安居客：以房控人 環京圈未來前景看好

日前，國家發改委等七部門聯合印發《加強京冀交界地區規劃建設管理的指導意見》，根據意見，環京圈的房產開發將進一步受限。安居客房產分析師認為，隨着“一小時交通圈”的構成，北京反哺環京圈已成趨勢，此時限制住宅開發或成為控制人口過速流入的主要手段。

環京圈房價漲幅居前

作為首都，北京此前一直都是人口、資金、資源匯聚地，對周邊資源造成“虹吸效應”。如今北京大城市病癒發明顯，城市擁堵、房價高企、資源緊張、環境惡化等突出問題開始限制北京的進一步發展。因此，通過瘦身緩解北京大城市病勢在必行，加快產業轉移和人口分流已成北京發展主目標。根據京津冀一體化的相關要求，到2020年，北京市常住人口力爭控制在2300萬人以內，城六區爭取下降15%左右。

事實上，京津冀一體化發展並非是新名詞，這個概念最早在上個世紀80年代就已提出。巧合的是，從上世紀80年代起，市區人口便開始向郊區遷移，據2014年人口抽樣調查報告，北京市超過一半的常住人口都住在了遠離城區的五環以外。

人口的溢出，帶來的是周邊城市人口數量的激增。以人口流動關鍵指數——小學生數量作為參考，有數據顯示，2010—2015年，廊坊在校小學生人數增長40%，成為中國在校小學生數量增長最快的地級市。

人口不斷湧入給環京城市的房價帶來更多上行壓力，從京津冀城市羣的房價走勢來看，與北京接壤越多、毗鄰越近的城市，住房成本越高。

其中河北廊坊因多個縣市與北京接近，住宅價格上行壓力巨大。根據安居客房價數據顯示，截至12月13日，廊坊二手房均價為16118元/平方米，同比去年上漲128.85%，漲幅為全國之首。今年1月份，廊坊的二手房均價還僅為7531元/平方米。

天津12月二手房均價則為23192元/平方米，同比去年漲幅近49.12%。天津樓市的升温，與北京外溢的購房需求關係不小，12月1日，北京青年報就刊文稱“天津限購異地買房人熱度不減，兩成被北京人買走”。

保定二手房均價9772元/平方米，同比上漲37.31%。其下屬縣級市涿州市因與北京大興交界，12月二手房均價達10280元/平方米，同比上漲52.32%。

“以房控人”延至環 京城市

從倫敦、巴黎、東京、首爾等城市的發展歷程看，超級大城市往往會帶動周邊城市發展，形成了一個以主要城市為核心的超級城市圈。以東京為例，東京都、崎玉縣、千葉縣、神奈川縣共同組成東京城市圈，是世界上人口最多、經濟實力最強的城市聚集體之一。

京津冀環京圈的發展，高層一直強調實現京津冀協同發展是一個重大國家戰略。在基礎設施上，12月6日，河北省交通廳發佈消息稱，密涿高速公路河北段建成通車，北京七環正式貫通。

密涿高速的建成，標誌着長約1000公里的首都地區環線高速公路替代路線全線貫通，該線路將環繞整個北京，京津冀區域主要城市之間“一小時交通圈”正式構成，更便於北京市區人口分流工作。

根據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊聯合發佈的數據顯示，2015年末北京常住人口為2170.5萬人，外來人口數量在增速上首次低於常住人口增速。

安居客房產分析師認為，造成這一現象的很大因素是住房。在北京房價高漲、住宅限購、清理羣租房等“以房控人”手段之下，大批外來人口向北三縣遷徙。住在河北，上班在三環的現象越來越常見。

不過，隨着《加強京冀交界地區規劃建設管理的指導意見》的發出，“以房控人”手段或會進一步延伸至環京城市。意見中明確要求“嚴控房地產開發建設，強化房地產市場管控，嚴控人口規模”，在這份國家七部委發出的意見中，着重提出京冀交界地區嚴控人口，風向明顯。

事實上，為了防止因住宅需求過大，大量住宅地產開發，擠佔未來的其他用地，最終讓廊坊北三縣形成“睡城”。今年2月份，河北省國土資源廳就專門下發了《關於加強廊坊北三縣房地產用地資源的報告》，報告指出將“嚴格控制燕郊房地產用地供應，2020年之前不再增加商品住宅用地”。

北京正反哺環京城市

在嚴控房地產開發的同時，有這樣一組數據，2010年—2015年，廊坊的資金總量及地方預算內財政收入分別增長151%和186%，成為中國所有地級市中增長最快的城市。

事實上，2014年，北京更新了城市戰略定位，即全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心四大功能。值得注意的是，經濟功能並不包括在內。

在京津冀協同發展及交通一體化的推進下，相關資源與產業向河北、天津流動已成正常現象。根據《京津冀協同發展規劃綱要》，京津冀整體定位是“以首都為核心的世界級城市羣”，到2030年，首都核心功能更加優化，京津冀區域一體化格局基本形成。未來無論是就業機會、資金、人才、產業、項目等方面，環京圈都將面臨重大機遇。

數據顯示，2015年廊坊引進億元以上大項目841個，有三成來自京津轉移，此外全市新增科技型中小企業一千五百多家，同比增加兩倍。諸多數據均顯示，廊坊這個環京城市，從原本的向北京輸血者，逐漸受到北京的反哺。

安居客房產分析師表示，環京圈房產開發受到嚴控，是因為隨着環京區域建設的不斷推進，疊加教育、醫療等原本北京的諸多優勢向外衍生，勢必進一步增強區域人口的吸附作用。但環京圈主要城市未來定位並不是“睡城”，而是需要承接更多的商務資源或產業的“衞星城”，需要進一步控制人口的漲幅。

顯而易見的影響是，在“一小時交通圈”形成後，越來越多的在京人員將目光轉向環京圈。但受新政的影響，住宅開發卻受到控制，本來就以呈上漲態勢的環京樓市，在旺盛的需求之下，或形成供小於求的局面，會在未來給環京圈樓市帶來更大的房價上行壓力，而房價，形成了嚴控人口的另一道門檻。