住宅冷了 怎麼沒人再提投資商鋪？

北京的住宅一旦遭遇調控，精明的投資者們往往將目光轉向旅遊地產、海外地產、商業地產甚至養老地產。就像2010年限購剛剛開始時，無論是開發商還是個人投資者都將蓬勃發展的商業地產視為新的藍海，大舉進入。新的購物中心、商鋪也像雨後春筍一樣冒出。然而時過境遷，這次京城住宅再次遭遇寒冬，卻很少再聽到投資轉向商業地產的聲音了。不僅如此，一些百貨頻頻關店，商鋪入不敷出的新聞也不斷爆出。曾經受到投資者追捧“一鋪養三代”的理念似乎不再是金科玉律了。

底商價格竟被住宅反超

幾年前，做建材生意的祁先生，因為自己的建材展廳年年都被房東提價，覺得投資商鋪是一個細水長流，保值增值的好出路。於是在“一個店鋪吃三代”的感召下，用當時手中的閒錢買了豐台區三環新城的一套底商，準備出租賺取穩定收入。最終這套底商總價480萬，面積接近160平方米，單價僅在3萬元左右。對比當時三環新城2.5萬元/平方米的住宅價格，祁先生感覺像是撿了大便宜，因為按照一般邏輯，底商的單價要遠遠大於住宅的。

最初，和祁先生設想的一樣，這套面積既不太大也不太小，可做餐飲的底商並不乏追求者，很快他就以5年，每月1.5萬元的價格租了出去。當時三環新城160平方米的住宅月租金也就5千多，底商的租金相當於住宅的三倍。祁先生對北京青年報記者表示，他大概算了一下，即便一直不漲租金，27年也能回本了，而住宅靠出租，50年都不一定回本。

但是，事與願違。

5年的租約在今年6月份到期了，祁先生卻痛心地發現，當年不足2.5萬元的三環新城住宅最高已經漲到了6萬元左右的單價，而他的商鋪在中介門店給出的參考價格只有650萬，單價僅4萬元/平方米左右。商鋪的價格居然被住宅反超了。雖然租金已經可以漲到2.5萬元/月，依舊遠遠超過了同等面積的住宅。但掛牌4個月都沒有成交，在張貼了多個廣告後，才不得不又降價1000元/月出租。這讓祁先生覺得，5年下來他的資產嚴重縮水了。

從“一鋪養三代”到“一鋪套三代”

“隨着商鋪的成熟，租金會逐年遞增，同時眾多商鋪組成的商圈也越來越成熟，成熟商鋪的房租每年可達5%—10%甚至高達20%，遠遠高於住宅房的租金(1%—3%)，5—10年的租金就可以收回投資成本，隨着租金的上漲，商鋪也在不斷增值。”這是很多開發商或投資者在轉手商鋪時最愛講的故事。但實際上，這樣的理想固然是豐滿的，但現實卻往往是骨感的。

“許多做得好的商業體，年收益能有3%-5%就已經很不錯了，一些商鋪業主或開發商為了賣鋪承諾幫租，甚至宣稱8%的年收益率，實際上泡沫非常大，也是基本無法實現的。”談到個人投資者對於商鋪投資熱情的冷卻，漢博商業研發中心總監李永樂表示，這種趨勢短期內不會有明顯改觀，畢竟北京住宅的年漲幅能輕鬆達到10%，而商鋪的租金收益遠遠達不到，出售更是鮮有接盤。因此，個人投資者確實在遠離商鋪投資。

李永樂告訴北青報記者，商業地產的成功需要準確的客户定位，需要豐富的運營功能與經驗，才能體現商業價值。尤其是在2010年之後，商業地產一度被視為投資藍海，大量開發商和個人投資者湧入，讓商業地產出現了供需失衡的局面，尤其是在二三線城市，商業的供應量非常大。

李永樂舉例道，在昆明城中村改造上，對配建商業是有要求的，300多個城中村必須改造，必須拿出20%的部分做商業。類似的做法在成都等很多二三線城市都大同小異。結果幾年下來，開發商發現購物中心或者百貨不掙錢只能撤店，而個人投資者的商鋪、底商也同樣經營困難。

