“緊”調控穩住房價 樓市期盼長效機制

中央經濟工作會議日前指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。本輪房地產調控自“9·30”以來，部分城市取得明顯效果。專家認為，調控短期內難言寬鬆，監管層將密切關注明年房地產市場變化，同時政策也要保持靈活性。此外，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制也將成為明年房地產市場的重中之重。

“緊”調控短期難松

分析人士指出，今年在資產荒等宏觀背景下，房地產市場出現量價齊升，其中一二線房價漲幅較大，庫存高企的三線城市漲幅較小。國慶節前後一線和部分二線城市相繼出台限購和限貸政策，隨後房價漲幅有所收斂。

中央經濟工作會議中指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。廣發證券首席宏觀分析師郭磊表示，中央關於抑制房地產領域資產泡沫的態度堅決，本輪調控可能在相當長的一段時期內不存在放鬆環境。

交通銀行首席經濟學家連平認為，幾個熱點城市追加新一輪收緊措施表明前一輪調控效果並沒有達到期望值，也表明決策層“抑泡沫、控房價、防風險”的態度堅決。考慮已出政策的後續效力邊際會衰減，預計政策有深化、加碼的可能，且這種“緊”格局不大可能在2017年上半年發生改變。

2017年樓市將迎來一個短的調整期，總體將平穩回落，但具有不確定性。《中國住房發展報告(2016—2017)》指出，未來樓市調整幅度和時間長度取決於調控和改革力度。空間上，市場調整將繼續呈現差異化。

值得注意的是，雖調控在不斷收緊，量價情況也在掉頭，但調控本身並不希望房價持續下跌。連平認為，這可能導致房地產投資增速下行幅度過大，引發上下游產業及延伸金融領域的負面連鎖反應。

部分城市房價存下調壓力

業內人士表示，需密切關注房地產市場變化情況，防範風險。明源地產研究院副院長劉策認為：“明年房地產市場主要風險在微觀層面，宏觀層面市場風險和信貸風險等大風險可控。但在一線城市量價齊跌預期下，開發商融資壓力和回款壓力較大，尤其是2016年高價拿地的企業壓力會更大，可能出現一波併購整合潮。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，明年房地產市場風險主要聚焦在三方面：其一，要警惕市場突然大降温風險，進而引起市場恐慌;其二，要防範部分2016年高價拿地和高價買房風險出現，此時要防範一些資金風險;其三，要防範其他投資品市場對房地產市場形成干擾，比如資金大規模流入到股市等。

未來，不排除地產市場出現“黑天鵝”事件。中城聯盟現任輪值主席、世聯行董事長陳勁松認為：“首先是土地財政。土地財政是中國房地產的根本制度。1987年拍賣第一塊地，馬上就滿30年了，未來值得密切關注。其次是預售制度。可能會從中國香港的預售制度，過渡到歐美的預售制度，時間節點在2019年前。”

在劉策看來，所謂的“黑天鵝”事件從宏觀上判斷概率低，如果調控時間和力度超預期，微觀層面的“黑天鵝”事件可能會有大型房企倒閉或被收購，不排除前幾年通過激進拿地加槓桿方式進入行業排行榜前列的開發商倒閉或被收購。

從價格角度看，某國有銀行分析師認為，明年熱點城市會面臨房價下調壓力。量下來後，價格就有下跌的動力。另外，從地產小週期看，經過暴漲後也存在下跌壓力。但這只是短週期和局部的，若供求關係仍得不到改善，房價中長期上漲壓力仍存，甚至可能再次以房價暴漲方式迴歸。

從市場角度來看，預計2017年整體市場將趨冷。劉策認為，首先在市場層面，預計市場銷售額和成交面積將回落，不及2016年，主要受制於一線城市嚴厲調控及三四線城市的庫存壓力，同時由於市場前景的不確定性，新開工面積也會有所下滑。其次，市場分化將持續，但與2016年相反，一線城市可能出現量價小幅齊跌，二三線城市量價趨穩。再次，在開發商層面，預計將面臨資金鍊緊張，存在降價跑量壓力。

房產税再成關注熱點

中央經濟工作會議指出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財税、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

中央財經領導小組辦公室副主任楊偉民表示，金融政策宏觀上要管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自主購買，嚴格限制信貸資金流向投機性住房。土地政策要落實人地掛鈎政策，根據人口流動情況分配建設用地指標，落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市，要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市限制和低效用地。

在中國銀行首席研究員宗良看來，建立長效機制意味着政策在今後發展的基礎上會有所轉向，這一轉向在於把房地產發展和民生、城鎮化有機地聯繫起來，既保證它的發展，又防止價格持續上漲給民生帶來不利影響。以重慶為例，重慶這些年房價沒有怎麼漲，但經濟保持相對較高的增長速度。作為中國來説，希望房地產是民生項目，而不是簡單的靠賣地、賣房子的錢來支撐經濟發展，希望實現一種良性發展機制，只有這樣才能長遠。

趙慶明認為，長效機制就是以房地產税的方式體現。首先，房地產税能起到實現二次分配功能，對於房價會形成一定成本。一旦形成成本，就會影響需求。其次，還會逼着一部分完全閒置的存量房入市。房地產税在供需方面均會形成大的影響，進而發揮房價調節作用。

全國社會保障基金理事會理事長、財政部原部長樓繼偉此前也強調，雖然所有税制和房地產税制改革仍面臨諸多困難，但下一步將義無反顧地推進。

從長遠看，房地產税是地方政府持久税收的來源，有利於調整我國央地之間的財政關係。也有業內人士認為，房地產税出台對於房地產市場本身的影響將是多方面的，是否能抑制房價過快上漲本身存疑。另一方面，現在中國消費不足、結構失衡，因此要增加居民消費和收入，要大規模減税，但在大規模減税上仍還是“只聽樓梯響，不見人下來”。所以房地產税一旦開增將大大增加居民税收負擔，且這是長期持續的税收負擔，與我們整個結構調整的政策導向不符。

也有專家指出，房地產税的推行必須要考慮到城鎮地區很多居民通過拆遷有大量的房產，他們可能沒有太多現金流，此時要向他們開徵房地產税，恐怕會引起社會不穩定。很多人認為要通過開徵房地產税來平抑房價，讓大家能住得起房子。但核心原因在於土地供給不足，這是從需求面政策所不能解決的問題。因此，要真正要平抑房價，就要建立穩定房價的長效機制。

從當下實際情況看，房地產税推進面臨不少困難。趙慶明坦言，首先在於大家對於房地產税沒有共識，因此明年或不會有實質變化。但這種制度很有必要，房地產税制度及個人分類與綜合相結合的個人所得税制度越早形成越好。這對於整個經濟和房地產市場的健康發展，以及調節貧富懸殊有益而無一害。

另外，在房地產税的制定上，聯辦財經研究院院長、國家税務總局原副局長許善達強調：“對於房地產税，照搬別國房地產政策肯定是不行的。一定要符合中國國情，中國和其他國家有着很大區別。”