部分鄭州居民手中有房本卻沒“身份證”
今年7月，鄭州市的平先生在管城區隴海北三街買了一套住宅，房子在7月份做了網籤，9月份受理完畢。本想等拿到房本之後再去銀行抵押貸款，但是，平先生在辦理不動產登記的時候卡了殼。他告訴《每日經濟新聞》記者，鄭州市管城區不動產登記中心的工作人員説查不到土地信息。平先生又到了國土局、房管局，查詢依舊無果。
無奈之中的平先生又來到管城區不動產中心，該中心讓平先生去找小區開發商鄭州市鐵路開發有限公司，而開發商又建議平先生去龍海馬路辦事處查詢，辦事處讓平先生去煙廠后街管城區徵收辦查詢，拆遷辦又把平先生支到鄭州市規劃局。
平先生頗為無奈地告訴記者，“兩個多月過去了，仍沒有單位可以給我開出土地信息證明。”
在記者調查過程中，與平先生經歷類似的業主還有不少。為什麼公開出售的房子，卻查不到相關土地信息?為什麼在不動產統一登記制度落地的2016年，鄭州當地市民卻在辦理不動產登記過程中遇到這樣的挫折?事情背後究竟隱藏着什麼秘密?近日，《每日經濟新聞》記者奔赴鄭州，對此進行了深入調查。
●土地信息去哪兒了?
2016年被稱為不動產統一登記制度“落地”之年。據《經濟參考報》從國土資源部瞭解到，截至7月21日，全國335個地市、2855個縣區中，已有170個地市、1451個縣市區實施不動產統一登記，分別佔比50.7%、50.8%。
但是，在河南鄭州，自從今年8月25日全面推行不動產登記制度至今,不少鄭州市民在辦理過程中遇到了一些坎兒。
案例1：土地徵收手續仍未完成
跟買房者平先生不同，賣房者徐先生在房屋置換交易中也受到了類似困擾。
2005年，徐先生以商品房的價格購買了位於鄭州市桐柏北路開元銀榕花園的一套二手房，並取得了國家頒發的商品房房屋所有權證書。交易完成後，對方並沒有給到土地使用證。當徐先生去諮詢該小區開發商鄭州開元房地產開發有限公司時，對方表示，土地使用證正在辦理中。
“由於當時房地產交易以房產證為準，所以也沒有追究土地證的事情。”徐先生説。
2016年7月10日，徐先生通過房產中介公司，找到了買房人，準備把房子賣掉。籤合同，買房人申請貸款，房管局過户，一切看起來都還順利。
徐先生説，如果按照以前的流程，9月18日應該發給買房者房產證，但是鄭州市房地產管理局發給購房者的卻是一張房產確認單。目前的要求是拿着上述確認單去不動產登記局更換不動產登記證就可以了。
然而，事情的進展並沒有想象中那麼順利。徐先生和購房者在不動產登記局更換不動產證時，竟然沒有查詢到開元銀榕小區的土地信息，因此也無法辦理不動產登記證書。
根據徐先生得到的消息，開元銀榕小區土地徵收手續必須完成才能辦理不動產證。土地徵收手續要想完成，須徵得朱屯村村民的同意，才能進行下去。
案例2：開發商未補繳土地出讓金
鄭州市經開區建達·百度花園小區業主曹先生表示，雖然小區已經住了多年，但在辦理不動產登記過程中，因為查不到小區相關土地信息，無法辦理業務。
據曹先生提供給《每日經濟新聞》的一份《協議書》顯示，該小區地塊開發商是鄭州人友置業有限公司，該公司曾和鄭州經開區管委會簽訂一份協議書。協議顯示，經開區管委會負責將已於2001年出讓給鄭州人友置業的91畝住宅用地，以9.14萬元/畝的價格進行出讓，併為該公司補辦完成剩餘手續。同時，該公司將這91畝土地的出讓金全部付清。
曹先生還提供了一份鄭州市國土資源局和經濟技術開發區分局聯合出具《權屬證明》複印件，上面寫道，鄭州人友置業有限公司在鄭州經濟技術開發區經開第三大街以西、經南三路以南通過出讓方式獲得91.1291畝國有土地使用權，用於建設住宅項目，土地使用年限為70年，土地使用證正在辦理之中。落款時間是2005年8月20日。
有了《權屬證明》是否可以辦理土地證?《河南商報》報道稱，鄭州人友置業經辦此事的一位負責人稱，土地出讓金已於2006年4月30日繳過了，約為833萬元。2014年，曾經有過一次辦理土地證的機會，但是要求按當時的出讓金標準來補繳。“隔了十年，十年前的標準和十年後的標準，我們得再繳2億元。當年賣才賣多少錢?關鍵籤的有協議書。”據介紹，當時，很多開發商都沒有“補差”。
曹先生説，結果我們小區成了業主無法買賣交易、抵押貸款的有房本的“小產權房”。
對於以上案例，鄭州市不動產登記部門的相關人員表示，都涉及土地問題，不動產登記方面不好回答。鄭州市的房屋存量很大，土地方面很複雜，不是簡單能説清的。涉及土地這塊，國土資源局已經出台了一些文件，正在解決。之前不能辦理(不動產登記)的小區，已有工作人員去做調研了，準備拿出一些政策和解決辦法。作為不動產登記部門，無論遺留的土地問題還是房產問題，均不好回答。
●誰來補繳土地出讓金?
