認購下滑 新房步入下行通道

5個項目上週入市

據亞豪君嶽會統計數據顯示，12月第二週(12月5日-12月11日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共成交1541套，成交面積19.35萬平方米，環比分別增加9%、25%。與此同時，上週北京商品住宅成交均價高達46064元/平方米，環比小幅上漲。調控之後，北京商品住宅成交已連續6周維持2000套以內的低位水平。

從供應看，據亞豪君嶽會統計數據顯示，12月第二週北京商品住宅市場共計有5個項目入市，其中包括橡林郡、國門智慧城兩個純新盤，以及天潤香墅灣3個老項目後期，5個項目共新增商品住宅2677套，預售許可面積23.3萬平方米，環比之前一週分別增加115%、47%。而截至11日，12月已有12個項目開盤銷售，不僅超出此前預期，且新增供應達到3922套，已超過10月以及11月全月供應量，達到調控後的一個供應小高峯。上週積極入市的2個新項目，橡林郡和國門智慧城均為中小型房企開發，由此透露出開發商在保障現金流穩健的訴求下正在加速推盤的市場現狀。

亞豪機構市場總監郭毅分析，調控後北京樓市成交雖然出現低迷之勢，但是仍有單盤熱銷的個案出現，顯見市場需求仍然存在，且市場供應的相對真空階段，性價比高的項目更易集中有效購房需求，因此一些項目出於搶佔市場機會的目的抓緊入市，為12月供應的“小高峯”奠定了市場基礎。另外，北京的緊縮調控較大概率將持續相當長的週期，目前北京庫存也出現了階段性的止跌回升，在調控的影響力尚未全面顯現之時搶跑市場、回籠資金，也有利於房企增強抵禦市場寒冬的能力。

認購比重明顯降低

從入市項目的市場表現來看，其中橡林郡開盤當天去化50%左右，天潤香墅灣1號當天認購率近七成，相比此前旺銷局面，年末開盤項目的認購比重明顯降低。

郭毅分析，認購比重降低的原因之一在於老項目的開盤價格依然堅挺，甚至仍保持着小幅上漲的態勢。比如位於平谷的天潤香墅灣1號，相比7月開盤均價上調了10%左右。老項目具有一定的品牌優勢，進入銷售後期的產品及配套溢價較高，因此能夠支撐項目的漲價。但在當前嚴峻的調控形勢下，購房槓桿的降低，與項目漲價疊加，將不可避免地影響到銷量，因此開盤售罄的可能性隨之大大減少。

而在項目客户積累量不足，無法創造項目一舉售罄的熱銷佳績的背景下，房企依然急於推盤，顯示出對後市走勢的信心不足。以純新盤橡林郡為例，開盤價格在7萬元/平米左右，相比與之緊臨的華潤·萬橡府前期住宅的清盤價格還低了1萬元/平米左右，且橡林郡為中小户型產品，開盤當天也僅去化五成。“在蓄客不足的情況下依然強行入市，顯露出開發商的焦灼心理。”郭毅分析。

自住房交易迎來高峯

據偉業我愛我家市場研究院數據統計，12月上旬(1-10日)，北京自住型商品房再迎交易高峯，網籤量達1296套。

交易的主力是首創悦榕匯和住總萬科·TBD萬科天地兩個項目。兩項目10月入市，均價都在2.1萬元每平米左右，而且房源量較大，共有自住房1700餘套。因此，兩項目進入“選房簽約”階段以後，帶來了北京自住房交易量的爆發。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，自住型商品房是北京市較為特殊的一個制度設計，從2015年3月至2016年9月，在過往的18個月裏，自住型商品房的持續供應對穩定北京房價，抑制房價過快上漲起到了重要作用，這也是與上海和深圳相比，北京房價上漲幅度較小，調控房價手段更有力的重要原因。

按照過往幾年的規律，年底都將迎來自住型商品房的供應和交易高峯，2016年也將延續此規律，隨着今年年底前多個自住房項目的入市，將對平抑北京房價、穩定市場預期起到重要作用。

郭毅認為，調控之後，北京商品住宅成交已連續6周維持2000套以內的低位水平，一方面是對於需求側嚴厲調控的市場影響正在逐步顯現，另一方面也是受到市場供應不利的制約。但是，由於12月份部分項目積極入市，預計接下來的12月中下旬市場成交將出現一波回揚。儘管如此，在長效調控的作用下，北京樓市將再度進入“三年一週期”的下行通道，明年新房市場成交量將持續低位。