鄭州“雙限”政策升級 二套房首付比例提至六成

河南商報記者 鄧飛 陳薇

房子是用來住的，不是用來炒的。對於經歷過多輪調控的行業人士來説，這是意料之中的事，只是，政策嚴厲程度超乎想象。鄭州已經成為名副其實的房地產“熱點”城市，但是，市場已經走在了降温的路上。

【政策】

鄭州限貸政策升級

認房又認貸

12月23日下午，河南省市場利率定價自律機制秘書處發佈《關於進一步做好鄭州市限購區域個人住房貸款業務有關事項的通知》(以下簡稱《通知》)，在鄭州限購區域內，居民家庭首次購買普通住房申請商業性個人住房貸款，最低首付款比例為30%。

居民家庭有購房貸款記錄，但申請貸款購房時實際沒有住房，或者已擁有一套住房、無論有無購房貸款記錄，再次購買普通住房，均按照60%的首付比例執行。

其中，房屋的套數以鄭州市房管部門出具的相關材料為依據。

簡單地説，就是在鄭州市內五區、航空港區、鄭東新區、經開區、高新區範圍內購房的客户，對於名下有房、貸款未結清的，首付從40%調整到60%；如果名下有一套房，哪怕沒有貸款，哪怕貸款已經結清，首付依然調整為60%；如果你名下沒房，但曾經有過房貸記錄，哪怕貸款已經結清，首付還是60%。

二套房無差別的“認房又認貸”，60%首付可以説是鄭州兩度限購以來，最為嚴苛的限貸政策。

【神秘】

一夜之間

這個“秘書處”火了

而這一措施是一個很多人從未聽説過的機構發佈的，臨近年末了，又是發的“一號文件”。河南省市場利率定價自律機制秘書處在鄭州一夜之間火了。

河南商報記者從多個渠道獲悉，河南省市場利率定價自律機制秘書處相當於銀行業的行業自律協會，會員自願加入。然而實際上，工、農、中、建、交及全部的全國性股份制商業銀行，以及全國很多地方城商行、農商行都加入了這個組織。

有關人士指出，這是今年該機構首次發通知。《通知》雖屬協調性的文件性質，其實具有強制性，各家銀行必須遵守。

河南商報記者多次試圖聯繫該機構及其負責人，但均未成功。但是，鄭州一位和該機構有過工作接觸的政府部門人士向河南商報記者介紹説，這個機構是存在的，以前在商討有關政策執行細則時，該機構便以利率自律機制的名義來溝通工作，還發過公函。

限貸政策升級後，上述政府人士也曾試圖和該機構有關人士取得聯繫，未果。

據一位和上述機構有關人士取得聯繫的權威媒體人士介紹，為保密，此次採取現場領取原件的方式對各家銀行進行下達。

【提醒】

還沒網籤？

回家把首付補到六成吧

第二天一早，河南商報記者從省內各家銀行了解到，這個最為嚴苛的限貸政策已經開始執行。

“購買首套房，且面積在90平方米以下的，不受影響，銀行會按照要求正常發放貸款。”建設銀行個貸部門人士説。

但只要居民家庭有購房貸款記錄，就算房子已經賣掉，也是按照二套房政策執行。或是名下有一套全款住房，無論有無購房貸款記錄，都按照二套房政策來執行。

“鄭州第一次限購的時候，對於二套房也曾實行過首付六成的政策。”一家股份制銀行個貸部門人士説，但是當時各家銀行對於二套房的認定參差不齊，有些認房認貸比較嚴格，有些只是看名下有無房產，購房者還是有空子可以鑽。

但這次，上述人士説，真的沒有什麼商量餘地了。凡是沒有在12月23日簽好個人住房貸款合同的，乖乖回家補首付吧。

很多購房者的首付比例一下子從30%提高到60%，以鄭州目前的房價來算，少的也要補二三十萬元的首付。現在唯一沒變的，就是二套房的貸款利率，目前主流仍然是上浮10%。

