商户拖欠租金敗訴 反告李嘉誠深圳項目公司合同欺詐
每經記者 黃博文 深圳攝影報道 每經編輯 隋丕寧
同樣都叫世紀匯廣場，同樣都跟李嘉誠相關，因為所在地的不同，命運也截然不同。10月，李嘉誠200億元賣掉上海浦東世紀匯廣場，而遠在深圳的另一個世紀匯廣場的命運，則要坎坷得多。
11月23日，十幾名深圳世紀匯廣場的商家來到香港長江中心，要求會見集團高層反映情況。據商户介紹，由於深圳世紀匯項目的開業情況不理想，入駐商户因蒙受損失而無力交租，深圳和記黃埔中航地產有限公司(以下簡稱深圳和黃中航地產)將他們告上法庭，要求繳交所欠租金。
《每日經濟新聞》記者就此向深圳和黃中航地產諮詢詳情，對方在予記者的回函中表示，“關於近期深圳世紀匯商場部分租户對早前雙方簽署訂立的租約條款有所異議，我司與商户溝通後未能達到共識，我司已循法律途徑處理，日前深圳法院就個案頒發了判決書，並判我公司之入稟獲得勝訴。”“然而，該批拖欠租金及服務費之商户於深圳法院判決前後，曾多次到世紀匯及我司總部所在的香港長江集團中心要求反映情況，嚴重影響長江集團中心租户及我司總部的正常運作，對公眾人士更造成不便。另外，於現場展示之橫額及標語，構成對我司的無理及失實的指控，我司深感憤慨。”
事實真相究竟如何?《每日經濟新聞》記者進行了深入調查，揭秘李嘉誠旗下這一深圳物業項目背後的糾紛歷程。
現場調查：黃金地段商場有點冷清
長江實業地產有限公司網站顯示，深圳世紀匯項目修建在深圳地鐵一號線華強路站上，人流量彙集，商場共7層(含負1樓)，總建築面積約5.9萬平方米。
12月2日下午，《每日經濟新聞》記者來到華強北商圈的世紀匯購物中心。商場頗為冷清，開業率確實不高，一、二樓底層單元有部分商鋪空置，外牆上張貼“原創設計品牌，精彩待現”字樣，高層部分除了餐飲，大部分沒有開業，外牆同樣是某某品牌即將開業的海報。
在最高層6樓，一家餐飲負責人告訴記者，店鋪每月租金10萬元，但經營慘淡。“從2014年進駐就這樣，現在情況更慘了，你看這走動的人，除了工作人員哪有顧客?”她指着空蕩蕩的走廊無奈地表示。據悉，餐廳每月的成本大概要50萬元左右，而從開業到現在，平均每月只有不到30萬元的收入，虧損甚多。
在寫字樓通向商場一個幽暗的通道中，張貼着商場入駐品牌的導引牌，有屈臣氏、老鳳祥等，但在商場卻找不到入駐店鋪。記者走完7層商場，粗略估算開業率在20%~30%左右。
位處黃金地段，又是李嘉誠旗下物業，正是這響亮的招牌吸引着商家入駐，但結果卻是租户大面積虧損的窘境，為此雙方開始了長達兩年的矛盾糾紛。
和黃起訴：談判未果對簿公堂
公開資料顯示，2008年7月，深圳市早年的地標建築天虹商場進行拆除重建，中國航空技術深圳有限公司宣佈與和黃聯手，開發新地標中航廣場。中航提供土地，和黃負責開發、運營及一切費用支出，處於控股地位。深圳和黃中航地產的管理層，也都來自香港。
2014年8月，整個項目的收尾部分世紀匯購物中心低調試業，它的面世時間比外界預期晚了至少一年。
做車險的楊先生是第一批進駐的租户，他租下世紀匯一樓一處15平方米大小的店鋪，和朋友合夥開了一間皮革奢侈品護理店，每月租金610元/平方米。楊先生稱，進駐這麼早是因為商場方面承諾開業率達到70%，當年國慶節正式開業。
記者拿到招商時和黃中航地產出具的商場落位圖顯示，深圳世紀匯引入的都是國際品牌，包括Tommy Hilfiger、Versace Collection、Club Monaco等。
據商户反應，世紀匯的正式開業從2014年的國慶拖到2015年的五一，到最後不了了之。原先通告的知名品牌沒有入駐，開業率不到30%，更有君尚等大品牌相繼撤走，人氣更是慘淡，入駐商户大面積虧損，無力交租。
2014年底，即有部分商户對商場經營不滿，開始停繳租金，2015年上半年商户不滿集中爆發，大部分商户開始停繳租金，並有部分品牌陸續撤場。
楊先生告訴記者，期間和黃中航地產方面代表找商户談過兩三次，希望商户不要撤場繼續經營，大家共渡難關，承諾給持續經營的商户租金六折的優惠。但仍有部份商户虧損嚴重撤場，並提出和商場解約。楊先生的皮革店在2015年5月份撤場，前後虧損30多萬元，屬於數額較小一類。
和黃中航地產一方面和商户談判，另一方面以拖欠租金為由起訴商户，要求追討租户拖欠的基本租金、推廣費及違約金。像楊先生一樣的被告有60至70家，他們大多數都欠租金等費用幾十萬到數百萬元不等。
2016年11月，廣東省深圳市福田區法院判決，第一批被起訴的商户敗訴，數名商家被要求支付所欠租金、推廣費及違約金等費用。法院判決結果出來後，深圳和黃中航地產關閉了與這些商户的溝通通道。商户稱，無奈之下，他們只能到香港長江中心，要求和高層溝通。
