中介串通買家吃差價 購房交易細節漏洞不可忽視

廣州市房地產中介協會最近發佈數據稱，10月1日至11月30日該協會受理投訴12宗。從投訴數量來看，數量並不算多，但是對於每一單涉及投訴乃至訴訟的交易雙方來説，過程備受煎熬，且更有可能因拖延時間而招致損失。購房環節眾多，一個細節不注意就有可能成為漏洞。

廣州市房地產中介協會法律諮詢服務中心周冬雲律師分析了兩宗典型投訴案例，一宗是中介人員利用業主委託公證書吃差價；另一宗則是業主贖契時間長而出現樓價波動，雙方因樓價變動而出現糾紛。周冬雲律師認為房屋交易環節中如涉及公證委託的，應儘量明確委託權限及委託期限。讓受託人嚴格按照委託事項開展代理工作，確保委託人的合法權益不受侵犯。對於贖契的案例，消費者在購買抵押房屋時，要了解贖契的流程及相關注意事項，中介機構在提供服務時，應告知買賣雙方抵押情況及詳細説明贖契的相關注意事項。 文/圖:廣州日報記者李鳳荷

投訴一：

中介串通買家吃差價

2015年7月，徐先生因子女都已定居國外，故想將位於天河區的物業出售後定居國外，於是委託某中介公司的經紀人何小姐出售該物業。同年10月，經紀人何小姐介紹馬先生到徐先生物業看房，馬先生對該物業很滿意，徐先生與馬先生簽訂房屋買賣合同，成交價格為90萬元。由於徐先生忙於辦理出國手續，故委託經紀人何小姐辦理交易過户手續。

2015年12月，在辦理交易過户期間，一位之前看過該房屋的陳先生，得知該物業已出售情況後，遂與經紀人何小姐聯繫，希望以110萬元的價格購買徐先生的物業，經紀人何小姐見利在前，但房子已進入交易過户階段，便與買家馬先生説明情況及協商，以補償馬先生10萬元為條件解除合同，並以代理人身份與陳先生另行簽訂房屋買賣合同。不久，徐先生髮現此事後，向人民法院提出訴訟追償自身的利益。

案例分析：

業主勿輕易籤全權委託書

徐先生與馬先生簽訂《房屋買賣合同》後，中介公司經紀人何小姐利用為徐先生代辦交易過户手續的條件便利，向徐先生隱瞞事實，夥同馬先生，以徐先生代理人的身份將房屋轉賣給陳先生，侵佔應屬徐先生所有的售房價款，損害了徐先生的合法權益。在此過程中，中介公司未盡管理責任，對經紀人隱瞞業主轉賣房屋並從中賺取差價的行為未予以制止、糾正。經紀人何小姐及中介公司行為違反《廣州市房地產中介服務管理條例》第二十四條的規定，應當承擔相應法律責任。

法律諮詢服務中心周冬雲律師提醒消費者：房屋買賣當事人如需委託他人代辦相關手續時，應當明確具體的辦理事項及時間，切忌含糊籠統。正如本案例中，徐先生委託經紀人何小姐的目的是代為辦理交易過户手續，並不是出售房屋，但徐先生委託經紀人何小姐的委託書中未限定委託的事項僅為“代辦交易過户手續”，未明確受讓房屋的對象及委託時限，以致經紀人何小姐可以順利轉賣房屋，導致損失和糾紛的產生。

據記者瞭解，個別中介或買家為方便辦事，看中業主怕麻煩或者事務繁忙而提出以全權委託書來代辦過户，聲稱“全權委託書方便一點”，不過全權委託書“功能強大”，包辦過户交易一切手續，有如業主化身，極有可能被中介或買家作為吃差價或者炒樓的工具。故此，業主在簽訂委託書時，應在委託時間、委託範圍等地方做出清晰約定，切勿因一紙委託書而被矇在鼓裏。

投訴二： 買家辦按揭兩月未果

找藉口解除合同

李某在廣州打工6年，如今他想要在廣州買一套房子用作結婚。2016年3月20日，李某委託了某中介公司經紀人陳某為其尋找適合的房子，2016年4月5日，經紀人陳某為其介紹了一套位於天河的物業，李某對該物業很滿意，2016年4月11日，李某與該物業的業主方某簽訂了《房屋買賣合同》。

合同約定由買方李某以按揭貸款的方式購買該物業，4月22日，李某委託某按揭公司申請辦理公積金組合貸款。但直至6月30日仍未能獲批，此時的房價已有明顯增長，業主方某瞭解到樓市現狀而買家李某又遲遲未能成功辦理貸款，便給了李某兩種解決方案，一是要求李某補償因樓市波動而導致房屋價格上漲的20萬元；二是因李某未能按合同約定時間辦理按揭貸款手續，要求解除合同並按房價10%追究李某違約責任。

李某經衡量後，如按第一種解決方案在原來成交價格上增加20萬，首付款將超出其預期，無法支付，但也不願因未能按合同約定履行被追究違約責任。於是，李某來到房地產中介協會以中介公司經紀人陳某在促成合同前，未告知該房屋存在抵押情況以及買賣合同上未明確房屋存在抵押為由進行投訴，認為房屋存在抵押情況對其交易過户產生影響。要求協會對中介公司上述行為進行處理，達到解除房屋買賣合同目的。

經協會調查發現，李某在簽訂合同前已查看業主方某的房產證原件，房產證上明確記載房屋的抵押信息。後調解時因買賣雙方意見分歧較大，故協會建議雙方通過司法途徑解決民事爭議。

案例分析：贖契及公積金貸款需時長

最好要預足時間

周冬雲律師表示，中介公司向買家出示業主記載有抵押登記內容的房產證原件，已履行法律規定的告知義務，李某的投訴不能成立。抵押的房屋在辦理交易過户手續，需先把抵押的房屋贖回，因此抵押房屋交易環節多週期長，相關的交易風險也隨之產生。中介公司在促成此類房屋交易時，應當特別注意如實依規履行告知義務，避免自身執業風險。

周冬雲提醒，消費者在購買有抵押的房屋時，首先應查明在不動產登記檔案中的抵押登記情況包括順位抵押情況，同時應主動了解現行的貸款政策。據向按揭公司瞭解，近期辦理商業貸款的，至少要預留一個月以上足夠的辦理時間；若是辦理公積金及公積金組合貸款的，需預留三個月以上足夠的辦理時間，或是約定“簽訂合同後多少天內辦理按揭手續”、“貸款申請成功後多少天辦理過户手續”等，切勿聽信一些加急辦理的承諾。另外，建議買賣雙方將約定內容寫入合同條款，以便保障買賣雙方的合法權益。

據記者分析，若涉及業主贖契以及買家做公積金組合貸款，前後都花不少時間，無論是業主還是買家都應該儘可能在合同上對辦理時間做出約定，如“業主最遲需在合同簽署一個月內贖契完畢”、“買家最遲需在合同簽署兩個月內獲得同貸書”，避免用模糊的字眼來表述。如果雙方對贖契或辦理貸款的時間做出具體約定，那麼即使期間發生樓價波動，雙方也應遵守契約精神，履行合同。

如果買賣雙方是“賣一買一”的情況，有可能因一單交易而發生連鎖效應，影響其他交易，故此， “賣一買一”的交易方，最好是持證在手的房屋交易，選擇買家最好是一次性付款或者首付成數較高。