最高法提出“一房數賣”等案件審理意見

11月30日，最高人民法院公佈《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》，指導各級人民法院依法公正審理各類民事案件。紀要對社會保險制度與侵權責任的關係、醫療損害責任糾紛、房地產糾紛、勞動爭議糾紛等案件審理提出了明確的指導意見。

民事審判工作中，妥善審理好物權糾紛案件，是保護產權最直接的體現。而房地產糾紛案件的審判歷來是民事審判的重要組成部分。

紀要對此明確，審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法佔有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先後等順序確定權利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先於已經合法佔有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據確定。

關於以房抵債問題，紀要指出，當事人達成以房抵債協議，並要求製作調解書的，人民法院應當嚴格審查協議是否在平等自願基礎上達成;對存在重大誤解或顯失公平的，應當予以釋明;對利用協議損害其他債權人利益或者規避公共管理政策的，不能製作調解書。

“在房地產領域，存在土地出讓、合作開發和房屋買賣、房屋租賃、房地產中介的一、二、三級市場，從公權力干預的程度上看，是依次減弱的，因此，在對合同效力的把握上，也要依次放寬。”最高法民一庭負責人説。

為此，紀要明確，“當事人僅以轉讓國有土地使用權未達到城市房地產管理法第三十九條第一款第二項規定條件為由，請求確認轉讓合同無效的，不予支持”，“當事人僅以轉讓抵押房地產未經抵押權人同意為由，請求確認轉讓合同無效的，不予支持”。

同時，此次公佈的紀要對農村房屋買賣、違法建築相關糾紛、土地補償費分配糾紛以及訴訟時效等問題提出了指導意見。

該負責人解釋，對於農村房屋買賣糾紛，由於國家目前正在對宅基地制度改革進行試點，政策性特別強，總的原則是區分試點地區和非試點地區，試點地區要在國家政策允許範圍內進行依法保護，非試點地區仍要保持原來政策的連續性。

紀要還明確，在涉及農村宅基地或農村集體經營性建設用地的民事糾紛案件中，當事人主張利潤分配等合同權利的，應提供政府部門關於土地利用規劃、建設用地計劃及優先滿足集體建設用地等要求的審批文件或者證明。未提供上述手續或者雖提供了上述手續，但在一審法庭辯論終結前土地性質仍未變更為國有土地的，所涉及的相關合同應按無效處理。

完善財產徵收徵用制度也是保護產權的重要內容。紀要明確，要在現行法律規定框架內，綜合考慮當事人生產生活狀況、户口登記狀況以及農村土地對農民的基本生活保障功能等因素認定相關權利主體。要以當事人是否獲得其他替代性基本生活保障為重要考量因素，慎重認定其權利主體資格的喪失，注重依法保護婦女、兒童以及農民工等羣體的合法權益。