針對部分商户的這種做法，深圳和黃中航地產方面對《每日經濟新聞》記者的回函中稱，“部分商户漠視法院之判決，企圖以抗議等行為向我司施壓，以達到豁免繳付其拖欠租金及服務費之目的，我司不同意並將嚴格按照深圳法院頒發判決書執行。對有關人士的上述行為，我司對此予以強烈譴責。”
記者瞭解到，目前，部分拿到深圳市福田區法院民事判決書的商户已經到深圳市中級法院上訴，以求得到他們認為更合理的判決結果。
商户反訴：開業率70%的承諾未兑現
虧損嚴重卻要支付高昂租金，世紀匯的租户們覺得很冤。在接到敗訴判決前後，部分虧損嚴重的租户開始聯合起來反訴深圳和黃中航地產“合同欺詐”。
上述租户楊先生稱，當時的和黃中航地產承諾，商場開業率可以達到70%，國際一線大牌進場，以及電影院、遊樂場綜合體都會到位，還稱深圳世紀匯將來會成為亞洲國際旗艦商場。然而，這些承諾都沒有兑現，就連君尚百貨，也在2015年8月徹底退出。
記者瞭解到，和黃中航與租户的租賃合同並不全然相同，少數租户合同明確約定了70%的開業率。合同寫明：“如該商場整體簽約率低於70%，甲方同意豁免乙方支付基本租金，直至該商場整體簽約率達到70%以上，但該段期間內乙方仍須向甲方支付相當於該房產每月提成租金(該提成租金不得扣減基本租金)”。
租約中一條款還明確稱，“該商場整體簽約率達到70%以上(含70%)的日期以甲方(深圳和黃中航地產)書面通知的日期為準，乙方不得有異議”。據記者向多名商户諮詢，他們從未收到商場關於開業率是否達到70%的回應。深圳和黃中航地產表示，關於開業率的相關證據已經提交至法院，在此不做單獨説明。
記者在採訪多名商户後瞭解到，商户的訴求並不是要抵賴掉所有的租金，而是要求深圳和黃中航地產商討解決問題的辦法，要求共同承擔這些損失。
“我們撤場後，重新進駐的商户租金大約100元/平方米，當時我們租金610元/平方米，差距這麼大，我們感到不平衡。”楊先生稱，和黃中航地產卻要追討全額租金，商户當然不滿意，畢竟商場經營不善是事實。
對此，深圳和黃中航地產向記者回應稱，深圳世紀匯自2014年8月營業以來，公司投入大量資源，進行不少宣傳及推廣活動，在不同媒體包括報章、雜誌、電台、户外媒體以及新媒體如微信大V、網絡論壇、朋友圈等投放廣告。
“我司不斷積極引進不同的主題行業，力求豐富及拓寬商場的業態，以增加客流。近期已有多家新商户陸續開業及積極籌備開業中，當中包括知名運動品牌旗艦店、大型高端健身中心、知名美容及化妝品牌、專業兒童教育中心、大型兒童遊樂中心、多間特色餐飲等。”和黃中航地產回應表示。
原因揭秘：定位不準，經營不善
究竟是什麼原因導致深圳世紀匯項目人氣慘淡?
有業內人士分析認為，世紀匯周邊目前多為中低端的傳統電子小商品市場，諸如華強北電子世界、都會電子城等，並不是公認的商業聚集區，地理位置剛好卡在萬象城和福田CBD的中間，世紀匯、中航九方屬於培養區域商業氛圍的先行者。
除此之外，《每日經濟新聞》記者瞭解到，項目人氣慘淡但更多的還是與經營團隊有關，深圳和黃中航地產管理層大部分來自香港。
一名熟悉深圳商業市場的人士在接受《第一財經日報》記者採訪時表示，深圳世紀匯項目中和黃佔股比例大，香港人在運營管理方面，很多運營思路跟內地不一樣。當時是先開業後招商，開業時還引入了深圳的高端百貨品牌君尚，也有引進一些大牌。開業後負一樓、一樓和二樓的招商情況一直不好，君尚也撤出了。
2015年，深圳世紀匯姊妹項目——隸屬中航地產的九方購物中心開業，很多餐飲品牌都搬去九方，這對世紀匯造成很大沖擊。
《第一財經日報》援引上述市場人士的話表示，和黃根本無心經營這個商場，導致深圳世紀匯的定位規劃不清晰，品牌業態也很亂，招商更加混亂，什麼品牌都可以進駐，讓消費者感覺很低端，直接導致商場人氣一直不旺。
和黃與中航聯袂打造的中航廣場，除了深圳世紀匯購物中心外，還有48層的甲級寫字樓“世紀匯廣場”項目和商務公寓“世紀匯都會軒”項目。其中商務公寓“世紀匯都會軒”是公寓產品，總建築面積為17.9萬平方米。
2011年8月，產品首次亮相，首批逾400套，在整個福田區每平米均價還不到4萬元的情況下，和黃以高達5萬元的每平米均價，短短數天售罄，創造了當時深圳商務公寓的銷售傳奇。
2013年2月，李嘉誠又以近30億元的價格把世紀匯27個樓層賣給了交通銀行，此舉成為當時深圳樓市史上最大單筆交易之一。世紀匯現剩下的樓層被用以出租，由和黃租賃公司打理。
上海浦東世紀匯廣場，已被李嘉誠200億元賣給中國人壽，而惹了諸多麻煩的深圳世紀匯廣場會是他的下一個交易對象嗎?這一切暫時還是個未知數。