市場，高週轉銷售模式也不能帶來高毛利時，資產運營管理成為房企的“標配”業務。而作為資產運營管理專業化門檻較高，一旦運營成功卻能帶來高毛利的業務板塊，不少房企開始關注產業地產未來的巨大發展空間，近兩年，包括綠地、遠洋等大型房企都在試水產業園區業務。

“產業就是一個城市的名片，現在能夠看到過去自由散售的園區存在的弊端，管理的混亂，對園區企業缺乏整體規劃，更無法進行後期產業培育”，嘉豐達資產管理有限公司(以下簡稱嘉豐達)北京公司總經理易鵬程向《證券日報》等記者表示，持有運營是必要的，但前期對產業園選址，導入產業的規劃，後期運營服務的專業化，甚至在持有過程中，企業所承受的資金壓力和收益模式，都是目前產業資產運營需要解決的難點。

嘉豐達作為一家資產管理公司，與普洛斯等國際知名企業合作，運用基金模式運營，同時也參股投資園區內優秀的成長性企業，分享成長收益。

產業園規模擴張提速

據統計，中國園區ppp規模已經超過6000億元。事實上，除了一直在產業地產領域專注發展的華夏幸福、張江高科、電子城等產業地產運營商外，該市場已經吸引傳統房地產開發商進駐。

此外，近日北京出讓的多宗地塊中的住宅部分，都是要求開發商100%持有運營的。資產運營，已經成為開發商的“標配”業務，產城融合也是未來房地產行業的重要轉型方向之一。

“過去，開發商不願意做產業地產。以手握1億元資金為例，拿去投資一般三年即可清盤的開發銷售型物業，1億元可能變成3億元，但是投資做產業地產，一個產業園從建設到成熟，週期需要5年-8年，甚至更長，顯然無法實現資金的快速變現。”某產業地產運營商向本報記者如是表示。

無獨有偶，易鵬程也認為，決定一個產業園區是否運營成功的因素是複合性的，比如資金成本的因素，若企業獲取資金成本過高，可能4年就侵蝕掉一個產業園的毛利。

更重要的是，產業園的選址與規劃導入的產業是否契合是先導因素。易鵬程表示，產業是一個城市的名片，也是地方政府税收來源和經濟載體，因此，選在什麼地方，這個地方有什麼，適合做什麼，是產業園落地的關鍵。

據易鵬程透露，嘉豐達目前在北京、天津等城市均有產業園佈局，其項目選址路徑是一線城市周邊和京津冀等地。“在北京周邊，尤其是京津冀有國家戰略驅動，周邊新城發展有空間，北京企業的外遷，給產業園帶來了新機會。”

同時，易鵬程還強調，公司目前專注於三大產業領域。以汽車為代表的高端裝備製造業、以器械為代表的醫藥業和以醫院和技術等資源為代表的大健康產業。而不動產、小城鎮、地產基金產品等領域的投資、運營與管理均是其業務領域。

探路“輕運營”模式

事實上，產業地產前期投入過多，回報週期長，資金壓力過大，後期運營難是其共性難題。

而對於運營企業最為關注的盈利問題，目前來看，業內多一致認為，主要來自銷售物業獲得現金收益、持有物業租賃獲得租金收益，增值服務收益和參股投資園區中的成長性企業獲得的投資收益等。

不過，經過產業和城市升級後，服務開始扮演重要角色，即通過運營服務實現增值收益。易鵬程向《證券日報》記者表示，公司正在全面構建服務產業鏈。但對整個企業來説，無論是增值服務，還是戰略性投資帶來的收益，做小規模園區的經濟效益都是有限的，規模達到一定數量，產業鏈的規模和效應才能發揮出來，才能實現穩定盈利。

鑑於此，易鵬程也透露，公司正在考慮培育PPP模式的項目，當然，PPP項目一般都是數百億元投資的大規模量級項目。

但在規模化擴張中，需要資本的支持。而產業園作為重資產，資金需求量大。對此，易鵬程表示，產業園區有了良性運營後，就會得到市場的正確評價，融資機構就會感興趣。此外，公司正在尋求多方合作，共同開發運營產業園。

事實上，嘉豐達目前是輕重並舉模式運營。而讓資產變輕，是其正在探索的商業模式，包括與普洛斯的合作，以私募股權基金方式運作產業園等。

此前，據嘉豐達相關人士表示，用基金方式運作產業的好處是，第一，可以匹配期限較長的資金去運作產業，避免了追求短期效益，有利於產業發展;第二，與投資機構合作，用投行的思維運作項目，能夠更好地進行趨勢判斷並規避例如由於前期定位不準確帶來的風險。