賣房還是收租？大數據告訴你怎樣更划算

房地產的白銀時代，市場重心從增量向存量轉移，加上土地供給規則的改變，倒逼房地產企業從傳統開發思維向服務、運營思維轉變。如何通過提高管理、運營存量資產的能力以盈利，成為這些公司迫切需要思考的問題。擁有互聯網技術的房地產交易平台，則試圖以自身接近客户的優勢來生產、沉澱數據，並從數據中窺得未來真實的新“蛋糕”、新場景及新的盈利模型。

“過去的兩年當中互聯網一直在快速地改變我們的經紀行業。”12月8日,在第一財經、第一財經商業數據中心(CBNData)舉辦的萬有引力·第一財經數據盛典上，鏈家研究院院長楊現領告訴第一財經記者，鏈家一直在做一些數據方面的嘗試，互聯網正快速改變房地產經紀行業。此外，經過中外租房市場比較研究，楊現領發現，雖然租房在國內處於市場化早期，未來市場空間巨大。他預計，隨着一線城市租金水平提升，機構化、市場化、專業化的租賃機構將快速增多。

租賃和轉售回報率趨同

鏈家圍繞房產的產權交換和租賃環節中，從營銷的購房租房，然後到用户的反饋，都有數據貫穿其中。

圍繞房屋交易場景，鏈家旗下的研究機構鏈家研究院近年展開互聯網與存量房市場研究。《第一財經日報》記者瞭解到，7年前鏈家已經開始建設樓盤字典，今天已經覆蓋全國30個城市、3億人羣和7000萬套房源，建立了初步的樓盤信息庫。

“我們就是在用數據來看待互聯網的生態，那接下來我們用數據來思考這個生態中心的消費者，到底消費者的消費需求是我們所看到的碎片化的需求，是吃、行、購物、閲讀，還是説這些消費者背後是有邏輯可循的。”第一財經新媒體科技有限公司總經理黃 磊説。

房地產業務中，租賃業務是政策紅利最多且不斷釋放的市場，藴藏着萬億的市場規模，這一趨勢來源於數字與數字的比較。美國的租金規模為5000億美元，摺合人民幣超過3萬億元，日本租金規模也達到8000億元人民幣，而中國房地產交易總量今年約為15萬億元人民幣，租賃市場規模為1.1萬億元，僅為交易總額的7%。具體到一線城市，北上廣深四城房屋交易額(包括新房、二手房在內)約為4.6萬億元，而這四個城市租金的規模僅在2500億元左右。

客羣方面的指標也顯示了差距。中國租房人羣在城市人羣中的分佈佔比也非常低，目前全國的比例不到20%，而美國的舊金山、紐約及日本東京的租房人口都超過40%。此外，租金收入存在差距，國外成熟市場租房者通常用40%以上的收入來租房，而中國人的租金收入遠未達到這一水平。

從鏈家研究院上述幾組數據來看，中國租房市場相對於賣方市場而言發展嚴重不足，某種程度上導致住房供給結構錯配——這讓楊現領看到了市場空間。

“中國租房市場未來有很大的發展空間，今天中國有一幫收入比較高、品位比較高的高管，還有本土的‘單身貴族’，這些高收入人羣開始進入高端的租賃市場。伴隨這波需求的成長，我們相信租金收入比、租金水平都應該還有上升的空間。”楊現領認為租房需求升級的趨勢很明顯，原來主要以合租為主，慢慢轉向整租，整租又從一居室向兩居室轉變。

然而，對參與其中的企業來説，現實是國內租房業務一直是一樁不太穩定的生意。對此，楊現領對本報記者分析，租約普遍比較短，租金回報特別是一線城市租金回報率低，資金成本過高，這些問題十分突出。

成為專業數據生產者

商人都是敏鋭的。萬科、龍湖等開發商已經先後將目光投向長租公寓業務。隨着本月初北京海淀的住宅地塊在競拍中成為住宅全自持地塊，身為地塊競得主體的開發商也正式迎來了開發“自持型”住宅產品的新課題。

楊現領給出的數據顯示，一線城市品牌公寓滲透率約為5%，在全國租賃市場滲透率約2%。他預測，未來領先的公寓企業有可能開放成熟的管理系統、信息平台和租後服務,成為連接整個公寓行業的平台。模式上，他認為，中國租房市場正由包租向託管更迭，因為租房逐漸從賣方市場轉變為買方市場,房屋需要經過專業的管理才更加容易出租，而租客願意為更優質的服務買單，租房產權也更加集中於機構端。

在門檻較低、競爭分散的中國租房市場，參與機構如何做到領先?楊現領分析，規模未來一定是決定這些企業成敗的第一要素，規模背後則是產品和服務的支撐。

“過去的十五年時間當中我們做的就是所謂正確的事情，今天我們又在確認所謂的流程化和數據化，確定更多的細節能夠讓我們產生更多的交互、更多的鏈接和更高質量的數據和內容，這件事情我們也一直在推進。”楊現領説。

鏈家今天大概有8000家門店、13萬經紀人，不僅僅是房屋交易專業的服務提供者，還是一個專業的數據生產者。今天關於房屋和交易的信息大部分都是經紀人獲取和生產的，數據化將推動房地產經紀行業的進步。