分類調控 精準精細

重慶市渝北區的一處樓盤。 新華社記者 陳 誠攝

一邊是一二線城市輪番上演房價上漲行情，一邊是大多數三四線地區商品房庫存高企。進入2016年，中國樓市發起去庫存攻堅戰，在分類調控、因城施策的思路下，一線及二線重點城市房地產市場呈集體降温之勢，三四線城市積極去庫存並取得了初步成效——

2015年中央經濟工作會議提出，要化解房地產庫存，按照加快提高户籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。

一年來，我國城市間房地產市場分化加大，一二線熱點城市房價快速上漲，三四線城市仍面臨庫存壓力。為完成供給側結構性改革“去庫存”任務，各地方、各部門在分類調控、因城施策思路下，陸續出台精準、精細的調控措施，去庫存取得階段性成果。

政策擲地有聲

2015年中央經濟工作會議提出多條去庫存政策措施。其中，加快農民工市民化，以消化庫存、穩定市場是重點之一。2016年10月26日，河南省政府辦公廳出台政策，鼓勵農民工進城購房。其中包括，研究出台擴大住房公積金制度覆蓋範圍的政策措施，將符合條件的農民工等納入住房公積金受益範圍;結合本地實際出台農民進城購房補貼政策，鼓勵建立農民進城購房貸款擔保機構，為進城購房農民提供融資便利和支持。

各地紛紛在吸引農民進城購房方面採取措施，包括落實享受基本公共服務的政策，特別是子女上學問題;出台優惠政策，對農民工購房進行補貼;努力解決農民工就業問題……都是針對農民工的需求痛點而發，措施給力，效果明顯。

此外，各地還紛紛出台金融優惠政策，降低購房門檻。例如：在推進公積金異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件、降低首付比例等方面做出規定，以期鼓勵有住房需求的職工購房，使公積金在去庫存過程中發揮更好作用。

當然，也要看到三四線城市去庫存將是一個長期過程，不可能一蹴而就。正如住房和城鄉建設部部長陳政高在今年“兩會”期間所言，“農民工進城購房是一個歷史過程，需要逐步實現”。

除了鼓勵農民工進城購房，許多三四線城市正逐步打通棚户區改造與商品房的通道，棚改越來越多地實現貨幣化安置。實踐證明，被安置居民拿到拆遷補償款後去市場上購買商品房，既解決了安置問題，又有效促進了去庫存。

此外，一些地方也在積極推動企業利用存量房發展旅遊、養老、創業等地產項目，開展多元化經營。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養老養生地產、家居式短租賓舍等持有型物業。並將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業地產等。

成效初步顯現

來自山東省住房和城鄉建設廳的統計數據顯示，截至今年10月底，山東全省庫存商品房去庫存週期15個月，環比縮短1個月，同比縮短8個月。山東的商品房去庫存週期持續縮短，其中商品住宅去庫存週期11個月，處於11至14個月的最佳供需平衡區間。

這組數據是各地去庫存成效的縮影。國家統計局最新數據顯示，11月末，商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米，連續9個月減少。

儘管去庫存已在很多城市初步見效，但仍有相當數量的三四線城市仍處在漫長的去庫存過程中。面對一些地區高企的庫存，一些購房者會逐漸對該地區房地產市場產生悲觀情緒，甚至會影響對整個城市未來發展的判斷。

針對上述情況，陳政高表示，首先，對我國的房地產形勢作出預測，要看基本條件。而中國經濟長期向好的基本面沒有改變，有了這個基本面，房地產市場平穩健康發展就有了前提條件。其次，中國的城鎮化進程沒有變。現在已經有了7.7億人口住在城鎮，常住人口的城鎮化率達到了56.1%。“十三五”末期要達到60%。這樣一個大規模的城鎮化進程，為房地產發展提供了巨大的空間。

同時，居民的住房需求，特別是新市民住房需求沒有變。城鎮居民有改善性需求、有剛性需求，特別是新市民住房需求量還很大。城鎮居民的住房需求和新市民的住房需求是未來房地產發展的巨大潛力。專家表示，在中央對房地產市場發展長效機制構建圖景已然清晰的情況下，應對中國的房地產市場平穩健康發展充滿信心。

分化仍需重視

今年是房地產市場分化加劇的一年，三四線城市處於比較漫長的去庫存週期，一二線熱點城市的房地產市場則十分火爆。今年春節以後，以上海、深圳為首的一線城市開始出現房價的快速上漲。3月25日，上海、深圳出台促進房地產市場平穩健康發展意見，從嚴執行限購政策，延長了非本地居民連續繳納個税和社保的年限，同時對信貸政策作出了新規定，深圳實行差別化的信貸政策，上海提高二套房首付。

一線城市還不算是樓市上漲的“主力”。今年初以來，熱點二線城市的漲幅開始擴大，南京、蘇州、合肥、廈門等幾個二線城市一度領漲全國，地王頻出，被並稱為房價上漲“四小龍”。一些熱點二線城市在此期間也相繼出台了或緊或松的調控措施，但效果似乎並不是很理想。不少熱點城市的樓市仍舊熱度不減，成交量上升，價格高企。

面對過熱的房地產市場，今年國慶節前後，20多個一線和熱點二線城市密集出台調控措施。這些措施大都針對投機性需求，從限購、限貸、增加供應等多個角度，給高燒的樓市降温，促進其平穩發展。

政策的效果總體是明顯的。密集的調控措施出台後，一二線市場降温，走勢明顯趨穩。然而，仍有個別城市短暫趨穩之後又出現快速上漲苗頭。於是，深圳、南京、武漢等城市的樓市政策又進一步收緊，隨後上海、天津在信貸和土地市場等方面，也繼續收緊調控措施。市場人士普遍認為，短短1個多月三波調控來襲，彰顯了各個層面控制樓市過熱的決心。