純投機性炒房已基本絕跡購房只為“住”還有多遠？

中央經濟工作會議上週在北京舉行，會議對2017年經濟工作作出具體部署。針對樓市，會議指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財税、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閒置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。

要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。加強住房市場監管和整頓，規範開發、銷售、中介等行為。

其中“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位一出，即引發了業內外的關注與討論。“炒房”，曾經是街頭巷尾熱議的話題，多年以前，北京樓市裏流傳着來自全國各地炒房團的傳説。某某地炒房團一次性買下幾十套房的事件並不是個案，炒房客和炒房團也成為樓市中一個獨特的存在。

不過，隨着限購、限貸政策的引入，炒房團在北京住宅市場幾乎已經絕跡，純粹以“炒”為目的購房的炒房客操作也變得困難起來。

業內人士指出，談杜絕炒房，首先要明確炒房如何定義。亞豪機構市場總監郭毅認為，炒房並不能和投資性購房完全畫等號。在她看來，炒房主要分為兩類，一是房子買到手後短期就出手轉賣，比如一次性買了很多套，經歷短期的持有時間，然後就全部售出。二是購房後就將房子閒置，既不出租也不自住，只等房子升值到一定水平後轉讓獲利。而普通人買房，改善居住品質的同時期待房價上漲，自己的資產能夠升值的這種自住兼顧投資的需求並不能簡單的定義為炒房。

一位經歷過“炒房時代”的資深項目操盤手錶示，如果説十年前市場各項法規制度不健全，一些客户通過開發商改底單，偷逃交易税費，完成投機性炒房，那麼近些年隨着產權登記、徵信體系、網籤合同等制度的嚴格執行，投機性炒房在北京幾乎已經絕跡。

嚴格限購下為何還有炒房？

在接受《廣廈時代》採訪時，多位業內人士都表示了目前在北京樓市的政策和價格下，想炒房並不容易。

首先，北京樓市執行嚴格的限購政策，即使是京籍購房家庭，名下只能有兩套住房。就算通過“假離婚”等手段，能騰挪出的購房資格也十分有限。

其次，目前北京執行的貸款政策是首套房首付比例35%到40%，二套房首付比例50%到70%，針對二套房的商業貸款政策十分苛刻，炒房需要付出的資金成本很高。

第三，炒房轉賣的交易成本很高，如果炒房週期在兩年以內，則要面臨契税、營業税、個人所得税等多重税種。以一套原值500萬元，轉售價600萬元的房產為例，如果屬非普通住宅、非名下唯一住房，交易週期在兩年內，交易時要繳納的税費43.5萬元，而如果該套房產是首付50%貸款購得，兩年的貸款利息也要近30萬元，炒房獲利空間很小。

炒房要面臨重重困難，為何市場上還是有人選擇去炒房呢？

一位炒房客就向《廣廈時代》透露了她的想法，她表示，在目前的投資市場中，作為她這樣對金融瞭解較少的投資客，手裏有閒錢，想要投資，似乎只有投資房產一條路。不過，限購確實阻擋了她的投資計劃，所以她轉向了商住房。她透露，她今年年中購買的一套商住房，現在已經漲了60萬元，如果當時把資金投向其他任何渠道，都不會有這麼高的獲利。嚐到了這套房的甜頭，她就在計劃購置另一套房產。但是她並不打算賣掉漲了價的這套房，而是計劃通過互聯網金融和銀行消費貸款來湊另一套房的款項。不過，她也提出了自己的擔心，商住房轉讓也要面臨不小的交易成本，如果房價不是像2016年上漲如此迅速，她的資金成本很難被覆蓋，獲利就更微乎其微。

前文提到的操盤手錶示，很多投資性購房都是為了應對資金潮帶來的資產貶值，在投資渠道單一的局面下，購房避險是大部分家庭的選擇。中原地產首席分析師張大偉認為，房地產天然具備了投資屬性，而投資屬性出現的原因是資金潮下的資產荒疊加的過去一年多的財富效應。只要房價漲，自然會有人用房子來投資。只要金融不收緊，自然房價會漲。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，2015年到2016年的這一輪房價與去年夏天股市的深度調整不無關係，在目前貨幣大量發行的情況下，普通百姓基本只有“非股即房”的投資方式。去年六月股市大跌之後，很多擔心資產貶值的老百姓不得不將資金投向了房地產市場，大量資金的流入也促使了房地產市場的迅速升温。選擇炒房，主要是無其他資產可“炒”。

建立長效機制促房產迴歸居住屬性

投資性購房，是投資渠道單一背景下，一些投資客的無奈選擇。業內人士指出，關注此次中央經濟工作會議精神，不應只關注“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

張大偉表示，首先是中央經濟工作會議再次明確了房地產要建立長效機制。過去的房地產調控更多是短期政策，所以經常因為經濟走勢不同而出現波動，長效機制意味着房地產市場發展不能只靠一時的應急調控政策，關鍵是需要完善長期制度建設、房地產税等長期政策有望加快落地。建立房地產平穩健康發展的長效機制，關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關係。另外必須降低房地產的投資屬性、迴歸居住屬性。從此次會議看，下一步應加快住房、土地供應、房地產税收等制度。以長效機制引導市場穩預期。

另外，加快租賃市場的發展也值得關注，張大偉分析表示，租賃市場不能成為市場主流的原因是因為買賣市場投資比例較高，在未來房地產建立長效機制的情況下預期租賃市場將逐漸增加影響力。

張大偉認為，未來政策開始“託底蓋帽”，過去全面寬鬆的趨勢已經出現了變化，在市場分化的基礎下，調控政策也開始了明顯的分化，託底蓋帽開始出現，這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區都出現了約束性的政策。未來房地產調控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會升級到一城一策、一城多策。

胡景暉提出，此次中央經濟會議在土地供應也給出了明確指示，增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閒置和低效用地等政策對市場都會起到積極作用。但是，土地政策裏更重要的是改變地方政府的土地財政模式。只要土地出讓金是地方政府主要的財政收入來源，那麼從增加收入的角度越高的地價對地方政府就越好，利益驅動就不可避免的推高地價，推高房價。只有改變土地財政模式，改變地方政府對土地收入的依賴，才能從根本上遏制房價;也只有改變這種模式，才能夠積極引導地方政府把更多的精力放到促進實體經濟發展、刺激消費上去，通過做大實體經濟的蛋糕，增加税源來解決財政問題，所以，通過長效機制幫助地方政府擺脱對土地財政的依賴才是土地政策需要解決的根本問題。

前文提到的操盤手錶示，從一線的經驗看，要想讓房地產健康平穩發展，只將目標瞄向打擊炒房是有侷限性的，因為現在市場上純炒房的購房者本就很少。而應着重從增加土地供應、降低交易環節税費激活房產的流轉和鼓勵居民長期持有，出租手裏的閒置房源，增加市場的可租房源入手。

胡景暉也指出，十幾年的實踐證明，交易環節的加税不僅不能控制房價，反而會嚴重增加購房者的成本，因為在貌似供不應求的市場條件下，交易環節的税收最終都會被轉嫁給購房人，高房價加高額交易税令真正自住型購房人負擔更加沉重。而在持有環節，税負為零，這就為囤房炒房製造了温牀。

如果既要解決土地出讓金的替代問題，又要解決交易環節加税難以遏制房價上漲的問題，税收的重點就應當從交易環節轉向持有環節，實行交易環節減税，持有環節加税，尤其是對長期空置、多套持有的房屋進行徵税。如果能在這方面進行改變，那麼市場的供求關係將能得到很大的改善，房價也能在很大程度上被抑制住。

文/門庭婷