樓市入冬 探底可期

2016年進入尾聲，全國房地產市場也進入了深度降温季節。

12月份的數據顯示，住宅市場成交量持續下滑，二手房市場尤為明顯，議價空間進一步增加;土地市場也告別了高價地頻出的現象，一二線熱點城市招拍掛市場開始迴歸低溢價率、底價成交甚至土地流標的久違現象。

不過，縱觀全年，2016年全國樓市呈現出了先熱後冷、先揚後抑的發展趨勢。樓市政策基本也是先松後緊，並從局部收緊走向了全面收緊。

今年上半年，在降準、降息、減税、信貸放鬆等一系列利好政策的刺激下，2016年一開始全國重點城市樓市就進入了快速升温狀態，一線城市尤為突出。最終，樓市在3月達到高點，北京二手房交易當月突破3萬套，創下了近三年之最，上海、深圳也是量價齊升，漲勢驚人，樓市出現了今年的首次爆發。

一季度後，前期對有效需求的大量消耗使得市場後續開始出現乏力。同時，樓市觸頂引發了市場對政府出手調控的擔憂，上海、深圳也相繼出台了滬九條、深六條，政策收緊初現端倪，樓市降温趨勢顯現。最終，一線城市在二季度開始降温，房價漲幅明顯收窄，市場心態也有所冷靜。

不過，以廈門、合肥、南京、蘇州為代表的部分二線城市則在此期間開始升温，房價漲幅甚至趕超了一線城市。為遏制這一趨勢，合肥、廈門等地開始醖釀新政，局部收緊了樓市政策。

就在部分城市局部收緊政策之時，市場心態卻發生了反覆。進入二季度，由於擔心政府調控，市場心態原本有所冷靜，房價漲幅也在收窄。但是，幾個月後，購房者發現房價上漲的態勢並未改變，再加上部分城市地王頻出，於是市場心態開始鬆動，擔心房價會繼續上漲的人們紛紛再次湧入市場，樓市二次爆發就此形成。

及至9月，全國樓市再次觸頂，北京二手房交易量也在年內第二次突破3萬套。除北京外，其他重點一二線城市的市場交易量價也再創新高。

為穩定樓市、降低熱度、平抑房價，十一前後，全國二十餘城密集出台樓市調控新政，從限購、限貸、土拍供應、市場管理等多維度全面收緊了樓市政策，全國樓市在經歷18個月的增長週期後，在政策全面收緊的市場背景下，開始進入新一輪的降温週期。北京、深圳等在此輪調控中力度頗大的城市市場交易量明顯下滑，房價由漲幅收窄轉為回落，調控政策立竿見影。

經過一個月的調控後，因政策力度不一，部分城市的調控效果並未到達預期。於是，自11月中旬起，深圳、杭州、武漢、南京、上海、天津等城市再度加碼調控，並將調控聚焦在了貨幣政策之上。

值得一提的是，12月下旬，2016年中央經濟工作會議閉幕，會議強調了要抑制房地產泡沫和去槓桿，繼續透露出貨幣收緊的信號，並致力於研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

在此背景下，2017年房地產市場調控政策是否會繼續加碼，是市場普遍關注的焦點問題。本次會議提出，明年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。

從以往來看，房地產調控更多是短期政策，因此經常隨着經濟走勢而出現波動。長效機制意味着房地產市場發展不能只靠一時的應急調控政策，關鍵是需要完善長期制度建設，房地產税等長期政策有望加快落地。建立房地產平穩健康發展的長效機制，意味着要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關係。另外必須降低房地產的投資屬性，迴歸居住屬性。因此，在業界看來下一步應加快住房、土地供應、房地產税收等制度，以長效機制引導市場穩預期。

具體來看，一線城市的土地供應稀缺，土地價格越來越高。以往忙於“拍地、賣樓”的開發商在這一輪的調整中將面臨多元化發展經營的問題。對企業而言，開發商很難保持高增長，單一粗放的“買賣”模式，需要進一步結合可持續性“經營”模式，優化運營高品質的商業項目，為日後獲取穩定的收益做好準備。這意味着開發企業需要降低負債，並積極提升項目營銷管理，真正下好可持續發展的“資產管理”這盤棋。

因此2017年上半年應該是住宅市場的深度調整期，成交量及價格都將放緩，2017年下半年市場有望迎來逐步回暖，具體力度還要看整體經濟的情況。據此來看，2017年下半年應該是住宅市場的分水嶺。