北京市中唐律師事務所王佳紅主管律師表示，沒有土地信息，開發商已經破產或者找不到人，無法完善土地信息;開發商沒有繳納土地出讓金，而土地登記無法辦理，但是業主已經取得了產權證;開發商的土地被查封了，無法辦理土地登記手續等。上述歷史問題有一個共性，就是業主已經支付了房款、取得了產權證，甚至有的房子已經交易多次了，而由於開發商的問題或政府監管不力而導致無法辦理不動產登記。針對歷史問題，基本原則應該是尊重歷史、尊重業主私有財產的所有權。
房地產業內人士章林曉表示，這些問題在不動產統一登記前，其實也一直潛藏着存在，現在只是因為不動產統一登記而浮現了出來。
是否應該由業主補繳土地出讓金?章林曉認為，這取決於業主當年與開發商簽訂合同的內容。如果合同規定土地性質是國有出讓土地，則土地出讓金應該由開發商補交。如果合同規定土地性質是國有劃撥土地，則國有劃撥土地上市場交易的土地出讓金，應該由業主交納。
王佳紅律師認為，無論從合同約定、法律規定還是從公平角度，業主都不應該繳納土地出讓金。首先，在業主和開發商的買賣合同上，並沒有約定開發商所拖欠的土地出讓金應該由業主繳納，所以讓業主繳納土地出讓金沒有合同依據。其次，從法律規定上來看，沒有任何一部法律規定，土地出讓金應該由業主繳納，或者規定當開發商拒絕繳納土地出讓金的時候應該由業主承擔。再次，就這些業主而言，已經取得了產權證，根據法律規定，業主之所以能取得產權證肯定是開發商用地手續、建設手續、銷售手續都已經具備的情況下政府才能給業主發證。
王佳紅表示，既然業主已經支付了全部的購房款，且已經實際佔有和使用房屋，更是取得了產權證，那麼開發商沒有繳納土地出讓金的法律責任不應該由業主買單。“當然，具體情況要具體分析，有的業主買的就是小產權房，本身就沒有產權證，這種情況要區別對待。”
●土地信息不明確能不能辦不動產登記?
在二手房交易中，有哪些樓盤不能辦理不動產登記，11月28日晚，《每日經濟新聞》記者走訪了鄭州市多家房產中介。
金水區恆輝房產的一位置業顧問表示，現在賣二手房都是先查詢好土地信息，確認無誤後才拿來掛牌。目的就是為了防止買賣成交之後雙方不能辦理過户。而另外一個置業顧問表示，鄭州市不動產登記出台後，因為無法辦理(不動產登記)而出現了許多糾紛。畢竟不動產登記是新生事物，而這些問題主要是歷史(遺留)問題，所以只能慢慢解決。
在走訪過程中，世家房產和21世紀不動產鄭州弘業加盟店的經紀人也表示，對於土地信息不明確的房屋，不予在門店掛牌。
11月29日上午9點，記者來到鄭州市金水區政務服務中心，門外排起了十幾米的長隊，排隊的鐵柵欄旁立着“不動產登記排隊入口”的指示牌。記者來到辦理櫃枱，諮詢哪些情況不能辦理不動產登記?一位工作人員表示，不同小區有不同情況，不能一概而論。當日下午，記者來到鄭州市不動產登記中心辦事大廳。大廳內張貼的兩張紙上對此給予了明確的解釋。關於房屋是否符合登記條件：只要房屋所落座的土地取得大土地證，且無查封、無抵押、無改變用途、無跨宗地界線，就不影響辦理不動產登記。沒有取得大土地證的房屋，以及存在土地被查封、被抵押、房地用途不一致、房地權屬不一致等問題的房屋，在鄭州市政府出台相關政策前，暫時無法辦理不動產登記。
關於土地登記在城中村集體名下的：凡是通過確權方式登記在城中村村集體名下的土地，地上房屋未辦理有償使用手續的，因此這類房屋也不能辦理二手房交易過户(轉移)登記。不管之前在房管局辦理過幾次轉讓，在不動產登記機構都無法辦理相關登記。到目前為止，沒有解決措施。關於土地是省直單位房改房的：目前省直單位房改房大部分土地都沒有辦理登記，國土部門正在研究相關解決方案，待該區域土地登記基礎數據庫建成後，方可辦理相關登記。
王佳紅律師認為，針對歷史遺留問題應該進行區別對待：針對業主具備產權證但土地信息不完善或土地出讓金沒有繳納或土地手續不齊全等，導致無法辦理不動產統一登記的，應該為業主開創綠色通道，予以登記。針對土地權屬來源合法，但地上建築物不合法的，應該待房產手續完善後，再行辦理不動產登記。其次，應該進一步強化政府部門嚴格執行法律規定。
章林曉表示，處理這些歷史遺留問題，鄭州市政府需要在法律的框架內尊重歷史事實出台一些相關政策。湖南吉首市的處理經驗，或許值得借鑑學習。“當然，鄭州最重要的是要結合當地實際來出台相關政策。”
《吉首市不動產統一登記工作中相關問題的處理意見(試行)》顯示，凡土地權屬來源合法，只辦理了房屋分户權證且土地總證齊全的，由項目開發實施責任主體單位或街道、社區物管辦組織業主委員會按相關規定辦理不動產登記;對雖辦理了房屋分户權證但土地使用權證下落不明的，由市國土資源局按程序將原土地使用證註銷後，由項目開發實施責任主體單位或街道、社區物管辦組織業主委員會按相關規定辦理不動產登記。
針對上述問題，據河南《大河報》報道，河南省國土資源廳近日出台並下發了《關於做好當前不動產登記工作的指導意見》，對於此前出現的部分因無土地信息等原因造成的房屋無法辦理轉移、抵押登記的情況，給出了相應的解決方案，這也意味着着此前那些解決不了的問題終獲突破口。