北京大興4200餘宗集體用地“入市” 嚴禁商改住

日前，大興區委書記談緒祥在接受記者採訪時介紹了大興4200多宗集體經營性建設用地改革的相關進展，並表示這些土地的規劃用途全部為產業用地，嚴禁“商改住”。

圍繞土地入市 投融資已達150億元

據統計，大興區共有集體經營性建設用地總計4200餘宗，由於分佈不均，碎片化嚴重，容易產生因集體經營性建設用地分佈不均引發的“窮村越窮、富村越富”的問題。西紅門鎮為集體經營性用地入市提供了經驗，即由村集體出資，組建一個集體聯營公司，依據各村現在入股土地的價值所佔比重，形成全鎮統籌分配、農民收益穩定增長的長效機制。

日前，大興區在西紅門鎮經驗的基礎上，完善了集體經營性建設用地入市的模式。據談緒祥介紹，截至目前，圍繞集體經營性建設用地前期整治、土地入市及項目建設，投融資總額達到150億元規模。對於北京來説，這不僅豐富了土地供給端，有助於平抑日漸高漲的土地使用權市場價格。同時，由於集體經營性用地的規劃用途為產業用地，嚴禁“商改住”，與當前房地產市場去庫存的思路統一，也有利於解決促進農民增收、治理大城市病等。

以“未來收益”作抵押 開發金融產品

談緒祥説，大興區在保證集體土地所有權不變的前提下，以各村集體作為股東，把集體土地作價入股，組建集體聯營公司。同時，作為股份制公司，每村一名股東代表。公司對各村股東代表負責，財務情況對股東代表公開。各村股東代表再對本村集體經濟組織成員公開本集體經濟運行內容。

此外，針對拆除騰退資金需求大的實際，大興區與市、區金融機構共同制定出“以集體經營性建設用地入市後未來收益作為抵押”的專項金融產品。明確集體經營性建設用地使用權可以設定抵押權，通過專業評估後，實現在土地整治階段即可獲得相應貸款。目前已有7家金融機構圍繞土地整治、建設、運營三個階段，推出了“土地整治貸款”、“開發建設貸款”、“產業運營貸款”、“商業用房按揭貸款”4款產品。

地塊上市後農民每年都有穩定收入

“集體經營性建設用地入市收益能否合理分配，是衡量改革試點成敗的關鍵”，大興區區委談緒祥説，大興區為此制定了增值收益調節金徵收使用管理辦法，調節比例範圍為土地交易總額的8%-30%，統籌用於農村基礎設施建設支出，週轉墊付集體經營性建設用地土地開發、土地整理資金，以及農村經濟困難羣眾的社保補貼和特困救助。

而為了讓農民成為“帶着資產進城”的新市民，則通過入股村民地租保底，每5年增長5%，確保農民既得收益不因改革試點而減少。至於地塊上市後，將會合理設計留地、留物業、留資產和入股經營等方式，確保農民每年都有穩定收入。

例如，今年年初一塊土地出讓收入8億元，分配安排大體為“1133”：1億為調節金，1億支出農民既得收入，3億償還貸款，3億用於以及開發，聯營公司的每户農民因這一地塊增收5000元以上。 (記者黃穎)