北京“10萬元+”豪宅銷售井噴

豪宅井噴的2016年，“量價”成交都創下新高。

據中原地產市場研究部統計，截至12月10日，北京單價“10萬元+”豪宅已經成交523套，是2010年—2015年這6年同類豪宅成交總和253套的2倍還多，累計金額首次突破100億元，達到192億元。

另據5000萬元量級內城別墅營銷人士向《證券日報》表示，預計未來的豪宅市場中，總價處在中間層面的項目銷售壓力將比較大，尤其3000萬元—4000萬元量級的豪宅，其最大的難處可能是客户的資格問題，而不是資金問題。相反，5000萬元量級以上的豪宅由於極其稀缺性反而幾乎沒有壓力，可以慢慢銷售。

豪宅成交井噴

調控後首月的今年10月份，北京單價“7萬元+”公寓豪宅成交量曾一度重挫，不過隨後又出現回升。

據亞豪君嶽會統計數據顯示，2016年11月份，北京單價“7萬元+”公寓豪宅共實現成交226套，相比10月份增加了35套，而進入到12月份，成交回升的趨勢愈發明顯，僅前7天公寓豪宅產品即實現成交120套，按照這一趨勢計算，12月全月成交量甚至可能接近500套，再回年度高峯。

亞豪機構市場總監郭毅指出，除去商辦公寓項目，調控後仍保持成交的公寓豪宅項目仍多地處核心區，聚集在四環內城中。比如，11月份成交前十的項目當中，包括使館壹號院、龍湖西宸原著等在內的7個項目均為近兩年“新豪宅”的代表，除此之外老牌豪宅當中僅山水文園等少數幾個項目上榜。

郭毅稱，城區住宅項目的稀缺性是造成這些公寓豪宅項目抗壓性較強的根本原因。從四環內供應走勢來看，2010年四環內住宅及公寓的預售套數佔到總預售量的比重尚且能夠達到12%，不過隨後幾年一直處於10%以內，而2016年截至目前四環內住宅及公寓的預售佔比僅有3%。而從土地出讓新特徵來看，這也將成為最後一批位於城區的公寓豪宅項目，因此雖然遭遇調控也仍然能夠得到購房者的青睞。

中原地產首席分析師張大偉也表示，即使樓市在調控，但從趨勢看，因為土地供應結構的變化，可以預計的是，新建純商品房供應在未來2年將明顯減少，這將導致市場高端化趨勢加劇。即將過去的2016年全年，商品房住宅只能供應建設3000套左右的商品房，而市場成交已經達到了4.6萬套，供需比例達到了1:15。

而這些豪宅的接盤者已經越發年輕化。據多位豪宅操盤手向《證券日報》記者透露，在項目做客户定位時，其實瞄準的一般是50歲左右人羣，但實際上來買豪宅項目的財富階層則多集中在40歲左右，其中金融行業居多。而對於支付方式，其中一位銷售人士還向本報記者透露，對於部分5000萬元量級以上豪宅的客户，可能因為貸款會有一些問題，反而一次性付款者較多。

內城別墅供應極少

事實上，經歷了四環、五環高端產品如開閘般扎堆入市後，近期迎來了最冷清的四季度新盤供應——11月份僅有3個純新商品住宅開盤入市，12月份僅有9個項目有開盤計劃，但實際開盤項目預計仍將縮水，這將是連續三個月新盤供應在個位數。

縱觀2016年四環內的頂豪，從萬柳書院到北京壹號院，再到中駿天宸、華潤崑崙域等等，可以用“扎堆”來形容，如此密集的亮相，可知城市核心的豪宅其實並非想象中的稀缺。

真正少的，是別墅產品。綜合近10年北京四環以內別墅存量來看，僅有188套，除去爛尾項目126套房源，真正入市的內城別墅產品僅62套。且從2011年至今，除去2015年供應的47套別墅外，僅入市過2套別墅，從2015年下半年至今更是零供應。目前來看，近期入市的位於三環旁的全部類獨棟合院別墅魯能釣魚台美高梅別墅極有可能是四環內別墅的收官之作。

據該項目人士透露，魯能釣魚台美高梅項目一共只有46套。在北京住房和城鄉建設委員會的官網上，記者查詢到該項目已經取得22套房子的銷售許可證，擬售均價是169929.47元/平方米。

上述項目人士向《證券日報》記者透露，一天多的時候要接待五六組客户，少的時候可能也有一兩組。“我們項目的客户多來自金融、收藏和文化行業，年齡階層在四十歲左右居多，其中多數客户在北京傳統別墅區都有房，在海外也有資產配置。而回歸內城別墅居住後，對於郊區別墅的處置，有的賣掉，有的乾脆就空放”。

不過，對於明年整個北京豪宅市場來説，幾乎所有項目都是有壓力的。“壓力肯定有，只是高低之分，估計2000萬元以內的豪宅項目定位於剛改階層，銷售壓力將不大。而5000萬元量級以上項目供應稀少，銷售壓力也相對較低。處在中間價位的項目，競爭激烈，而且多數客户都有資格問題，壓力較大。”上述人士如是表示。