也有業內專家表示，商業地產是相當複雜的。“商業地產需要統一招商、經營管理。過度散賣是做不好商業的。”一個環節出現問題，都容易導致一個結果：一鋪套三代。

規劃瓶頸與電商衝擊 導致商鋪租金入不敷出

除了供應量大以外，制約商鋪投資的另外兩個要素就是前期的規劃瓶頸和電商帶來的衝擊。

李永樂向北青報記者介紹到,同樣是社區商鋪,生存狀態卻不盡相同,目前來看,在一些發展比較成熟的住宅小區,周邊的社區商鋪空置率並不高,生意還算過得去。但在一些建成時間不長的新小區,商鋪空置率則比較高。他認為,社區商鋪發展到現在,逐漸進入一個新階段,背後存在的問題逐漸凸顯出來,這其中比較明顯的是培養週期長、同質化嚴重、定位不足,發展遇到了瓶頸。

按照以往的做法,開發商出於回籠資金的需要,經常把小區周邊的商鋪分割出售、出租。只要把商鋪賣出去就完事了,業主或承租者用來幹什麼,開發商基本上不會過問。李永樂認為，這種做法就帶來了很多問題，不少經營者根據自己的喜好盲目投資，缺乏統一規劃管理，業主投訴也難以解決，導致商鋪整體的品質不可控，招商落地就更難了。

另外，商鋪高租金與電商衝擊的矛盾也同樣激烈。記者通過安居客網站聯繫到了一些準備轉租商鋪的店主。當被問及為什麼要轉租小區門口的商鋪時,有店主表示是為了籌集資金幹別的,還有的店主表示想休息一段時間。更有店主直言,現在小區周圍的商鋪租金非常高,跟前幾年相比,如今生意比較冷淡,有時掙的錢還不夠交房租,幹着沒勁。

在天通苑開了一家母嬰用品超市的劉先生表示,前些年伴隨着住宅小區的人流聚集,小區周圍的商鋪受到投資者追捧,大家覺得這種商鋪不用擔心客源,只要經營得當,至少不會虧本。但近幾年,無論店裏賣什麼幾乎都能在購物網站上找到同款產品，價格又都比店裏的便宜，本身母嬰用品的客户都是年輕人，而年輕人又大多喜歡網購、代購,這導致實體商鋪的業務量不斷縮水,難以為繼。劉先生覺得,如果始終不能改觀，他也只能等租約到期後，另做打算。

有中介機構的業內人士直言,商鋪空置率越來越高,跟商鋪的租價過高,經營者無利可圖有很大關係。不少小區周邊商鋪的出租價格隨着商品房房價不斷上漲,承租者租下來後,辛苦一年,沒有利潤,這也導致不少經營者選擇退出市場。

開發商開始重整社區商業

雖然商業地產遭遇了一些挫折，但並不代表商鋪和社區商業就沒有出路。相反一些大的開發商反而在重新整合社區商業資源。

上週六，萬科V-Link旗下成長中心2.0版在萬科中糧假日風景項目亮相，這是北京萬科成長中心的旗艦店，建築面積由原來的800平方米進一步擴大到1800平方米，新增了V-Fun萬科童玩中心、穀雨劇場、烘焙廚房等多個功能模塊。

作為北京萬科重點打造的社區商業，V-Link包括了萬科成長中心、萬科户外營地、萬科戲劇學院、萬科鄰里中心、萬科美食中心等模塊。並且與以往將商鋪散賣散租不同，V-Link是萬科主動持有的社區商業，為的就是解決社區商業參差不齊的狀態，保證統一規劃和商業配套生態的完整性。

一位北京萬科的內部人士表示，最近幾年，由於許多新開發的住宅項目周邊並不成熟，因此要解決社區配套和服務的問題。以往大多數項目的社區商業都會開發成商鋪銷售，糟糕的商户、雜亂的社區商業對社區品質和吸引客户呈負效應。V-Link則北京萬科在統一規劃和運營的社區商業配套，然後通過自建和引入品牌商家，滿足社區業主在餐飲、兒童教育、娛樂、運動、購物等多方面的需求。

李永樂也表示，除了萬科，綠地、世茂、龍湖等大型開發企業都在重新整理或進入社區商業。與以往的散售商鋪或者開發大型購物中心不同，新的社區商業便利性更強，體量較小，既保證了剛需型，有能很好地控制風險。另外，新的社區商業模式在努力與電商競爭中合作，通過社區的便利性和體驗性，達成宅生活短購物的目的。對比美國、新加坡這樣的發達國家，社區商業覆蓋率達到了60%-70%，而國內只有30%，因此開發商紛紛開始重新審視社區商業。

對於社區商業的未來，李永樂預計將有四種社區商業模式，第一個是傳統的社區商業配套;第二個是包含了超市、影院、餐飲的配套;第三個則是功能齊全的購物中心式的社區商業;第四個則是小而美的社區商業，建築面積在2萬平方米以內，覆蓋了品牌店、餐飲、娛樂設施甚至書屋等多業態，主打高品質的生活。