房地產調控思路謀變 業內熱議“長效藥方”

解析政治局會議信號

12月9日，中共中央政治局召開會議，分析研究2017年經濟工作。對比去年12月14日中央政治局會議，這次會議強調的經濟工作內容延續“穩中求進”原則並提升到新高度，首次在政治局會議中提及農業供給側改革、房地產平穩健康發展長效機制等，並提出當下經濟存在的問題——產能過剩、需求結構升級矛盾仍突出、金融風險顯現、部分地區困難較大等。

時隔一年半，中央政治局會議再提建立“房地產長效機制”，引起各方關注。

過去的樓市調控政策，以限購、限貸甚至限價為主，被認為更多是針對樓市短期需求的調控。這類行政調控手段，雖然暫時遏制住了房價上漲勢頭，但由於並未改變市場根本供求關係，一旦退出，房價可能很快出現報復性反彈，令調控成果大打折扣。今年以來，在多種因素影響下，部分熱點城市房地產市場出現了較大波動，迫使這些地區出台調控政策，為市場“退燒”。

中央政治局9日召開會議，分析研究2017年經濟工作。會議提出，明年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。

2014年，中央曾提出，健全房地產市場調控長效機制，主要藉助住房、土地、財税、金融以及不動產登記4類政策性工具。

在建立房地產長效機制的施政目標下，相關政策如何配合，房產税、不動產登記等呼聲甚高的政策工具如何落地，成為各方關注的焦點。

直接原因：市場波動較大

12月9日，中共中央政治局召開會議，會議提出，明年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。

新華社援引清華大學房地產研究所所長劉洪玉稱，房地產市場穩定發展，關鍵要穩定市場預期，減少市場參與者的非理性行為。從此次會議看，下一步應加快住房制度、土地供應制度、住房金融體系、房地產税收制度、房地產市場規制、新型城鎮化等一系列制度建設，以長效機制引導市場穩預期。

實際上，本屆政府建立伊始，就已提出建立房地產平穩健康發展長效機制的目標，這一目標在去年4月底召開的中央政治局會議上，再度得到確認。

過去一段時間，去庫存是房地產工作重點。在去年年底的中央經濟工作會議上，商品房去庫存被確定為經濟工作五項中心任務之一。今年4月，政治局會議同樣涉及房地產議題，但並未提到房地產長效機制建設的相關內容，而是提到“有序消化房地產庫存”。

此背景下，去年底今年初以來，一些地方，採取提高公積金貸款比例、減税、財政補貼等手段鼓勵購房。不過，去庫存的效果還未顯現，在寬鬆的政策背景下，部分熱點城市房價出現強勁上升，地方政府不得不出台更嚴厲的調控政策，房地產市場迅速退燒。

這種波動較大的市場局面，被認為是中央再次強調建立房地產平穩健康發展長效機制的重要原因。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，必須給房地產市場的發展注入穩定的因素，其中，長效機制就是最關鍵和最核心的內容。

全國土地利用總體規劃專家組成員、中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明也指出，長效機制的建立，不僅要考慮如何形成組合拳，還要考慮政策推出的時機。要綜合考慮社會對相關政策的承受性和社會經濟發展的宏觀背景，在經濟發展放緩的新常態下，尤其需要慎重。

兩大抓手：

房地產税與不動產登記

嚴金明認為，有效的經濟槓桿作為世界各國通用的調控做法，應是房地產長效機制的主要內容。

這在頂層設計中也有體現。2014年3月，中共中央、國務院印發了《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》，第一次對房地產長效機制作了官方系統性闡述。按照該報告，健全房地產市場調控長效機制，主要藉助住房、土地、財税、金融以及不動產登記4類政策性工具。

其中，房地產税與不動產登記制度，被認為是建立房地產長效機制，最為重要的兩大政策工具。

同策諮詢研究部總監張宏偉總結和梳理近年來的相關政策後認為，房地產長效機制的粗線條概況，應包含兩方面。首先是，到2020年前後，完成房地產税設計和立法，對房地產交易和持有環節來徵税，通過結構性的差別化税收政策來抑制投機性需求，調節收入分配。

其次是建立和實施不動產統一登記制度，實現全國個人住房信息聯網。通過全國住房信息系統，為差別化房地產調控提供數據支撐和決策指南，避免一刀切，有效提前地為樓市調控做準備。

據瞭解，國土部計劃於2016年年底前完成對全國所有市縣不動產統一登記頒發新證、停發舊證。為督促各地完成工作目標，國土部啓動了不動產統一登記制度落地實施情況督查工作。10月以來，已派出的48個督察組奔赴各地進行督查。

據21世紀經濟報道記者瞭解，國土部此次派出的督察組數量，三倍於此前規劃，對相關工作的重視程度可見一斑。

機制建立仍需系統性設置

此外，受訪人士的一個共同觀點是，在我國複雜的房地產形勢下，單方面的貨幣、財税和土地政策，都難以真正實現房地產市場的長期穩定發展。

嚴躍進認為，複雜的市場形勢，使得政策之間的協調和溝通越發重要。針對供給、需求、價格和預期四個主要管控因素，有的政策的“藥效”慢，部分政策的“藥效”快，如何建立動態的而非靜態的市場觀察方式，實現政策配套非常重要。

以房產税為例，重慶大學建設管理與房地產學院院長劉貴文指出，從先期重慶上海兩地試點房產税的經驗來看，房產税的設計非常考驗政策制定智慧。同時，作為一個地方税種，單純的房產税制度，其調控效果難達預期。

他告訴21世紀經濟報道記者，對於供需矛盾突出的城市，比如上海，帶有普徵性質的房產税，税率遠遠小於當地房價上漲預期，房屋持有人仍然會選擇空置。而對於另一些非熱點城市，如重慶，據其測算，加徵房產税帶來的長期穩定税源，難以替代高額的土地出讓金，並不能促使當地政府完全擺脱對土地財政的依賴。

劉貴文認為，不管是上述四項政策工具，還是土地、貨幣和税收政策，都僅僅停留在工具層面。在各部門聯動推進相關工作的前提下，還需要綜合考慮不同地區房地產行業冷熱不均的複雜現狀，以促進我國經濟發展方式轉變，擺脱國民經濟對房地產行業的過度依賴為最終目標，提高土地政策靈活性，發揮貨幣政策對經濟轉型的促進作用，激發地方政府對地方税收政策改革的探索熱情，為房地產發展長效機制進行系統性的設置。