長租公寓難成開發商盈利寵兒 問題暴露

隨着多地房地產市場限購、限貸政策加碼，越來越多房地產企業試圖尋求更為長效、穩定的盈利模式，長租公寓正在成為房企新的“寵兒”。不過，從現有已開展經營的長租公寓看，盈利性、市場認可度並不樂觀，管理層面湧現出的問題更是層出不窮。相關專家表示，只有不斷提升服務質量，開拓個性化需求市場，長租公寓的未來才能走得更長遠。

長租公寓成租房市場新熱點

南開大學即將畢業的大四學生劉克最近在北京求職應聘，同時他也開始盤算租一套合適的房子，來作為畢業後買房前的過渡。“最好是家電齊全、拎包入住類型的，租客是同齡人更好，租金要保持平穩不能漲得太隨意。”確定好要求後，劉克四處瞭解，發現長租公寓比較契合自己的需要。

比普通租房更省心，房租價格相對穩定，入住的又大都是同齡人，近年來興起的長租公寓正快速成為年輕人租房的選擇之一，也被市場所看好。

事實上，藉助互聯網平台，長租公寓的社會知曉度及市場認可度不斷提升。除了愛上租、優客逸家、隨寓、拎包客等眾多互聯網長租公寓運營品牌的崛起，房企也將之作為待開墾的處女地。其中，萬科較早推出泊寓，越來越多房企已相繼進入該領域。旭輝、復地、景瑞、龍湖等已相繼在北京、重慶、南京等多城市落地長租公寓項目。

由於互聯網品牌有運營經驗，房企有房源，兩者在長租公寓領域的互動也越來越頻繁。去年12月，綠城服務與優客逸家宣佈合作，成立浙江綠城優客資產管理有限公司。綠城服務作為杭州物業服務公司，旗下有大量管理和服務的樓盤資源，可作為優客逸家的儲備房源，而優客逸家則提供標準化的租賃和租住管理服務，目前綠城優客已在杭州濱江、下沙、城西等多地有房源布點，預計在今年底擴張到上萬間房源。

據行業研究機構前瞻產業研究院推出的《中國互聯網+長租公寓產業商業模式創新與投資機會研究報告》數據統計，截至2015年，我國房屋租賃的交易額總規模就達到8000億元左右。目前國內城鎮人口約7.7億人，按30%的租房率來算，大概有2.3億的人口需求，租賃市場未來的租金規模可達萬億的級別，因此長租公寓前景被普遍寄予厚望。

今年3月，由國家發改委、商務部等10個部委就制定了《關於促進綠色消費的指導意見》，鼓勵共享經濟發展，“房屋+共享”成為國家明確支持的行業。這讓長租公寓站在了風口之上，各公寓品牌紛紛選擇一二線城市和更勇於嘗試新鮮事物的年輕人作為切入點。

看好長租公寓市場前景的還有金融機構。目前，不少規模較大的公寓品牌大都以租約證券化的模式，與金融機構建設合作關係。業主和租客的合同可以打包成一個資產包，長租公寓以此向銀行換取等值的資金，提前收回應收款。這對銀行來説也是一種新型的，盈利相對可靠的業務渠道。

問題不斷暴露盈利能力存疑

儘管長租公寓已走上發展正軌，但因尚處於初期，發展存在不少問題。

今年8月，位於深圳龍崗區的泊寓成為其所在小區業主心中的煩心事。原來，泊寓位於萬科翰鄰城二期原有92套住宅的209個單間。然而一經推出，就有小區業主質疑這屬於“房中房”違建，存在安全隱患。而且泊寓將住宅改為經營性用房，未經有利害關係的業主同意。

對於投身長租公寓市場的企業來説，這還不是最棘手的問題，實現盈利才是當務之急。

長租公寓目前以集中式和分佈式兩種業態模式為主，分散式公寓競爭較為激烈，盈利不易，多為初創企業經營;集中式公寓因運營難度大，所以競爭較小，成功運營後成本較低，因此可以獲得更高的租金差。

