建立房地產長效機制 應從重建市場秩序入手

李宇嘉

上週末召開的中共中央政治局會議，在分析研究2017年經濟工作時提出，2017年是推進供給側結構性改革的深化之年，要深入推進“三去一降一補”，要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。

筆者認為，十八大以來，以供給側結構性改革打破轉型困境的架構已建立，未來將進入改革“深化期”。就房地產而言，儘管市場化發展已有20年，但短期應急式管理較為多見，各界渴望長效機制儘快出爐，以攻克行業積弊以及對經濟金融的掣肘。

本輪樓市調控，之所以再次啓動行政干預並在需求端加碼，市場失靈倒逼政府幹預強化是重要原因。今年以來，實體經濟盈利下滑，“資產配置荒”預期強烈，由於金融監管的不盡完善，旨在穩定經濟和助推轉型的寬鬆貨幣政策被少數人異化為“加槓桿”的資產配置盛宴。

基於控制系統性風險的考慮，管理層不得不再次行政干預以糾偏市場失靈。但是，調控只是將部分需求和流動性暫時摁住，未來總體寬鬆的貨幣政策基調、人口流入不會改變，“資產配置荒”難以改觀，熱點城市樓市資產泡沫風險猶存。

目前，市場監管上還存在“短板”，比如今年4月住建部透露，未來將落實新建商品房、二手房買賣合同網籤備案制度，實現網籤業務系統全覆蓋。這意味着還有一些三四線城市沒有網籤備案制度，“一房多賣”情況仍然存在。有的二線城市，儘管已建立網籤備案制度，但執行不到位。比如，有的開發商通過“假網籤”來捂盤惜售、製造供不應求的假象，這些都源於網籤備案制度在監管上有疏漏。

近期，住建部相繼公佈兩批房地產開發企業、中介機構違法違規“黑名單”，其中不乏一些知名企業。這些企業主要涉嫌發佈虛假廣告，惡意編造散佈謠言，製造房源緊張氣氛，採取違規預售、捂盤惜售等手段，煽動消費者購房，以抬高房價、牟取私利等。事實上，中介機構、開發企業以及近年來興起的自媒體中，上述違規行為普遍存在，在很多城市甚至成為見怪不怪的“潛規則”。由此，重建市場基礎秩序，已經成為監管的基本內容，也是建設長效機制的第一步。

但是，多年來房地產市場監管更多地集中在上游開發和預售審批上，對中下游銷售端(包括二手房)及牽涉到房企、中介機構、媒體的行為監管較少。同時，近年來熱點城市樓市已進入存量時代，一線和二線城市二手房交易佔比分別達到60%和50%，中介代理、估價、按揭等環節牽涉的行業內人羣龐大，京滬深房產中介從業人員為開發企業的2倍以上。但監管重點依舊在上游開發和新房市場，二手房交易、中介機構、自媒體在很大程度上處於野蠻生長的態勢。

隨着存量房交易佔比越來越大，有限的行政資源無法應對，未來行業監管鏈條必須要重構。目前，熱點城市一個行政區的房地產管理部門，專職房地產市場管理的可能就3~5個人，但轄區內僅中介從業人員就有數千甚至更多。

基於此，借鑑發達國家的經驗，必須要發揮行業協會自律管理的作用。例如住建部發布“黑名單”就是行業自律的一種形式。行業自律要以“授信激勵、失信懲戒”為原則，讓失信者寸步難行(無人買其房、無人找其代理)，倒逼市場形成誠信的威懾作用和經營習慣。

行政監管、行業自律和社會管理將是未來房地產管理的三股力量。行業公共屬性突出，管理社會化的情況下，合理配置管理資源也是監管的重要內容。因此，要建立全面準確、可得性強的數據體系。目前，樓市在槓桿率、房價收入比、住房自有率、庫存及消化週期等方面的結論差別很大，甚至截然相反，原因就在於數據的制約。

此外，熱點城市土地供應不足，癥結在於工業用地盤活難度大。由於產能過剩、外需疲軟，新經濟成為轉型方向，熱點城市大片工業用地亟待盤活。但土地掌握在國企手裏，若轉向住宅，規劃和用途管制的上位法橫亙在面前，要麼補繳鉅額土地出讓金(過去這些土地是無償劃撥的)，還要自建生活配套;要麼，到期後政府收回重新“招拍掛”。

目前，為降低成本，藉助創業創新政策東風，掌握土地的國企都在打造創新型產業用房、創意園區等，但一窩蜂后辦公商業就過剩了，住宅用地供應緊張沒有得到緩減。因此，盤活存量須在用途管制、利益平衡上做系統的政策設計。

(作者為深圳市房地產研究中心研究員)