任澤平:本輪房價或調整到2018年上半年

2015-2016年在貨幣放水、政策刺激下，一二線房價暴漲。國慶前後新一輪房地產調控政策出台，銷量大幅回調，房價漲幅放緩。12月中央經濟工作會議強調“房子是用來住的、不是用來炒的”。本輪房價將調整到何時?2017年房地產投資增速將回落多少?

據方正證券，方正證券首席經濟學家任澤平稱，當前房價漲幅放緩，按照12個月左右的調整週期，預計房價將調整到2017年底-2018年上半年。

任澤平指出，12月中央經濟工作會議強調建立房地產長效機制。 “去庫存方面，要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。“要把防控金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點，着力防控資產泡沫，提高和改進監管能力，確保不發生系統性金融風險”。未來房地產調控將始終處於高壓姿態，對於環比價格上漲的熱點城市將不斷加碼限購限貸政策，否則地方政府將被問責。“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，綜合運用金融、土地、財税、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，嚴格限制信貸流向投資投機性購房”。表明中央明確了房地產的居住屬性和消費屬性，否定了投資投機屬性。“要落實人地掛鈎政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閒置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展”。表明中央決心解決人地分離、人口城鎮化與土地城鎮化不匹配的問題，大都市圈戰略日漸清晰，小城鎮化戰略或退出歷史舞台。

任澤平分析稱，本輪房價調整可能持續到2017年底-2018年上半年。近幾輪房價週期上漲時間長、調整時間短，平均36個月左右為一輪房價週期，其中平均上漲24個月，調整12個月。當前房價漲幅放緩，按照12個月左右的調整週期，預計房價將調整到2017年底-2018年上半年。2017年房地產調控將保持高壓姿態。量在價先，銷售面積是判斷房價變化的先行指標。10月調控以來，房地產銷量大幅回落，預計價格調整也將隨後展開。由於當前調控主要是通過限購限貸控制需求，如果土地供給跟不上和長效機制建立不理想，2017年底-2018年上半年房價面臨新一輪上漲壓力。如果長效機制能夠建立，尚有轉機。

任澤平預測，2017年房地產投資增速可能回落至1%-3%左右。一二線城市面臨補庫存，三四線及以下城市處於政策鼓勵去庫存。政策要求人地掛鈎，根據人口流動情況分配建設用地指標，對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應。2016年房地產開發投資增速預計為6%。從最近四年特別是最近兩年的情況看，一線、二線、三四線及以下城市房地產投資分別佔全國的約11.5%、35.0%、53.5%。基於歷史數據、現實情況及政策，2017年房地產投資增速可能回落至1%-3%左右，二次探底。房地產是週期之母。2016年經濟小週期復甦很大程度上是房地產投資回升帶動，2017年房地產投資回調將拖累經濟二次探底，這對貨幣政策、債市、股市、大宗商品可能產生影響，如果2017年地產投資增速回調，貨幣政策會否重回寬鬆、大宗商品價格會否二次探底、債市會否重獲轉機、股市會否像2013年一樣實現風格切換。