9個月“三調”，樓市透出哪些新走勢？

新華社“新華視點”記者鄭鈞天、董建國

國家統計局13日發佈數據顯示，繼10月份之後，11月份全國商品住宅銷售面積和銷售金額增速再度雙雙回落。重點城市房地產市場成交呈集體降温之勢。

2016年，在多地房價出現非理性上漲之際，熱點城市開啓調控，9個月內三調樓市：3月開始陸續在一二線城市提高二套房首付比例，升級“限外令”“限價令”等;國慶前後，全國20多個城市集中重啓限購、限價、限貸，整頓規範樓市秩序;11月以來，超過10個城市繼續收緊調控，提高購房資格或貸款門檻等。

嚴控之下樓市透出哪些新走勢?

【走勢一】房價：漲幅收窄大城市和中小城市明顯分化

2016年，“恐慌式搶房”在多個城市蔓延，全國樓市成交量價齊升。國家統計局數據顯示，1-11月份，全國商品住宅銷售面積同比增幅近25%，銷售金額增長接近40%。

10月份70個大中城市中，新建商品住宅價格同比上漲的城市有65個，佔比超過九成;而在去年年底，這一比例僅為三成。

伴隨着樓市虛火上升，調控也逐漸加碼。從3月份開始到11月底，樓市調控歷經三輪調控。首先，上海和深圳等一線城市，以及南京、蘇州、廈門等城市提高購房門檻和貸款門檻。國慶前後，全國20多個城市密集出台調控措施，通過限購、限價、限貸、整頓規範房地產市場秩序等進行調控;11月以來，杭州、武漢和深圳等10多個城市在此前基礎上進一步收緊了樓市政策，進一步提高購房資格或貸款門檻。

密集的調控政策逐漸扭轉了房地產市場預期。易居研究院數據顯示，11月全國重點城市樓市成交環比下跌超過20%。一線城市成交全面下滑，15個二線城市中有10個下跌，其中杭州、蘇州和南京的跌幅均超過50%。

房價漲幅也持續收窄。中原地產研究發現，從市場價格看，多地都明顯出現了前期虛高價格的二手房房源大幅降價的現象。其中，深圳二手房價連續2個月下調，南京二手房價出現19個月以來首次下調。

業內人士分析認為，在因城施策的政策框架下，大中小城市房地產市場將繼續明顯分化。穆迪副總裁曾啓賢預計，2017年熱點城市雖然需求暫時受抑，但住房供應短缺的局面難以在短期內扭轉，因此房價繼續上漲的壓力仍然存在。但隨着成交回落，未來整體房價漲幅將逐步收窄。

【走勢二】去庫存：效果顯著分化加劇

國家統計局數據顯示，11月末，商品住宅待售面積40457萬平方米，比10月末減少582萬平方米，同比下降8.2%。

瑞銀證券首席經濟學家汪濤認為，2016年去庫存效果顯著，但市場分化明顯。“當前三四線城市的存量情況分化明顯，有相關產業依託和靠近一線城市的多數城市對人口有一定的吸引力，房地產市場需求旺盛。如東莞、惠州、崑山和廊坊等三四線城市的庫存去化週期已在15個月以內。而多數東北、中西部三四線城市則由於過去幾年盲目供地開發，一些住房產品存在品質低且同質化嚴重問題，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存消化週期在22個月以上，壓力依然不小。”

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，“在分化加劇中去庫存”依然是2017年樓市“主旋律”。2017年樓市調控的首要任務仍是去庫存，三四線城市由於庫存壓力高企，市場表現依然疲軟，預期未來較長時間內政府都將維持寬鬆政策。目前庫存壓力較大、房價仍下跌的城市，在去庫存政策刺激下成交量或有望提升。

【走勢三】去槓桿：銀行普遍收緊房貸額度

與往年樓市反彈有所不同的是，今年部分城市房價暴漲、地王頻出，與金融槓桿的撬動關聯密切。

2016年房地產市場供需兩端加槓桿現象顯著。央行最新數據顯示，2016年前三季度人民幣新增貸款增加10.16萬億元，同比多增2558億元。其中個人住房貸款累計新增3.63萬億元，同比多增1.8萬億元，增幅接近50%。部分購房者不僅將信貸槓桿用到極致，還利用首付貸等違規金融手段購房，進一步推動了房價上漲。

記者調查發現，今年房價上漲較快的城市，包括其周邊輻射區域均出現貸款約束性政策。如20餘城出台的調控政策中，多數降低了最高貸款成數及額度，並重啓限貸政策。上海等熱點城市擴大了二套房的認定範圍，只要曾有貸款記錄就認定為二套房，同時還提高了二套房的公積金貸款利率。

此外，從銀監會到地方商業銀行，目前已普遍開始收緊房貸額度。如上海要求銀行審慎評估借款人家庭償債能力，防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規進入土地市場等。

中信證券預測，2017年國內銀行可能將控制房貸增速，有選擇性地放貸。中原地產分析認為，本輪限貸政策將快速抑制熱點城市房價上漲態勢，一旦房貸額度收緊，部分房企將以價換量，很多城市將可能出現房價下調。

【走勢四】土地市場：高價地出現頻率明顯衰減

今年以來，高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊頻現，地價高於周邊房價現象普遍。中原地產數據顯示，截至11月底，今年全國土地溢價率超過100%的高價地超過240宗，為上一個“地王高峯”2013年的3倍之多。

國家統計局數據顯示，1-11月，全國土地成交價款7777億元，同比增長21.4%。前50大城市中有10個城市賣地金額同比翻倍，50大城市樓板價均價漲幅高達43%。

綠地集團一位高管表示：“往年開發商拿地基本都是靠自有資金和開發貸款，今年首次出現拿地‘配資’現象。寬鬆的貨幣環境導致土地市場資金過剩，不少城市地價泡沫明顯。”

一位開發商坦承，“2017年樓市銷售不會像今年一樣火爆是大概率事件，拿了地王的企業都將面臨入市難題。對於溢價率超過100%的項目來説，如果房價在未來1-2年內漲幅上不去，其資金鍊風險就很大。”

目前，調控政策在土地市場也初步見效。由於政府供地條件愈加嚴苛，房企競地也趨於謹慎，高價地出現的頻率近期明顯衰減。中原地產研究中心統計數據顯示，9月底以來，全國地王數量明顯減少。總價在10億元以上、溢價率超過100%地塊，在10月僅出現17宗，11月只有15宗，為8-9月的三分之一。受訪的開發商均表示，受到整體政策環境的影響，未來拿地將更加理性。

中共中央政治局9日召開會議，分析研究2017年經濟工作。會議提出，明年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。

專家認為，建立長效機制關鍵要解決內火，完善制度建設。從此次會議看，下一步應加快住房制度、土地供應制度、住房金融體系、房地產税收制度、房地產市場規制、新型城鎮化等一系列制度建設，以長效機制引導市場穩預期。