土地市場調控收緊 地方財政恐再度陷入“歉收”

資料圖：火爆的土地競拍現場。 中新社記者 泱波 攝

《經濟參考報》記者多方採訪瞭解到，2016年土地市場“量跌價漲”現象愈趨明顯。中原地產研究中心數據顯示，截至目前，36個重點城市合計住宅土地面積成交2980宗，面積30376萬平方米，同比下調17.8%，但成交金額已達13081.9億元，同比2015年全年上漲52.3%。

以東部某新區為例，該區2016年全年計劃出讓土地2萬畝，目標土地出讓金收入10億元，但2016年前三季度，該區共完成土地出讓3203畝，佔比全年計劃16%，實現土地出讓金收入6.84億元，達到全年目標68%，這意味着，出讓面積僅完成預定不到2成的背景下，出讓金卻已達目標近7成。

再以某一線城市為例，截至目前，其共完成13宗地塊的出讓交易，總計出讓含住宅用地的建築用地約84.56萬平方米，規劃建築面積約186.27萬平方米。也與其此前計劃的850萬平方米差距巨大。

中原地產首席分析師張大偉表示，土地作為稀缺資產，遭到了房企瘋搶。2016年以來，已經有蘇州、南京、上海、杭州、天津等多個城市土地成交金額超過1000億元，從溢價率、樓面價、土地成交額看，均超過了歷史水平。

在此背景下，地方財收有了明顯的支撐。數據顯示，2016年前10月，土地出讓金達26546億元，佔比地方政府性基金本級收入高達88%，顯著高於2015年的80.26%。

從增速來看，前10個月同比增速已經達到15.2%，顯著高於2015年-21.4%的同比增速。

此外，税收方面，目前涉及房地產業的税種有11個，其中5個税種為房地產行業所特有，包括契税、土地增值税、耕地佔用税、城鎮土地使用税和房產税。據《經濟參考報》記者不完全統計，今年前10個月，5個房地產特有税種的税收合計達到30448億元，佔到同期地方政府一般公共預算收入比重的41%。而在 2015年，上述五個税種的合計收入為1.4萬億元，2004年僅為1207億元。

由此，記者初步計算，今年前10個月，土地出讓收入和涉房地五項主要税收之和已經達到近5.7萬億元的水平。和同期地方一般預算與政府性基金兩項收入總和相比，比重達到約57%。參照2015年地方財政收入比例，粗略計算，今年以來，地方財政收入依賴土地房地產市場的比重大約在40%左右。

但值得注意的是，隨着各地政策出台，從資金、需求、信貸等多方面加以約束，市場的過熱成交將會明顯被抑制。這意味着，地方財政主力土地收入將受到明顯影響，地方財政恐再度陷入“歉收”。

國家税務總局收入規劃核算司巡視員王道樹日前在“中國宏觀經濟論壇”上指出，當前税收總量低速增長成為常態，財政日子日益趨緊。從結構來看，傳統税源縮減，新生税源尚未具備足夠的税收帶動力。煙、油、金融、房地產等傳統税源持續萎縮，信息技術、商務服務等新領域税收增長抵不過快速下降的部分。

在頻繁的樓市調控下，土地市場已出現了明顯的降温跡象。中原地產研究中心數據顯示，12月首周全國土地市場成交超過5億元的地塊合計29宗(含深圳上海各2宗商業地塊)，溢價率超過100%的只有1宗，超過50%的只有5宗。

“包括北京成交的數宗全持有出租住宅用地，大部分城市為了避免地王都針對土地加大了限制條件。”張大偉表示，土地出讓的條件越來越多，是導致土地市場數據降温的主要原因，此外，地方的主動暫停出讓，也是影響因素。例如，原掛牌截止時間定為12月8日的武漢漢正街126億元地塊，在12月6日下午突然被宣佈予以撤牌。

《中國住房發展報告(2016-2017)》課題組成員陳多長表示，隨着後期調控的加深，預計土地市場也會隨着一二線城市供地節奏的加快而趨向平穩，“地王”概率大幅降低，持續高漲的土地收入難以維持。

陳多長認為，地方政府可以因地制宜制定和實施短期與長期相結合的土地供應計劃，調整土地供應結構。

中國社科院財政戰略研究院副研究員蔣震則認為，經濟下行期間，地方財政收入因為資源稟賦、產業結構、經濟結構的不同而呈現出不同的影響，地方要加速轉型的進程，努力擺脱經濟增長對資源稟賦的過度依賴。