“利率會不會變，這個真的不好説。如果想買房，湊足了首付儘快網籤吧。”他説。

【探因】

為什麼會限貸如此嚴厲

“鄭州房價漲幅還是比較大，成交量也不小，‘金九銀十’以後應該進入淡季，但實際上呢？”一位參與過鄭州限購政策起草的政府人士向河南商報記者分析道，從1978年到現在，鄭州年均人口增長率約為20%，一年增加20萬人，就按人均100平方米算，包括存量房在內，2000萬平方米足夠了，新房約佔1500萬平方米。

但實際上，2016年的新房供應量已超過3000萬平方米了。這裏邊，既有炒房因素，也有“實際需求透支”的因素。比如，在市場預期趨漲形勢推動下，有些尚未畢業的大學生都開始入市購房。

調控沒有達到預期，或者沒有接近預期的苗頭。12月，中央經濟工作會議關於房價有一句最重要的話，“防止房價的大起大落”，鄭州就屬於房價“防止大起”的一類。

河南商報記者注意到，此次限貸政策升級，一方面既增加炒房的成本，另一方面銀行單位“着力做好居民家庭首次購買套型建築面積在90平方米以下自住房的金融支持與服務”。

“10月1日調控是‘虛晃一槍’，跟隨全國步伐加入限購；隨後又有幾次小調控，如同‘蜻蜓點水’，因為有很多問題可以通過技術手段規避；但12月21日限購升級已經很厲害，可謂‘一刀封喉’，深入骨髓”。

有業內人士這樣分析，“在一輪政策出台後，政府會觀察調控效果，如果達不到就會加碼。前段時間，是在數據層面讓房價迴歸平穩，隨後，會在市場層面上達到真正的迴歸平穩，讓大家的期望值迴歸常態。”

但限購限貸將持續到什麼時間？“只要達到預期、讓市民滿意，調控就會有所鬆動，但這個要取決於市場表現，還不能完全下定論。但2017年房地產市場將會先步入一段下行通道，到下半年恢復平穩”。

而另一位資深業內人士則表示，2016年房地產調控與2013年調控有幾分相似，提高首付或許不是最後一戰，未來仍有很多可能性。但今年限購應該不會太久，或許會在2017年年中有所鬆動，剛需購房者可趁空檔期入手。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者分析稱，鄭州限貸升級跟鄭州房價潛在上漲壓力有較大關係，但和一線城市的調控政策比，還不夠嚴厲，這就要看鄭州市場是否會有大的波動。

【影響】

“雙限”政策升級後

這些區域也火了

據行業人士觀察分析，鄭州180平方米以上户型的住房納入限購範圍後，鄭州北龍湖區域將會“降温”，一些購房羣體利用金融槓桿來對抗通脹，實現資產保值的辦法也會失效。

以外地人購房需求為主的鄭州主城區，無論是新房還是存量房，其成交量將大幅度下降。但是，那些剛需盤和非限購區域的住宅樓盤，卻因這些政策變化而火得一塌糊塗。

24日、25日，河南商報記者隨機到鄭州周邊區域進行調盤。在靠近西繞城高速的滎陽豫龍鎮，部分住宅樓盤早已在今年10月份前後將所推房源銷售出去，所剩無幾的房源，也吸引了很多客户。還有一個品牌開發商推出的精裝修房源，更是吸引了一撥又一撥人看房。

“我們是在十一期間開的盤，恰好遇到鄭州的限購政策，由於滎陽不限購，我們這裏就一下子來了好多人，數百套房源一次性去化接近九成。”附近某住宅樓盤銷售人員向河南商報記者介紹説，鄭州限貸政策升級後，連晚上都有人來看房。

河南商報記者多方調查得知，這些區域的房源銷售多針對鄭州購房者，那些失去了購房資格的，就湧入這些非限購區域。

“鄭開大道沿線的一個樓盤前天開盤賣了幾百套洋房，連號都排不上，太火了。”一位購房者告訴河南商報記者，一個很大的因素，就是這個盤在中牟地界，不限購。