恒大地產回A路緩行 重組預案難產靜候多方博弈
恒大地產的A股上市之路正緩步前行。而原本預計在12月13日前公佈重大資產重組預案的深深房A(000029.SZ)並未如期披露。
12月12日晚間，深深房A發佈公告稱，“由於此次重組方案較為複雜，且涉及購買的資產規模較大，公司無法在上述期限內披露重組預案。現公司申請股票繼續停牌，並預計在累計不超過6個月的時間內披露相關預案。”截至目前，恒大與深深房A已經簽署了《關於重組上市的合作協議》，關於本次資產重組的中介機構也已選聘完成。
重組背後含多方博弈
儘管重組預案沒有如期披露，不過根據此前恒大與深深房簽訂的相關協議，此次重組方案的初態已現。
據日前深深房A(000029.SZ)公佈的《關於重組上市的合作協議》披露，深深房A擬通過發行代價股及/或支付現金向廣州凱隆置業有限公司(下稱凱隆置業)購買恒大地產100%股權。交易完成後，凱隆置業將取代深圳市投資控股有限公司(下稱深投控)成為深深房控股股東。
同時，據中國恒大(3333.HK)日前的公告顯示，雙方擬在未來7個月的排他期內敲定交易細節。凱隆置業承諾2017-2019年銷售額分別不低於4500億、5000億和5500億元，扣非後淨利潤分別不低於243億、308億和337億。雙方還表示，在正式協議簽定前，恒大可以引入總金額約300億元人民幣的戰略投資者。
據深深房A12月12日公告披露，此次延期復牌的原因除了重組方案較為複雜，涉及購買的資產規模較大這兩點之外，原因還包括需要與多個監管部門的協調溝通。
恒大地產與深深房A的資產重組若想得到順利進行，除了需要兩家公司董事會、股東大會通過外，還要獲得證監會以及香港聯交所的相關批准。
恒大地產從香港拆分迴歸A股上市並不容易，還需要獲得香港聯交所關於中國恒大集團分拆上市申請的同意並豁免其為中國恒大集團股東提供認購深深房股份的機會。
值得一提的是，因為深深房A的實際控制人為深圳市國資委，所以該資產重組方案也必須得到深圳市政府的批准。
一位接近於深深房的知情人士在12月13日向21世紀經濟報道記者透露：“恒大地產借殼深深房，背後存在着恒大與深圳市政府以及萬科的多方博弈。”
據萬科A(000002.SZ)11月29日公告披露，恒大已累計購買萬科A總股本的14.07%，總代價為362.73億。
“深圳市政府對於萬科引進深圳地鐵的重組方案還是存在想法，所以若想深圳市政府同意恒大地產和深深房的重組方案，恒大在萬科這件事情上或許要做出一定的讓步，來換取重組深深房的批准。”上述知情人士表示。
據21世紀經濟報道記者梳理，深深房A2015年實現營業收入21.63億元、實現淨利潤3.01億元。今年前三年季度實現營業收入17.44億元、淨利潤2.37億元。
從2016年中報披露數據來看，深深房A的利潤構成中，房地產開發佔比81.34%、建築施工安裝佔比7.90%、物業管理佔比1.36%、租賃佔比7.72%。
公開資料顯示，深深房A的大股東深投控為國有獨資企業，控股股東及實際控制人為深圳市國資委。該公司官網顯示，深投控所屬全資、控股企業68家，主要參股企業26家。
值得一提的是，正當恒大地產借殼深深房A緩步前行的過程中，11月23日深投控以18億元的對價受讓了中國新聞發展深圳有限公司所持有的天音控股(000829.SZ)1.32億股，佔總股本比例為13.76%，成為第一大股東。
嘉凱城或為回A後手
從嘉凱城(000918.SZ)到廊坊發展(600149.SH)再到深深房A，恒大今年以來一系列在資本市場上的動作令人目不暇接。
今年4月，嘉凱城公告稱，公司國有股東浙商集團、杭鋼集團、國大集團擬聯合通過協議轉讓方式向恒大地產轉讓持有的52.78%股份。
不過，嘉凱城的業績表現並不如人意。2015年公司淨利潤虧損26.84億元，今年前三季度，公司淨利潤仍為虧損13.97億元。
“在恒大地產宣佈借殼深深房之後，大家對於嘉凱城作為恒大地產迴歸A股的上市平台的預期已經基本打消，但是無疑嘉凱城仍具有接棒恒大地產業務的可能性。”北京地區一位基金公司分析師12月13日接受採訪時表示。
或許是為了給大股東恒大地產的A股借殼之路留一個後手。11月4日，嘉凱城發佈公告稱，擬採取公開掛牌交易的方式轉讓其持有的青島嘉凱城房地產開發有限公司(下稱青島嘉凱城)100%的股權，掛牌價格不低於16億元。
據嘉凱城11月30日公告披露，經過236輪競價，最終融創(青島)置地有限公司以36.62億人民幣競得青島嘉凱城100%股權。
“36億元賣掉青島嘉凱城之後，嘉凱城今年業績實現扭虧為盈的概率非常大。”上述北京地區分析師人士指出。
今年10月30日，廊坊發展發佈公告稱，恒大地產已合計持有公司20%的股份，成為了廊坊發展第一大股東，不過公司的實際控制人尚未發生變化。
不過，在11月4日回覆上交所的問詢函中，恒大地產表示未籌劃與廊坊發展有關的併購重組、資產注入等重大事項。
21世紀經濟報道記者瞭解到，廊坊發展，和嘉凱城、深深房A均是地方國資委控制的上市房企。
“嘉凱城、廊坊發展和深深房分別擁有長三角、京津冀和深圳區域的土地儲配。通過這三家上市公司，恒大地產自身的土地儲備也得到了很大的擴充，有利於業務的發展。”該北京地區分析師説。