房企拿地成本漲50% 9成高價地樓面價高售價20%

土地成本大漲是2016年土地市場的主要表現。

中原地產研究中心統計顯示，截至12月8日，拿地最積極的50大房企合計拿地金額達13256億元，合計建築面積為19233萬平方米，平均拿地成本6892元/平方米。相比2015年標杆房企拿地平均成本增加超過50%。

克而瑞研究中心分析師沈曉玲在9日接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，從目前統計情況來看，9成以上高價地項目的實際樓面價，都比目前周邊商品房在售價格高出20%。

新城控股高級副總裁歐陽捷觀察到，“目前，有些高價地塊會延緩開工、入市，有的已經找到了合作者參股、合作開發，有的還可以引入基金投資。只要企業現金流保持穩健，這些在熱點一二線城市的高地價項目最終還有市場機會。因為熱點城市未來土地供應很難大幅增加，地價也很難下跌，這也意味着這些城市未來的房價幾乎不可能下跌。因此持有這些土地的開發商依然會成為這些城市最後的勝者。拿不到土地的開發商就只能退出這些城市的地產江湖。”

土拍顯房企分化

中原地產統計顯示，截至12月8日的13256億拿地金額刷新了歷史紀錄，相比2015年全年上漲了32.8%。其中有43家企業拿地額超過百億，7家企業拿地超過500億，拿地超過200億的企業達22家，均刷新歷史紀錄。

中原地產首席分析師張大偉認為，房企拿地積極性大漲，寬鬆的貨幣政策是主要原因。在過去幾個月，整體信貸政策寬鬆，大部分房企發債成本明顯降低，最低甚至在3%左右。

克而瑞研究中心研究員楊科偉9日在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，“地價上漲主要跟整個市場環境關係很大。去年全國主要基調是去庫存，很多城市土地市場還是以底價或低溢價率成交。今年尤其是前五十強房企，拿地基本集中在一線或熱點二線城市，這些地方今年土地競爭也相對激烈，地價高是競爭的結果。”

經統計，前述50家拿地積極的房企主要為登陸資本市場的地產上市公司。

歐陽捷分析，房企今年在土地市場的表現透露了三個信息：今年房企購置土地面積達1.68億平方米，按照容積率2計算，50強房企差不多獲得了60%的土地，未來房企兩極分化效應越發顯著；此外，50強房企拿地成本比今年全國房企購置土地平均成本4009元/平方米高了72%，説明這類企業重點佈局在頻出地王的熱點城市；但值得注意的是，拿地成本增加50%，房價不一定增長50%。

高價地能否解套？

對於後市高價地的風險，各方看法不一。但整體都認為，目前開發商消化高價地的壓力較大。

張大偉觀察到，“部分銷售額只有200億左右的企業拿地金額超過400億，如融信等公司，在樓市調控後，未來壓力將巨大。”他研究發現，房企拿地佈局城市中有超過70%分佈在調控城市中，要警惕這些城市調控政策如果繼續重壓帶來的困境。

但楊科偉認為，過去一年，房地產市場普遍出現了量價齊升的現象，但房企用於固定資產投資和房產開發投資的增幅卻較低，可以看出很多企業過去一年多來是以去庫存為主。他判斷，房企手上積累了大量現金。另外，今年以來，房企發債、社會融資環境都相對寬鬆，尤其大型房企因此資金狀況較好。所以拿高價地後，即使硬撐也還可以熬幾年。

楊科偉認為，現在很難説靠房價漲幅來解套地王能否實現，因為城市、地塊間差異較大。但總體壓力肯定較大，若想短期內上市解套，會面臨較大不確定性。

他續稱，“過往高價地解套主要是靠整體市場房價上升，當然也有靠自身產品溢價，還有拉長銷售週期，引入合作伙伴等。這些地王未來有的會很賺錢，有的可能只是能帶來業績但不會有利潤，有的可能要砸手裏了。”

歐陽捷認為，高價地解套大致有兩種辦法：一是等待房價上漲到可以覆蓋土地成本並且能夠有一定利潤。按照目前市場情況看，在政府“控房價、控地價”策略下，房價出現30%以上的年增長概率較低，因此等待時間會相對長。二是合作、轉讓，高地價項目在初期、建設期、建成後，引入合作者或者直接轉讓，平衡其中資金成本，就可以承受在相對長的時間內房價增長緩慢。

不過，歐陽捷表示，“房企敢拿高價地，自然不怕壓力。因為市場不缺客户，缺的是有效需求和供給。目前熱點城市最大的問題不是房價和成本，而是未來可能面臨‘房企無地可建’、‘市場無房可售’，除非我們能夠增加這些城市的住宅用地供應。”

作者：王營 陳如