商品房銷售額背後衰退跡象隱現

一組房地產數據的公佈，使得經歷了多輪調控的樓市，榮耀和衰退都盡收眼底。

12月13日，國家統計局發佈前11月房地產市場相關數據。在銷售方面，無論銷售面積還是銷售額，都已提前刷新了年度記錄。在樓市供大於求的局面三年前就已確立的情況下，這種情況已超出很多人的預期。

分析人士指出，其中有着諸多複雜的因素。如城鎮化進程對區域市場的推進，股市震盪對資金的擠出效應，以及房地產市場本身的“買漲”心態等。

但若着眼於趨勢，在臨近年末的節點上，房地產投資增速、銷售面積和銷售額增速、房企到位資金增速等指標均出現全面下滑。考慮到今年的第三輪樓市調控仍在發酵中，加之行業自身出現週期性調整，未來市場的衰退將不可避免。

房地產銷售創歷史新高

雖然並未實現全年的統計，但11月仍被認為是一個歷史性的節點。根據統計局的數據，今年前11月，全國商品房銷售面積135829萬平方米，歷史上首次突破十萬億;商品房銷售額102503億元。超過2013年的峯值，提前創歷史新高。

按照多數機構的分析，這有賴於寬鬆貨幣環境下的樓市大幅升温。經過2015年的五次降息，一年期貸款基準利率一度下調至4.35%的低點。直到今年11月流動性收緊，該指標才出現一年來的首次回升。房地產交易量正是在此期間出現明顯升温。

從月度成交數據上看，儘管新一輪調控之後的10月、11月均出現成交金額環比下降，但仍比去年同期高出40.1%和13.2%。從成交絕對值看，這兩月的數據居於往年同期的高水平。

中國房地產市場的上一輪成交高點出現在2013年，當年，全國商品房成交面積和成交額分別達到13.2億平方米、8.14萬億元。

此後，供需形勢便出現根本性變化。按照廣發證券(000776,股吧)的統計，我國户均住房套數在2012-2013年之後已經超過1，整體供需已基本平衡。2014年和2015年，房地產市場進入調整期，樓市調控的基調也逐漸從“增加供應”過渡到“去庫存”。

那麼，問題就此出現：在房地產市場整體供大於求的局面下，為何今年的樓市成交仍然能夠創下新高?

上海(樓盤)易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，從城鎮化的視角看，在進入城鎮化“下半場”之時，人口從小城市向大城市流動的趨勢較為明顯，一線城市和區域中心城市的房地產市場仍具有剛性的上漲動力。

從投資的角度，我國的民間投資渠道長期不足，很多投資者又在2015年遭受股市震盪重創，因此在今年紛紛從股市逃入樓市。

此外，房地產市場本身具備“買漲心態”，加之高價地等因素的刺激，使得市場在進入升温通道之後，容易吸引大量購房者的進入，市場交易量也得以迅速放大。

全面調整端倪隱現

在銷售額衝到高點之後，調整之勢也已出現。數據顯示，今年前11月，全國商品房銷售面積同比增長24.3%，增幅比前10月回落2.5個百分點;商品房銷售額增長37.5%;增幅回落3.7個百分點。

受此影響，前11月全國房地產開發投資同比名義增長6.5%，增速比1-10月份回落0.1個百分點。房地產開發企業房屋施工面積、新開工面積、竣工面積的增幅均有不同程度的回落。在供應端，僅有房企的土地購置面積出現改善，從前10月的同比下降5.5%收窄至下降4.3%，但仍處於負增長區間。

同期，全國房地產開發企業到位資金129484億元，同比增長15.0%，增速也比1-10月份回落0.5個百分點。

中國指數研究院12日發佈的數據顯示，11月全國100個城市新房均價為12938元/平方米，環比上漲0.88%，漲幅連續兩個月出現回落。

多數機構指出，這一系列數據變化表明，房地產市場正進入全面調整期。這其中既有政策原因，也有市場週期性運轉的因素。

就在統計局數據公佈的前一天，珠海(樓盤)市發佈文件稱，將該市公積金貸款最低首付比例，由之前的20%提高到30%。這是今年10月以來珠海發佈的第三份調控文件，也被認為是今年第三輪樓市調控的延續。

由於房地產市場過熱，今年我國共實施了三輪樓市調控。第一輪調控出現在今年年初，以滬、深清查“首付貸”，寧、蘇出台“限價令”為主。第二輪調控出現在國慶長假及前後，全國20多個城市出台限購、限價、增加供應等措施。第三輪調控集中在11月，調控手段聚焦在融資政策上。

分析人士認為，從現有的政策基調來看，調控從緊的局面並不會在短期內結束。也即，房地產市場將面臨較長時間的政策打壓，受此影響，市場出現反轉的可能性很小。

此外，房地產行業本身具有的週期性特徵也決定了，市場下行恐不可避免。

西南證券(600369,股吧)此前發佈的報告指出，我國房地產行業具有小週期的特點，完整的小週期在2-4年左右，其中上升週期一般只有1年左右時間。2015年和2016年均處於上升週期，主要得益於資金面和行業政策的相對寬鬆。未來需求的下滑將使樓市步入下行週期，預計2017年全國商品房銷售增速和房地產開發投資增速將雙雙下滑。

對於2017年的市場數據，招商證券認為，全年的商品房銷售額將下降10%左右，房地產投資增速維持在0-3%之間。中信建投的判斷則指出，明年全國房地產銷售額將下降15.8%，房地產開發投資增速為-0.3%。