杭州樓市已從癲狂走向理性

國家統計局日前發佈的數據顯示，繼10月份之後，11月份全國商品房銷售面積和銷售金額增速再度雙雙回落，房地產開發景氣指數也呈回落態勢。在一輪又一輪的調控下，多個熱點城市樓市逐漸恢復理性。

樓市調控效果初顯

張宇威是杭州一家房產中介的置業顧問，11月10日杭州限貸政策全面升級，當天一早他便給自己的客户羣發了政策措施。“政策出來房價肯定要下跌，我們要喝西北風了。”經歷過樓市9月的瘋狂，張宇威明白調控加碼意味着什麼。

剛出爐的11月份數據顯示，杭州樓市成交量出現意料之中的大幅下降，新房市場成交量和成交均價都有所下降。其中，杭州全市新建商品住宅成交量環比大幅下降54.9%，成交均價環比下降近一成。

據透明售房研究院統計，11月杭州全市共成交新建商品房1.3萬套，環比下降36.2%，同比下降7.7%，成交總面積128.9萬平方米，總金額201.3億元。其中，新建商品住宅成交0.63萬套，環比下降54.9%，同比下降42.5%。

統計數據顯示，11月杭州新建商品房成交均價為15498元/平方米，環比下降了8.7%。其中，新建商品住宅成交均價15175元/平方米，環比下降了9.5%;市區新建商品住宅成交均價環比下降6.2%，創下年內最大環比降幅。

不少房企已經感受到了市場的下挫，借年終衝刺之際暗中推出“尾盤特價房”，而拿下“地王”的房企更是有苦難言。杭州城北丁蘭板塊的一處樓盤近期便加推了30餘套小户型房源，均價1.9萬到2萬元/平方米，而在此前這一樓盤的均價維持在2.5萬/平方米左右。三墩板塊的一處新盤也於11月下旬以低於周邊的價格首開，被業內稱為今年杭州樓市“第一降”。

易居研究院數據顯示，11月全國重點城市樓市成交環比下跌超過20%。一線城市成交全面下滑，15個二線城市中有10個下跌，其中杭州、蘇州和南京的跌幅均超過50%。

從市場價格看，多地都出現了前期價格虛高的二手房房源大幅降價去泡沫化的現象。其中，深圳二手房價連續兩個月下調，南京二手房價出現19個月以來首次下調。

“有量才有價，沒有成交量，價格的上漲就失去了支撐。”透明售房研究院院長方張接表示，隨着樓市成交量的持續萎縮，之後不需要政府政策壓制，市場也將失去價格上揚的動力。現在市場處於被動下調階段，一段時間內將出現開發商主動下調價格的情況。

從十一前開始釋放信號到11月份的量價齊跌，是否意味着樓市調控已經到位?對此，方張接認為，市場已經迴歸理性，開發商和購房者的心態都趨於平穩，根據因城施策、一城一策的要求，目前宜密切關注市場變化，根據基本面決定是否加碼調控。

熱錢湧入商業地產

之前杭州房地產市場的整體升温，卻催熱了庫存高企的商業地產。據透明售房研究院統計，11月杭州全市共成交新建商業地產0.67萬套，刷新商業地產歷史月度成交記錄，同比增長112%。值得一提的是，在11月杭州新建商品房銷售排行榜中，位居前5的樓盤均為商業或商住項目。

早在今年3月，杭州商業地產成交量就曾跟隨住宅市場出現“跳升”，當月共成交3965套，創下2015年以來新高。此後，商業地產成交量持續增長，自5月份突破5000套後一直維持高位運行。

從成交佔比來看，11月商業地產佔新建商品房成交比重較10月增加了20個百分點，達到51%，市區範圍內，商業地產成交佔比達58.6%，僅就主城區而言，商業地產成交佔比達72%，較10月增加了約20個百分點。從成交類型來看，產權為辦公性質的房源(含寫字樓、酒店式公寓)為杭州商業地產交易主體，其中酒店式公寓表現尤其搶眼。