記者觀察發現，在從事長租公寓經營的主體中，房地產上市公司在資金上佔有絕對優勢，並通過改造自身的存量物業，或依靠自身優勢開發存量市場獲得整棟物業。此類公司經營長租公寓更容易獲利，經營遇到的困難也相對更少。不過，長租公寓屬於長線投資，房企由於融資的問題更願意接受資金的快進快出，發展長租公寓的意願性明顯不如互聯網專業品牌公司。但盈利緩慢同樣考驗着互聯網品牌的耐心，資金壓力大、規模擴張慢，也在制約着市場的步伐。

去年8月中旬，剛獲得1000萬元天使輪戰略投資的駐客公寓負責人曾表示，希望主打“愛情公寓”概念，打造交友平台為主題的青年公寓社區。不過在今年上半年，駐客公寓就被布丁酒店旗下的長租公寓品牌漫果收購。該負責人稱，退出的主要原因是由於市場同類競爭的加劇，以及租房成本的快速上漲，拿房壓力變大。

其實，無論手中是否有自有房產，長租公寓運營商都面臨比較大的壓力。有房的持有成本不斷上升，而無房的拿房成本更是增長迅速。有業內人士曾估算，若要保證盈利，長租公寓運營商需要維持旗下房源90%以上的入住率，這對於剛剛開發出來的長租公寓市場空間而言是一個不小的壓力。

作為一種服務型產品，長租公寓在進入市場後，因為服務方面的問題，還面臨消費者——租客一方的壓力。有租客就向記者“吐槽”，租住期間筆記本電腦不翼而飛，投訴無人理睬。“平台(互聯網長租運營商)有不少人手裏有鑰匙，之前房子又被多次出租過，現在我都不知道該找誰來處理了，體驗和我想象的公寓完全不一樣。”該租客説，等租期滿後，他已經不想再租公寓，而是先找個普通租房過渡，“爭取攢錢早點買上自己的房子”。

管理與服務實現增值

相比傳統中介租房，長租公寓的優勢本應在於統一管理和服務。但由於市場缺少成功經驗，再加上發展初期大量中小型企業湧入，市場良莠不齊的問題尤為突出。這不僅影響了現有企業的盈利能力，從長遠看，行業的形象也大為受損。

業內人士表示，行業發展的良性軌道既要靠低成本拿房，更要用服務來延伸產品價值，通過增值服務創造溢價能力，這對長租公寓的運營能力是很大考驗。

目前，長租公寓的租賃價格在城市中處於中等偏上水平。以萬科旗下位於廣州的泊寓為例，它主要面向35歲以下、有固定工作的年輕人或在校學生。20平方米左右的租賃價格每月在1500元左右，同時還有超過200元的物業管理費、水費、電費等支出，每月居住成本超過2000元，比周邊普通租賃住房要明顯高出一些，並無太多優勢。

但正是由於看中相對乾淨、舒適的環境，所以很多年輕人依然願意留下來。收入更高的羣體則有酒店式公寓等可以選擇。所以，如果長租公寓服務跟不上去，最終被年輕人拋棄幾乎是難以避免的。

為確保公寓整體環境，以及定位的準確，對租客進行必要的篩選不可或缺。以萬科驛項目為例，希望租賃公寓者需要首先進行面試。在招租過程中，萬科驛更偏愛年齡35歲以下、單身無子女、積極上進的新青年羣體，這都體現在面試環節。同時，萬科驛與租客達成協議“客户在租賃期內上述條件發生變化，須提前結束租期，雙方友好解除租約”，這都確保了長租公寓主題鮮明，同時打造優越的環境。

YOU+青年國際公寓創始人之一劉昕也曾表示，產品意在打造社交平台和創業港灣，而並非單純的居住產品。倡導社交功能未來有望成為長租公寓的品牌主打方向，後期的增值服務值得期待。

專家表示，長租公寓屬於長線投資，市場認可度還需要有一個培育的過程，這對運營企業的融資能力也是一大考驗。一旦選擇這一行業，還需要少一些掙快錢的浮躁，潛心運營品牌，等待“大魚吃小魚”的機會。在市場大浪淘沙下，最終留下來的企業有望成為長租公寓市場的“大贏家”。