樓市大戲“虎頭蛇尾” 房貸翻臉風險積聚

風風火火一年，收官卻顯潦草。2016年的樓市大戲，不出意外將上演“虎頭蛇尾”的結局。剛剛過去的11月，重點城市新建商品住宅成交量近21個月來首現同比負增長，全國首套房貸平均利率2015年以來首次回漲，房地產業下行週期已悄然開啓……

成交腰斬

我國房地產業的完整小週期為2至4年，其中上升週期一般只有1年。得益於資金面和行業政策的相對寬鬆，2015年、2016年房地產業均處於上升週期，或預示着下行週期已悄然開啓。來自 西南證券 的觀點認為，2017年全國商品房銷售增速和房地產開發投資增速將雙雙下滑。據不完全統計，10月至11月，全國已有超過24個城市出台了50次不同力度的房地產調控政策。全面收緊的陣陣北風，令樓市極速降温。

11月，易居研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1990萬平方米，環比減少10.5%，同比減少4.2%，這也是近21個月來住宅成交首次出現同比負增長。具體來看，北上廣深四大一線城市環比增幅分別為-7.9%、-24.6%、-23.0%和-32.1%。在30個城市中，雖然仍有20個城市新建商品住宅成交呈同比增長態勢，但北京、上海、深圳、杭州、南京、福州、蘇州等10城市反向而行，變盤意味明顯。值得關注的是，蘇州、福州和南京的新建商品住宅成交同比跌幅高達75.4%、62.4%和58.7%。

成交量暴跌，近期房價會否有鬆動跡象?從房企的年度任務完成情況來看並不樂觀。來自中原地產的數據顯示，萬科、恒大等已公佈業績的10家房企，前11個月合計銷售額達到10528億元，同比上漲73%，年度目標8955億元已超額完成。在資金鍊毫無壓力的背景下，眾房企對11月業績下調15%無動於衷，即便12月市場繼續降温，項目降價的可能性也微乎其微。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，近期各地加大了執法力度，投資投機需求明顯受到抑制。隨着房企項目銷售更加規範，恐慌性交易也開始減少，預計熱點樓市成交面積在12月會繼續下降，房價上漲幅度將收窄。中原地產首席分析師張大偉的分析更為“冷酷”，他認為本輪市場調控將導致四季度成交量較三季度至少下調50%。

房貸翻臉

信貸政策不斷收緊，是今年房地產市場“虎頭蛇尾”的關鍵因素。很多兩個月前擠破頭也要買買買的購房人，被呼嘯而至的户籍限制和首付提高驅趕出局。自11月中旬起，深圳、杭州、武漢、南京、上海、天津等城市加碼信貸調控，有效抑制了房價過快上漲，導致市場觀望情緒更為濃厚。

截至11月20日，在全國533家銀行中，首套房首付兩成銀行減至182家，首付三成銀行增至311家，佔比達58.35%。與此同時，房貸利率走勢反轉。11月全國首套房貸平均利率4.45%，為2015年以來首次回漲。平均利率最低的天津(4.13%)也開始對主流的8.5折優惠説不——從12月5日開始，天津建行首套房貸款利率最低9折，中行最低8.8折。此前在天津16家提供房貸業務的銀行中，1家提供8折優惠，1家提供8.2折，1家提供8.3折，13家提供8.5折。

天津某國有銀行的個貸部人士對新金融觀察記者表示，他們還沒有收到總行有關利率上浮的文件。“目前符合條件客户申請的首套房貸仍可8.5折。不過到了年底，額度所剩不多，審批速度確實放慢了。如果在材料備齊提交系統前收到新文件，客户的房貸利率確實會變。”從8.5折變為9折甚至是基準，對於剛需來説影響不小。以商業按揭貸款150萬元、30年等額本息計算，基準利率4.9%下的月供為10292元，支付總利息為110.6萬元;如果是9折，月供為9679元，支付利息為99.5萬元;如果是8.5折，月供為9373元，支付利息為94萬元。

隨着越來越多的購房者因信貸問題離場，中介人員的好日子也暫時告一段落。西青金樂家門店經紀人汪旭(化名)兩個月拿到10萬元提成後，“生意”突然不好做了，“最近客户大幅減少，公司已經着手安排員工素質培訓，我們小組需要去薊州一週。房地產行業的冷暖我已經歷太多，培訓回來打算先回東北老家過年，來年再戰。”

風險積聚

11月30日，社科院發佈《中國住房發展報告(2016-2017)》，稱全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險，整體風險最為突出的十大城市依次是深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州。報告直指“地王”頻出是加速樓市過熱與恐慌的直接原因，部分地方政府消極調控是房價暴漲和市場恐慌的重要原因，並預測2017年中國樓市將迎來一個短期調整，總體將平穩回落。

中原地產數據顯示，截至11月30日，年內銷售排名前列的40大房企合計拿地金額為破歷史紀錄的10099.79億元，較2015年全年上漲了27.3%;平均拿地成本為6062元/平方米，較2015年增幅高達50%。據機構估算，地方政府從房地產交易中所得占房地產銷售額的3/4以上。比如2014年，全國商品房銷售額為8.73萬億元，其中土地出讓金和11種相關税收就達6.56萬億元，佔到75%。

事實上，針對部分區域土地市場過熱、房價上漲過快，監管層已有大動作。12月7日，發改委等七部門罕見地聯合印發《加強京冀交界地區規劃建設管理的指導意見》，明確指出將要嚴控北京河北交界區域房地產開發建設、強化房地產市場管控。主要內容包括強化協同協作、加強規劃管理、保護生態環境、嚴格管控措施、統籌公共服務體系建設五個方面。在嚴格管控措施中，特別提出要嚴控房地產開發建設，嚴控人口規模。業內人士認為，該意見再次重擊已降温的環京“睡城”，不過控制開發的前提是控制需求，期待相關落地政策。

社科院報告則建議完善短期政策，從而引導樓市軟着陸：第一，密切監測調控效果，做好後續補調的準備。第二，完善“分城施策”，建立“協同作戰”機制。第三，調整城市間土地供給規模，完善土地拍賣制度。第四，清查樓市的違規融資，取消過熱城市的房貸利率優惠。第五，實施前瞻性引導調控政策，主動發聲引導市場預期。