位於杭州未來科技城的歐美金融城今年銷售金額預計將達到20億，其中寫字樓就貢獻了一半以上的銷售金額。“年度計劃已經超額完成，整個集團都已經投入年度總結。”負責該盤的浙江建工房地產開發集團相關負責人説。

數據表明，在杭州市區住宅市場限購、限貸背景下，已有相當一部分投資型需求溢向了商業地產，這一情況在10月份已出現苗頭，11月政策升級後，商業地產逆勢爆發的態勢更加明顯。

“杭州今年的商業地產表現預計會令人滿意，但明年是供應大年，開發商需做好充分準備。”世邦魏理仕杭州董事總經理馬英樞説，酒店式公寓產品在市場上行的時候，可能會有一個釋放，同時投資性能也顯現出來，但在市場下行時是否具備較高的投資價值，值得商榷。

反觀歷史，2011年2月杭州住宅限購政策升級後，商業地產成交佔比也曾出現快速增長，並在35%左右的相對高位運行了近1年之久。在本輪調控中，商業地產成交佔比超出正常水平的情況預計也將持續較長時間。

新盤入市難催生年底“翹尾行情”

嚴冬來臨，杭州樓市在“過山車”一般的運行週期中逐漸迴歸了平靜。而就在12月，杭州全市預計將有30餘個樓盤開盤，其中首開新盤11個，不乏綠城、濱江、融創等大牌開發商的全新項目。

與此同時，二手房市場也透出一絲暖意。記者近來在杭州之江板塊的一處住宅小區看到，小區內隨處可見在中介帶領下的看房者，在銀行工作的也是其中之一。據瞭解，小馮屬於“剛需”一族，瞭解到這個小區的房價尚在自己的承受範圍之內便來實地考察。他説，“按照往年規律，過完年房價肯定會漲一下。”

在11月28日的土地拍賣會上，杭州市主城區有7宗土地成交，包括3宗涉宅用地和4宗商業用地，成交金額達133.9億元。其中，鄭州綠都以總價11.7億元拿下丁橋宅地，溢價率達100.73%，是杭州土拍新政後誕生的首宗溢價觸頂地塊。

馬英樞分析，從前期土地出讓來看，房地產開發商對未來市場的預期還是正面的，畢竟高溢價的拿地邏輯建立在未來房價會上漲的前提下，“這顯然與政府的預期不是完全一致”。

數據統計顯示，杭州市區新建商品住宅市場近來出現月末“翹尾行情”，簽約量環比增長逾6成，創下近4周最高。另據透明售房研究院編制的杭州商品房市場消費者信心指數顯示，這一週指數也出現了顯著增長，顯示市場信心經過前兩週的低迷之後已有所恢復。

業內人士分析，究其原因，主要源於市場已部分消化調控升級這一重大利空，11月末的拍地熱潮也對新房市場信心產生了較強的提振作用。

新盤入市、溢價觸頂、中介升温，這些現象是否釋放出樓市回暖的信號?年底是否將上演樓市“翹尾行情”?

“根據消費者信心指數來看，消費者的心態趨於穩定，但這是一個處於低谷的穩定。”方張接認為，月末的翹尾屬於開發商集中網籤的技術性因素造成，並沒有指導意義。未來房地產市場整體將保持平穩，不會出現大起大落，“杭州樓市已經從癲狂走向理性”。

方張接説，從供需關係來分析，今年以來杭州樓市的上漲缺少堅實的基礎，可售套數沒有變化，不像個別城市出現了一房難求的情況。更多的是由於情緒的誘導和周邊城市的外溢效應，引發了杭州樓市的“癲狂”。

馬英樞也持同樣觀點。他認為，樓市受市場與非市場多種因素影響，走勢複雜。從一年的數據來看，他並不認為年末翹尾的情況會出現，或者説即便出現也不會那麼明顯。