北京鏈家11月被投訴量居首位

一段時間以來，房產中介違法違規的問題被不斷曝光。

11月25日，上海鏈家官方網站掛牌的二手房源中，發佈了一套位於靜安區、面積33平方米的使用權房，掛牌價為1204萬元，單價達36萬/平方米。這套鏈家房源已受到上海市住建委的調查。

12月12日，北京住建委網站公佈了2016年11月份被投訴的前10名房地產經紀機構，其中，在北京門店數量較多的鏈家的被投訴量居於榜單的首位。住建委網站曝光的房地產經紀機構被投訴問題主要集中在違規打隔斷出租、租期屆滿不退還押金、未備案、違規收費、提前終止租賃合同引起的三金糾紛等領域。

房產中介的違法違規問題已經引起政府部門的持續關注。住建部、各地住建委連續召開會議或出台文件，試圖加強和改善對房產中介的監管。11月25日，住建部召開會議，要求各地進一步規範房地產中介行為。10月份至今，住建部已連續兩次公佈了共計75家違法違規的房地產開發企業和中介機構名單。

2016年中央經濟工作會議指出，要“加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。加強住房市場監管和整頓，規範開發、銷售、中介等行為。”

近日，京師律師事務所律師劉宏輝接受了新華網的採訪，就房產中介監管、住房租賃市場立法、中介從業人員素質等話題與記者進行了探討。

新華網：2016年中央經濟工作會議提出住房租賃市場立法，重點立法方向將有可能在哪些方面?

劉宏輝：根據2016年06月3日國務院辦公廳發佈的《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》主要從六個方面提出了培育和發展住房租賃市場的具體政策措施，分別是培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設、加大政策支持力度、加強住房租賃監管。由此可以看出，今後對於租賃市場立法的重點方向應該是鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房制度、規範住房租賃市場制度三個方面，這也是我國住房租賃的三個最大痛點。

新華網：在住房租賃市場立法裏，將可能怎樣對中介的行為進行規範?

劉宏輝：首先要將具有合法資格的房屋中介機構根據其“信用檔案”的信譽度，分成不同的級別，實行分級管理，並公佈於眾。其次是落實銀行代收、代付租金制度。由於目前房地產經紀機構與產權人簽訂的出租代理合同和與承租人簽訂的租賃合同，存在交款、付款週期的差異，使大量租金滯留在房地產經紀機構，一旦經紀機構出現問題，將直接侵害產權人及承租人的利益。而通過銀行代收、代付租金，除承租人不能按期到指定銀行交納租金外，房地產經紀機構不得直接向承租人收取租金，這樣就可以防止房地產經紀機構聚集租金，保證租金安全，預防犯罪。最後要加強推廣“經紀人制度”，在建委和房屋中介協會的共同努力下，儘快使每個中介機構至少要有4名房地產經紀人，每個合同都要有經紀人的審核簽字，如果出現問題，可以直接追查到責任人，並且記入行業信用檔案。

新華網：政府部門雖然出台了很多管理規定，但房產中介違規違法、坑害消費者的情況仍不時被媒體曝光。房產中介屢犯不改的原因是什麼?是否因為違法成本太低?

劉宏輝：造成中介市場混亂的原因是多方面的。首先，我國規範租賃中介機構行為的法律法規體系還不夠健全;其次，監管部門對於中介機構的監管力度不夠強;最後，住房租賃市場發生糾紛的爭議標的金額並不大，很多受害者選擇忍氣吞聲而不是拿起法律的武器去維護權利。以上種種原因導致很多中介機構明知違法依然鋌而走險，現實中違規中介的違約成本很小甚至沒有。

新華網：政府對中介的監管，是否有什麼地方需要繼續加強、改善?目前對中介的監管上，哪些地方有待改進?在常態化管理方面是否有什麼欠缺?

劉宏輝：目前對於中介的監管存在以下問題需要改善：一是入行門檻低，由於缺乏嚴格的行業標準，似乎誰都可以拉上一幫人搭起一個“草台班子”。二是管理效率低，房地產、價格、金融、公安、税務、工商等部門多頭治理，沒有形成監管合力，似乎都在管，卻都沒有管住、管好。三是違法成本低，邊際收益大於邊際成本，懲罰與收益不成正比，難以形成有效的震懾，使得“黑中介”應運而生，鋌而走險。目前並沒有十足有效的常態化管理模式，且房租租賃涉及到房管部門、金融機構、公安部門、税務部門等多個政府部門，常態化的管理模式更需要有效聯動制度來保障，也許如何高效聯動多部門才是實現常態化管理模式的重中之重。

新華網：12月12日北京住建委曝光的房地產經紀機構被投訴問題主要集中在違規打隔斷出租、租期屆滿不退還押金、未備案、違規收費、提前終止租賃合同引起的三金糾紛等領域。是否有必要加強對中介這些領域違法違規行為的處罰、處理力度?

劉宏輝：就目前的處理結果來看，處罰、處理力度仍然是不夠的，加強力度毋庸置疑，但即便如此，也並不能從根本上解決這些問題，還是要在交易模式的設計上進行改革，儘可能的封堵監管漏洞，以規範整個市場。

新華網：鏈家等大型中介因為門店數量多、業務量龐大，相對於其業務量來説，其被投訴比例或許並不是很高。反而是不少中小中介或部分未註冊、未備案、不在監管範圍內的黑中介，其投訴比例更高。這種情況下，如何才能加強監管的有效性、針對性，鼓勵大中介繼續做好內部管理，加強中小中介的管理，把黑中介納入監管?

劉宏輝：首先，對於黑中介要堅決取締;其次，中小中介要進行規範化管理，要求其具備並嚴格遵守一定的規章制度進行經營;最後，對於已經形成一定經營規模的大型中介要做好監管工作。我們要在市場化競爭淘汰的大背景下做好引導工作，促進市場形成良性競爭的淘汰機制。

新華網：在國外，房地產經紀業務是一個專業領域，從業人員素質較高。而中國的房產經紀業務從業門檻很低，人員素質良莠不齊。房產經紀業務從業門檻是否應該提高?應怎樣提高從業人員素質，加強行業的規範性、專業性?

劉宏輝：整個行業成熟的前提是從業人員素質的提升，所以房產經紀業務從業門檻是一定要提升的。首先，經紀人要具有一定的知識涵養，包括基礎知識、專業知識及相應的輔助知識三方面。其次，要具有良好的職業道德素養，充分保護客户的利益，恪守行業的職業準則和從業精神。第三，要取得房地產經紀從業資格證書，必須是經過考試、註冊並取得《房地產經紀人資格證》的人員才能從事房地產經紀業務，用落實簽名負責制度來保證每一名經紀人都具備房地產經紀人資格。