北上深的房子 還能買嗎？

2006年於我是非常特殊的一年。

那一年，我碩士畢業，告別了校園，拉着媽媽送的沙馳行李箱，乘着東家訂的國航航班，從北京到了上海。

就這樣誤打誤撞，我竟然一頭扎進過去10年中國最熱門的行業：房地產。而東家，還是一家最早進入中國的美國大地產商。

彼時，租住在東昌路的老公房裏，陸家嘴最便宜的房子。老式的筒子樓，30平米的獨室户，斑駁剝落的白粉牆，藤編的吱吱呀呀的傢俱，冬季太冷，凍得哆哆嗦嗦，老舊的空調只轟轟響，沒有熱量。

Anyway，年輕的姐一頭扎進了新生活，公司就在證交所旁邊的大廈裏，完全是電影里美國人的工作場所，那種興沖沖明亮蓬勃的調子，多年後我仍然記得。姐每天像打了雞血一樣早出晚歸，哪裏是加班呀，簡直是不下班。

嗯，薪水還是灰常豐厚滴。其實，當時我應該考慮買房的，遺憾的是無腦的我把不少錢拿去炒股了。後來某天聽到一位台灣同事的媽媽説：記住兩件事，一是女孩子25歲要出嫁，二是買房子別買股票。

哎呀，醍醐灌頂，恍然大悟，醒世恆言呀!

2008年前後是上海外資的鼎盛年代，隨着金融危機以及中資的前進以及中國放緩的發展步伐，上海的外資逐漸褪去了光環。前幾天還有朋友問那些Lucy， Peter， Julia 都去哪裏了?有人笑着説都變成劉鐵柱、張大山和王紅英了呀。

然而不管你是Mary， Sunny還是Ivory， 都得面對上海的房價與一去不復返的華年。

一晃十年過去了，我忙着擇業、擇房、擇偶。

説實話，沒有一樣好擇的，大概是因為自己資質普通，還總想擇好的，其實最後發現，我們選擇的是自己，是成為怎樣一個適合的自己。期間，姐還辦公司，做了一些項目，挺辛苦的。

不回顧了吧，今年公司和項目都告一段落了，突然發現前些年自己買的房子，此起彼伏的漲着，全中國都在談論房價。阿誰説，不如把你買房的經驗教訓寫下來，跟大家分享吧，我想了想，自己沒有什麼特長，也沒有多少愛好，若説喜歡，就是喜歡看電影，喜歡看房子，做自己喜歡的事情，即使沒有獲益，最後不還落個開心嗎?

我看房的愛好是我的建築師女同學薰陶的。她具有很多天賦，出色的繪畫能力，卓越的洞察力，伊很早就購置了若干房產，從從容容就財務自由了。後來我總結，但凡有出色容顏或腦力的女人，生活的都很好。她們的天賦都兑現了，那些無法兑現的肯定是缺乏天賦，比如我。沒有天賦的人想要生活的好，只能比別人多付出血汗。

好吧，前因後果就交代到這裏，下面就推出我這個系列：每篇一個內容，分析我理解的房地產，以及哪裏還能買，哪裏需要賣。

By theway， 我以前的職業是房產分析師，這也是某人勸我寫買房經驗的原因吧。

開宗明義，我想從衡量中國房價，尤其是北上廣深房價開始。

網上一直廣為流傳“賣掉北上廣深，可以買下整個美國”，因此判定中國房市到了崩盤前夕。據説日本崩盤時，賣掉東京可以買下整個美國，大約網友參照這個前例。

我也認為，如果賣掉北上廣深能買下整個美國，那麼中國房地產市場確實到了崩盤前期，儘管這種判斷仍然是沒有邏輯的，但這是很強的Common sense.

那麼，我就儘自己所能，把美國，中國以及北上廣深的住宅價值用數據逐一估出，數據説實話，也歡迎大夥對於其中的疏漏給予補充更正。

>>>>一、全美住宅總價值估計

比較總價值要算存量價值。新房數據好找，二手房數據難尋。

先看公式：全美存量住宅總價值= 存量住宅套數*存量住宅套均總價

第一個參數，全美存量住宅套數，遠在美國的朋友幫我在Census Bureau查到了2015年住宅存量的套數：134,789,944套，加上2016年新房銷售的60萬套，美國住宅存量是135,389,944套，我們取大數，1.35億套吧。

再看第二個參數：二手房套均總價。我直接採用NAR的數據了，NAR的全稱是：NationalAssociation of Realtors， 還算權威，其數據顯示最近二手房交易的套均總價為27.43萬美元，數據如下表：

全美住宅價值 = 1.35億 * 27.4萬刀 =37萬億刀

>>>>二、北上廣深住宅價值估計

1)北京

中新網北京5月10日電 (記者於立霄)國家電網北京市電力公司今天發佈消息稱，2013年智能電錶換裝工作全面啓動，北京將用3年時間，完成全市範圍內的智能電錶換裝工作。計劃到2015年底，全市630萬居民用户將全部用上智能電錶。

北京電網是從2011年開始推廣智能電錶的。

2011年的存量按照630萬户估計，後面年份新增面積從北京市統計局獲得，我採用住宅竣工面積來計算，2011年以來北京新增住宅面積共8426萬平米，那麼北京的住宅存量就是630萬套+8426萬平米。2011年前的二手房按套均90平米計算，630萬套就是共5.67億平米。

所以，北京住宅存量總計是724萬套，或者6.51億平米，單價直接採用下圖鏈家的數據。

綜上：北京住宅估值= 6.51億m2*4.71萬/m2 =30.6萬億RMB

2) 上海

在反覆尋找數據無果之後，請上海電網的朋友幫了忙，因為中國的居民工商業以及不同電壓等級的電費不同，因此，上海電網有居民用户的數據，感謝 State Grid.

上海電網朋友給的數據是居民户850萬，北京常住人口2000萬，上海2400萬，北京724萬套，上海850萬套，感覺蠻合理的。

上海的套均總價，鏈家2016年上半年的平均數據是322萬，上海今年漲幅不低，但是6月份後尤其是930後漲勢緩住了，我暫且採用322*1.15=370萬/套。

誰有新的數據，告知我哦。

綜上：上海住宅估值=850萬*370萬=32萬億RMB

3)廣州

中原地產研究中心提供的數據顯示，住房保有税一旦開徵，北京、上海等近幾年投資客雲集的大型城市無疑將是“税源重鎮”。其中，存量住宅總套數方面，截至2009年底，北京498萬套、上海650萬套、廣州302萬套。

這個數據沒有電網的數據詳盡，根據北京上海的數據，對廣州的做個調整吧，調高為350萬套。

2009年後新增的面積如下表，北京上海統計局把住宅數據單列出來了，廣州只有商品房銷售數據，我只好簡單根據北京的住宅佔比定了一個75%，因而廣州住宅銷售面積也是有誤差的。按照90平米一套估計，2009年以來廣州新增住宅大約81萬套，所以，廣州存量為350+81=431萬套，與之常住人口也吻合。