京滬深房價止漲三線樓市轉暖 未來或繼續降温

每經記者 胡健 每經編輯 陳旭

12月19日，國家統計局發佈了11月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。最有看點的莫過於熱點城市房價的變化——11月下半月，北京、深圳等熱點城市房價環比有所下降。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉的解讀是：在因地制宜、因城施策的調控政策作用下，包括一線和熱點二線城市在內的15個房地產市場出現降温，房價走勢明顯趨穩。

與此同時，三線城市成為領漲的“主力軍”。11月，除了泉州以2.1%的環比漲幅成為領頭羊之外，揚州、韶關、秦皇島、徐州、洛陽和惠州等三線城市也進入漲幅榜前十。據易居研究院數據，三線城市11月新建商品住宅成交面積同比增長52%。

熱點城市房價漲勢趨緩

一線城市和熱點二線城市總是在樓市中扮演風向標的作用。為深入反映房地產市場近期變化，國家統計局在做好11月份70個大中城市房價統計的同時，又對其中15個一線和熱點二線城市11月下半月房價變動情況進行了統計。

結果顯示，與11月上半月比，這15個城市中，9個城市新建商品住宅價格環比下降，降幅在0.1至0.9個百分點之間；2個城市環比持平；濟南、鄭州、武漢、廣州新建商品住宅價格環比漲幅均回落至1%以內。

下降的城市包括：北上深三個一線城市，還有天津、南京、無錫、杭州、福州、廈門這6個二線城市。環比持平的城市分別是合肥和成都。如果説單月的走勢難以判斷整個房地產市場的表現，不妨引入熱點城市3個月前的數據進行參照。根據國家統計局數據，今年8月，北上廣深四個一線城市8月新房價格環比分別上漲3.8%、5.2%、2.4%和2.1%，而同比則分別上漲25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。

而當月的漲幅冠軍還不是它們，是河南鄭州。8月鄭州新房環比分別上漲了5.6%，而11月的環比漲幅只有0.5%，下半月漲幅進一步回落至0.3%。

中原地產研究總監張大偉告訴每日經濟新聞記者，政策變化是本次樓市調整的主要因素。自2016年“9·30政策”開始，22個城市在嚴格調控下樓市降温，本輪調控導致的房價漲幅拐點逐漸顯現，房價在9月以後出現扭轉趨勢。

70城房價環比增速下降近半

熱點城市房價只是整體11月樓市變化的縮影。上海易居房地產研究院報告稱：對70個大中城市住宅銷售價格數據進行簡單算術平均得出，11月份70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅0.6%，相比10月份1.1%的增幅有明顯回落態勢。

根據國家統計局的數據，與10月相比，2016年11月70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有11個，上漲的城市有55個，持平的城市有4個。觀察近4個月的數據，11月份房價上漲的城市數量繼續出現減少態勢。

易居報告還稱，環比價格變動中，最高增幅為2.1%，最大跌幅為0.4%。而在10月份環比價格變動中，最高增幅為4.9%，最大跌幅為0.8%。這反映了11月份房價最高增幅在收窄，最大跌幅也在收窄。

與此同時，以泉州為代表的三線城市房價環比漲幅開始“冒尖”。11月，泉州、揚州、韶關、西安和武漢5個城市的房價環比增幅最大。環比上漲前10位的城市中還包括秦皇島、徐州和惠州等三線城市。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴記者，一線城市調控政策相對緊，所以近期房價上漲態勢也得到較好的抑制。二線城市中，此前部分熱點城市的房價上漲態勢得到了抑制，但其他一些城市依然有比較明顯的房價上漲現象，後續還需要積極進行調控。相比之下，三線城市政策總體寬鬆，受一二線城市政策調控的影響，部分城市近期購房節奏總體較快，房價上漲節奏快過一二線城市。

剛剛召開的中央經濟工作會議也明確了加快三四線城市樓市去庫存的導向。會議稱，要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通，提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平，增強對農業轉移人口的吸引力。

未來樓市有望繼續降温

針對今年1~9月份房價上漲過快的現象，10月份前後全國各地紛紛出台了限購限貸等政策。嚴躍進説，此類政策對於防範違規資金進入樓市、規範房企項目的銷售行為、穩定市場預期等方面有積極的作用。從10~11月份數據來看，房價環比增幅呈現了明顯的回落。預計12月份隨着政策調控效應的釋放，此類增幅會繼續收窄，進而利好房價的平穩運行。

據中原地產監測的18個城市開盤認購率數據來看，近四周均在低位徘徊，四周平均認購率為66%，而今年前期的平均認購率水平達74%。張大偉分析説，在推盤量整體相對平穩的情況下，認購率走低顯示出市場有所轉淡。

受下游銷售環節出現變化的影響，11月房地產投資數據也開始放緩。法興銀行觀點認為，這主要歸因於對購房者和開發商的信貸收緊，11月開發商的信貸增速連續第二個月放緩，為11.2%，住房抵押貸款增速從10月的52.5%降低到32.2%。鑑於房地產銷售和投資的明顯減速，預計2017年一季度經濟將重新受到下行壓力。

記者注意到，19日《人民日報》也刊文討論了“怎樣才能管住炒房”，清華大學房地產研究所所長劉洪玉提出：要管住“炒”，一是可以通過信貸政策加大“炒的負擔”（提高貸款利率）、降低“炒的能力”（提高首付比例甚至不提供住房抵押貸款）；二是通過税收政策給炒房者“去動力”，比如炒的套數越多、交易越頻繁，交易環節各税種的税率越高等。

國際上，也一般都會對炒房行為徵收比較高的交易税和資本利得税，識別的方式主要是看該住房是否為家庭主要住房，以及住房持有期長短。非主要住房、持有期在3~5年以內的，一般會面臨較重的税。