房地產購租並舉時代將來臨

■本報記者 王麗新

“未來5年—10年，我相信處於上升期中，規模最大且跟非常多的消費人羣緊密相連的是房產租賃市場。”日前，鏈家研究院院長楊現領向《證券日報》記者及其它媒體表示，過去近20年，房產市場以開發為主，新房是主角，但如今市場已經多元化，租購併舉時代將來臨，品牌公寓滲透率將快速提高，未來可能佔據房產租賃市場一半以上的規模。

據鏈家研究院新近發佈的《租賃崛起》報告測算，2016年中國房產租賃市場租金規模為1.1萬億元，2020年大概是1.6萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。楊現領表示，這代表着未來5年—10年，房產租賃市場增速非常快，租金將穩定上升，品牌公寓運營商將藉助規模化侵佔市場份額並實現盈利。

事實上，鏈家集團於今年5月份將自如品牌拆分為獨立子公司運營，旗下自如友家、自如整租、自如寓、自如驛幾大產品線，擁有30萬間房源，構建了國內目前規模第一的長租公寓品牌。

購租並舉時代將來臨

土地溢價率水漲船高之下，僅僅依靠傳統開發模式已不能保證一個企業未來的盈利空間持續提升，資產運營能力開始成為房企的“必修課”，借鑑美國及日本等大型房地產企業業務版圖來看，租賃和租賃資產管理所佔業務比重均超過20%。反觀中國的房地產市場，目前大型開發商仍以開發銷售為主，有實力的資產運營能力的房企並不多。

不過，可以看到的是，臨界點已經來臨。一方面是工業化主導產業經濟發展時代已經結束，過去建築業、房地產業、製造業等行業是吸納流動人口的重要池子，這些人的住房問題是通過廠房、工礦來解決的，但第三產業快速壯大之後，大量服務人員、快遞等藍領服務業和白領階層成為吸納流動人口的新池子，這些人的住房問題則多是通過有品質的租賃需求來解決;另一方面，傳統的開發模式已經距離行業天花板越來越近，資產運營時代來臨是不可逆趨勢，北京土地市場開始出讓100%由開發商持有的住宅地塊，萬科、龍湖已經開始佈局長租公寓。

從房產租賃市場與中國房屋交易規模版圖對比來看，據鏈家研究院《租賃崛起》研究報告測算，目前中國房屋交易額大概為15萬億元，其中包括10萬億元新房和5萬億元二手房交易額，而租金規模大概在1.1萬億元，整個房屋交易額中租金收入佔比在7%左右。對比美國，目前其房屋交易規模大約在1萬億美元，這其中90%為二手房，10%為新房，此外，租金規模為5000億美元，租金收入佔整個房屋交易總額達到了50%。對比日本，日本因為其房屋交易市場是商品房與自建房並存，大概40%的比例為商品房開發，這部分交易額在4000億元人民幣左右，另一部分自建房的也在5000億元左右的規模，而租金規模達到8000億元。

而楊現領給出的另一組數據顯示，目前國內一線城市品牌公寓滲透率約為5%，品牌公寓在全國租賃市場滲透率為2%。

從這兩組數據可以看出，美日兩國房價水平高的城市，租賃市場也發展充分，40%以上收入花在房租上，規模化機構快速擴張，品牌房企租賃資產業務規模佔比超過20%，而我國租賃市場發展尚有很大空間，實際上政府也正加快“購租並舉”政策的落地。

據楊現領提供給《證券日報》記者的統計數據顯示，目前北京120萬套的租賃住宅中，其中40%通過中介，另外40%通過二房東，另外10%則包括了鏈家自如這類的品牌公寓，最後10%則是C2C的市場。而據楊現領預計，未來5年—10年內，租賃市場50%的規模將由品牌公寓機構化運營管理。從目前國內一線城市的市場格局來看，無論是整租式運營，還是分散式出租模式，現在已經存在一些有品牌影響力的青年公寓，包括之前因小米投資而大熱的you+國際青年公寓、由毛大慶創辦的共享際、鏈家自如、魔方公寓等，而且這些企業已經獲得投資者的青睞，多完成A輪，甚至B輪的融資。

如此看來，租賃市場儼然是一片藍海，但目前來看，大型房企仍在試水，還未向這一片藍海“深潛”。而其背後，則是盈利模式待考。

盈利模式待市場解決

據楊現領透露，目前美國託管行業的規模達到了100億美元，而房屋滲透率也已佔到22%，盈利則是通過佣金和後續的管理費實現。同樣在日本，80%的房子都通過託管的形式來實現，從最初的簽訂合同到篩選租户、代收租金以及房屋維修，完整的託管業務鏈條是保證租賃市場成熟的關鍵。

更重要的是，以美國的租賃資產管理為例，整個模式核心就是REITs。據楊現領透露，公寓在美國REITs佔10%，這個市場能夠受到關注，是因為能跑贏股市，其本身的回報率也能夠跑贏債市，促成行業效率的提升。

反觀我國市場，REITs的渠道還未全完暢通。不過，在楊現領看來，REITs的發展將進一步促進國內加速機構化持有、培育專業的投資管理團隊以及提供行業運營效率，但規模化仍是租賃資產盈利的關鍵。

值得關注的是，對於手握持有性物業帶來的資金成本過重與租賃資產的租金回報率不匹配問題，楊現領認為，市場會解決這個難題。

楊現領進一步表示，長週期來看，中國處在利率市場化的浪潮裏，資金成本是下降的，運營物業的長期租賃回報率是穩定上漲的。另外，轉售的回報率和長期持有回報率在靠近，大概有兩個點的價差，一個在上漲，一個在下降，當兩者交叉時，市場租金回報率會支撐正常的運營機構所需要的回報率。

楊現領認為，未來，這些難題會被市場自發解決掉，而對於現在的開發商來説，怎樣做到成本控制和運營管理才是核心能力。“我一直覺得開發商會成為中國租賃市場非常重要的力量。他們有天然的優勢，包括在資金端、裝修、建築端都有很大的優勢。租賃市場的良好發展會讓城市居住更美好，希望鏈家也在這個過程中發揮積極作用”。