上海奉賢“暫停”三幅土地出讓

繼12月中旬旭輝控股因違規被土地交易中心罰沒3.7億保證金之後，12月16日晚間，上海土地市場緊急發佈一則“關於奉賢區莊行鎮29-02區域地塊等6幅商品住房用地交易資金來源審核情況的公告”，中止本月下旬奉賢區三幅住宅用地的出讓。

“滬六條”明確提出：銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用於繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應承諾資金來源為合規的自有資金。違反規定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，並三年內不得參加上海市國有建設用地使用權招標拍賣出讓活動。

對此公告，中原地產市場研究中心分析師龔敏認為，或是在查房企申報的資金關聯方，延誤了時間。龔敏指出，當下上海相關部門對房企資金審核非常嚴格，按照“穿透”的原則，即不僅對競買申請人本人的資金來源情況實施審核，且根據關聯關係逐級追溯提供資金的最終關聯方，對最終關聯方的資金來源及資金自最終關聯方流轉至競買申請人的路徑實施審核;同時對同一競買申請人各項交易資金來源之間是否存在重複申報情況進行核查。

12月土地行情將變?

21世紀經濟報道記者採訪多名房企人士與業內人士，主流意見是，加強土地市場監管有利於房企理性競標以及規範此前市場上加槓桿的非理性行為，因為此後只有一些自有資金充裕的房企才能參與競標，而一些利用槓桿或有串標行為的房企被拒之門外。

上述人士認為，年底將至，對於企業來説可能目前情況並不是最壞的，首先部分房企已完成業績指標，銷售回款到賬，自有資金相對充裕;其次房企一般到年初都有關於購買土地的預算，一些還沒有用掉的房企會在年底用掉。“此前廣州土地交易旺盛，就是手頭還有錢的房企所表現出來的投資需求。”龔敏直言。

據上海中原研究市場研究中心數據顯示，12月下旬的上海土地“糧倉”仍有百億儲備：即將入市的13幅土地，合計面積108.7萬方，起拍總價123.3億元。

這13幅土地分佈在奉賢、青浦、虹口、長寧和普陀區，不過市中心出讓仍多為商辦用地。住宅和商住類用地主要集中在奉賢區和臨港，南橋地區以商住為主，而相對偏遠的柘林鎮和莊行鎮則為純宅地。這些地塊面積均在5萬平方米左右。

即便如此，一家閩系房企上海公司投資總監指出，當下不少企業對於土地投資已經趨於謹慎，首先從地塊位置與起拍價格等衡量是否在公司盈利週期內，再者尋找合作方分攤風險已成為大部分房企的首選。已在上海遠郊崇明有土地儲備的一家房企相關人士則指出，在上海的土地儲備仍然是首選，但不懼將目光放在周邊區域，“現在只能打長短週期差，在地理位置較好的區域加快資金回籠，在較偏遠的區域爭取項目利潤最大化”。

此時，已有不少房企蜂擁而至上海周邊的城市。一幅即將於12月底競拍出讓的杭州蕭山區宅地，目前已處於奇貨可居的狀態。一名房企人士透露，在最後的截止領取掛牌文件時間內，不少房企均拿不到相關文件，在最後一天，蕭山國土局已“閉門謝客”。記者聯繫蕭山國土局相關人士亦未果。

房企高槓杆承壓

實際上，地方政府加重對房企拿地資金的監管，一方面有投資擠出效應，另一方面則逼房企高槓杆承壓的事實浮出。

同策諮詢研究部將綜合槓桿係數大於3的房企視作高槓杆房企，將綜合槓桿係數小於1的房企視作槓桿運用失衡房企，將綜合槓桿係數在1-3之間的房企視作槓桿運用合理房企。

從2016年三季度樣本上市房企綜合槓桿係數排行榜來看，24家綜合槓桿係數高於3以上，18家在1以下，綜合槓桿係數在1-3合理區間的有63家。

大型房企萬科、保利地產、招商蛇口、金地集團、綠地控股等，綜合槓桿係數都在1-3之間，其中綠地控股綜合槓桿係數為2.76，處於合理偏高的水平，招保萬金四大房企綜合槓桿係數處於1-2之間。

在2016年三季度樣本上市房企綜合槓桿係數排行榜中，排名前三位的分別是鳳凰股份、ST亞太、南國置業，綜合槓桿係數分別為10.52、9.17、8.61，原因在於三家企業對於綜合槓桿的兩個驅動因素——經營槓桿與財務槓桿的運用、組合、搭配不合理，導致綜合槓桿係數過高。

其中，鳳凰股份綜合槓桿係數達到10以上，偏離合理區間，原因在於其過度使用財務槓桿，其三季度財務槓桿係數為6.77，屬於典型的經營槓桿低、財務槓桿高的狀況。三季度鳳凰股份產生的籌資活動淨額為24.75億元，去年這一數字為-1.27億元，同比增長20倍。而該房企三季度營業收入僅為10.73億元，可見鳳凰股份處於過度融資狀態。

與此相反，排在鳳凰股份之後的ST亞太、南國置業處於典型的經營槓桿高、財務槓桿低的情況。三季度ST亞太、南國置業經營槓桿係數分別為9.29、13.01，財務槓桿係數分別為0.99、0.66，低於1。

南國置業在西南地區有不少項目，該公司三季度報告披露，公司短期借款、營業成本大幅增加，短期借款期末數較年初增加55.13%，主要由於業務規模擴大，增加融資所致，公司營業成本較上年同期增加152.04%，主要是襄陽南國城市廣場、成都泛悦國際項目等銷售成本增加所致。

值得一提的是，隨着行業淨利潤率下降，房地產開發收入盈利能力較弱，財務槓桿逐漸失衡，為求扭虧為盈，一些房企不得不進行資產重組。比如，中航地產三季度財務槓桿係數為-62.99，因其利潤總額為負數，三季度其淨利潤約為-3億元。12月10日，中航地產以20億元左右的價格，將其旗下的9個地產項目出售給保利地產。

12月18日，陸家嘴集團旗下純景實業收購綠地控股孫公司——申萬置業100%股權及債權，同時委託綠地開發申萬置業的地塊，一共涉資34.5億元左右。