環北京樓市調查：“漲價潛規則”肆意生長

（原標題：環北京樓市調查：“漲價潛規則”肆意生長）

“市場價格就在那裏，知道行情的人都還是會買。”環北京區域一位房產銷售向21世紀經濟報道記者表示。

“開發商終於承諾本週辦理完網籤。”12月21日一大早，賈敏（化名）激動地告訴21世紀經濟報道記者。歷時近兩個月的維權，賈敏和他的新鄰居們終於可以如願按照最初購買價格辦理購房網籤。

今年9月，原本在等待開發商購房網籤通知的賈敏卻收到了開發商要求購買車位的通知。按照通知要求，購房客户必須要再附加購買總價13萬元的車庫車位使用權。言外之意是，賈敏與他的鄰居們只有在購買了車位之後，開發商才會繼續推動網籤事宜。

捆綁車位、額外加價售房，這是環北京區域燕郊、大廠樓市的變相漲價規則。供求關係嚴峻地扭曲了市場，潛規則正在生長。

21世紀經濟報道記者調查發現，燕郊（北城）絕大部分新建普通商品住宅項目有加價行為（即市場價高於房管局備案價，高出部分需要直接加在首付裏付給開發商）。毗鄰燕郊的大廠一手商品住宅項目也幾乎都有加價現象，有的還會通過綁定車位來達到加價目的。

加價樣本

近兩個月內，購買了大廠某項目的賈敏一直處於焦慮的狀態之中。而這一切緣於開發商強制捆綁車位。

今年3月份，賈敏以單價8800元/平方米的價格預定了位於大廠區域內的某商品樓盤，並預交了20%首付款（十多萬元）。按照賈敏與開發商的約定，網籤的時間為今年的6月30日。

然而，從6月到9月，一直在等待購房網籤的賈敏卻再未接到過開發商網籤的通知，每每詢問開發商也是以各種理由搪塞拖延。直到9月28日，依舊沒等到網籤的賈敏卻突然收到了開發商要求買車位的通知。這份通知上寫着，“客户如同意履行協議，簽署《商品房買賣合同》和《商品房買賣合同補充協議》應按照合同約定以十三萬元價格購買車庫車位使用權。”開發商還強令要求在10月1日到7日之間將車位款補齊，否則車位價格將繼續上漲，最多將會漲到20萬元。

與賈敏同購一個小區的鄰居們也陸陸續續地接到了這樣一份通知。其中一部分買房者甚至在去年就交了認購款，一直等到今年還沒有進行網籤。

於是，在氣憤和無奈之下，賈敏與其他有着相同遭遇的業主進行了維權。

一方面，湊不出這麼多現金的賈敏非常憤怒，另一方面，由於環北京地區房價今年以來的暴漲，賈敏還非常擔心開發商會單方面解除認購協議。根據房天下數據統計顯示，大廠區域內目前商住住宅項目均價已經高達16613元/平方米。

幸運的是，經過近兩個月的維權，在政府等各方協調下，賈敏和他的鄰居們終於維權成功。開發商最終同意他們按照最初認購價格進行網籤，並不再要求捆綁車位。

潛規則的肆意生長

加價或捆綁車位，這是環北京樓市目前“公開的秘密”。在供不應求的市場情況下，當地樓盤各種潛規則正在肆意生長。

乘坐前往潞城方向的北京地鐵六號線直到最後一站，再轉乘前往燕郊的公交車，上了102國道不出幾站便能來到因房地產而聞名的“燕郊”。即便是工作日，並不寬闊的102國道仍是車水馬龍、人來人往。一下公交車，甚至會為道路兩邊的景象感到詫異，兩旁林立着大大小小的售樓處和各類售樓廣告牌。附近分發傳單的人會頗為熱情地詢問你的購房需求，並根據你的需求，將你帶往各個不同樓盤的售樓中心。售樓中心的裝潢精美，與無序的道路形成了些許反差。

時光燈售樓處的銷售告訴21世紀經濟報道記者，“目前燕郊在售一手樓盤項目已經非常少。燕郊（主要是北城）幾乎所有的房子需要加價。（離燕郊不遠）大廠的一手樓盤也幾乎都有加價現象，有的樓盤則以捆綁精裝修和車庫的方式變相加價。”

這位銷售表示，“加價現象出現是由於政府對房價的增長有一定的限制，並不是不允許房價上漲，但是不能超過一定的比例。然而，市場價格遠比政府所規定的價格（即房管局備案價）要高出許多，因此開發商只好私下加價。”

一位燕郊當地樓盤銷售透露，“目前，政府對商品房預售價格管控非常嚴格。比如，燕郊的備案單價也就兩萬一二左右，大廠的備案價是17000-18000元/平方米。但燕郊稍微高一點的樓盤已經賣到3萬元/平方米，低一點的也要賣到2.5萬元/平方米。大廠的樓盤也普遍要賣到2萬元/平方米。”

一位熟知當地潛規則的銷售還向21世紀經濟報道記者詳細解釋了加價過程。“首付40%全都是給開發商的（正常的首付比例本地人為20%，外地人30%），餘下60%的部分可以正常辦貸款。這40%包含了加價的部分，可以正常刷卡，也可以開具收據。簽訂合同時，除了正式合同，還會有兩份合同—— 一份精裝修的合同、一份車庫合同（用來涵蓋加價的部分）。”

多家環北京房產銷售也向21世紀經濟報道記者表明，這是當地普遍現象。“市場價格就在那裏，知道行情的人都還是會買。”

調控與市場的矛盾

自2015年4月，《京津冀協同發展規劃綱要》發佈開始，環北京樓市就成為市場關注的熱點。按照政策思路，北京地區作為減量優化及存量挖掘區，這意味着在相應的區域，原則上不會再有新增建設用地的安排或是高強度大規模建設。相反，廊坊市下轄的北三縣-三河市（燕郊鎮隸屬三河市）、大廠回族自治縣和香河縣均屬於適度發展區之一。

隨着通州確立為北京副中心，不少投資客看到了譬如燕郊、大廠區域這樣的投資空間。而這裏一度成為樓市投資熱土。為了控制房價上漲過快，河北廊坊先後於今年4月和今年8月出台樓市調控措施。而自9月30日以來，各個熱點城市調控均在加強，政府對於房價漲幅更是進行限價等調控措施。

亞豪機構市場總監郭毅認為，在供應匱乏購房需求強勁的供需失衡背景下，區域樓市的價格走勢預期向好，開發商以逐利為目的，對可售房源加價或捆綁銷售從而繞開價格管制，也是一種無奈的選擇。建議地方政府應採用市場化手段調控樓市，比如嚴查土地增值税，以及提高持有年限較短的二手房轉讓税費，提高投資的機會成本，從而長效抑制樓市的非理性消費，而管制商品房備案價格，雖然對穩定房價見效較快，但並未抑制個人炒房，反而人為降低了炒房成本。

中原地產分析師張大偉認為，樓市調控不是價格調控，只約束備案價格不能帶來市場的健康發展，反而會導致捆綁裝修、車位等不規範行為的發生，而且簡單的統計數據抑制對市場來説不治標也不治本，限價是樓市調控的一個手段，但肯定不應該是最重要的手段。

張大偉表示，房地產的調控應該是加法與減法的長效機制調控，增加供應，降低投資投機需求，從環北京區域看，減法現在做得不夠，而實際利好落地導致的投資投機需求的確導致區域內供不應求。從未來發展看，區域內必須與北京房地產調控政策逐漸看齊，否則房價上漲的預期依然會強烈，導致投資需求集中。