上海樓市變盤：二手房成交失敗案例上升

臨近年關，上海房地產市場“靈異事件”不斷。在樓市調控收緊之後，上海土地市場史無前例爆出近4億元罰單，二手房市場更顯得有些慌亂。開發商對中高端樓盤不惜平價開盤以求多賣出幾套，對明年的市場行情普遍悲觀。改善型需求的購房者更是身陷窘境：賣了二手房準備購入更大、更好房子的人，忽然發現被限購，買不起了。今年下半年已經買了房的，本來覺得是賺了，但看眼下的行情，房價下跌自己被“套”的可能性很大……所以有人説，2016年年底的上海樓市，買不買都可能後悔！

近日，房地產市場最熱的話題之一就是“天價罰單”的故事。由於沒有在規定的時間投標，上海旭備實業有限公司（香港上市公司旭輝控股全資子公司）被上海市青浦區規劃和土地管理局罰沒3.74億元保證金。

更戲劇化的是，僅隔一天，旭輝控股就發佈公告稱，公司諮詢法律意見後認為，沒收保證金的行為依據不足，對該公示持有重大異議，正向有關方面提出溝通申訴，並採取一切適當的措施追回有關保證金。無論是房產開發商還是土地儲備部門的人士都説，罰沒這麼大金額的保證金，房產商這麼激烈的反應，十幾年來沒看到過！

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，最近政府在規範市場交易行為，土地市場是其中之一。“因為在土地供應收緊的情況下，政府更傾向於選擇守規矩的開發商參與。”盧文曦説。

而在二手房市場近期有不少購房失敗的案例發生。

上海的王阿姨告訴中國證券報記者，她此前想把家裏的一套房子賣了，9月底到中介掛牌，價格310萬左右。兩個多月還沒成交。很不巧，11月底趕上上海出台差別化房貸政策。這下降價到300萬才有幾個有意向的人來看房，但就是沒人買。王阿姨沉不住氣了，直接把房價降到280萬，結果連看房的人也沒有了。

買房者小周的經歷比王阿姨慘多了。小周的太太已經懷孕，打算生二胎了。10月份小周把自己兩居室的婚房賣了，打算換一套三居室總價700多萬的房子。馬上就要成交的時候，遇到了樓市調控，700多萬的房子首付要多付近280萬元。這麼一大筆錢短時間內不可能籌措到。小周現在住在出租房裏，一籌莫展。

聽到小周的換房故事，隔壁小郭就笑了：“你有我慘嗎。我爸媽在浙江老家用我的名字貸款買了房。現在我在上海買房算是二套，直接進入限購名單，連婚房也沒法買了啊。”小郭的笑比哭還難看。

由於像小周、小郭這樣的大批買房者被“限購”，供需關係的變化直接導致上海樓市“變盤”。上海中原地產數據顯示，12月12日至12月18日，上海新建商品住成交均價環比下跌4.6%至38852元/平方米，是8月以來首次跌破4萬關口。一方面是剛需產品成交活躍，結構性因素導致；另一方面是南匯限價房項目大批量成交，均價只有8千多元一平方，拉低了整體水平。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，上海房貸新政為“認房又認貸，且全國查徵信”，已回到2014年“930政策”之前。2014年新房月均交易量不超過80萬平方米，最高峯時不超過120萬平方米；二手房月均交易量是1.5萬套，最高不超過2萬套，預計2017年也應該是這個水平。由於2016年二手房月平均交易量大約是不到3萬套，預計2017年交易量會有一個明顯下滑。同時，政策出台後4-6個月是量價探底的過程，量在價先。預計二手房價格應該有5%-8%的鬆動空間，但新房價格鬆動可能沒那麼多。