樓市整體不會雪崩式下滑

2016年行至年末，儘管調控收緊，但全年房地產市場仍走出一波整體向好的行情，對開發企業而言，銷售情況也普遍比較樂觀。

截至11月，多數房企已經完成年度目標，部分企業甚至大幅超額完成任務。與此同時，千億企業提升至10家，除了已經實現3000億元銷售金額的恒大和萬科，碧桂園也在12月11日宣佈突破3000億元。

而在市場表現方面，商品房銷售金額和麪積也雙雙創歷史新高。數據顯示，2016年前11月商品房銷售面積達13.58億平方米，這比2013年行業成交規模頂峯(130551萬平方米)高出5278萬平方米。豪宅市場在這一年也迎來井噴，這主要集中在一線及熱門二線城市，上海、北京和深圳成為豪宅聚集地。而在商品住宅成交市場，二線城市已是市場主力，從2016年1-11月商品住宅成交總量TOP10的城市來看，全部由二線城市佔領，且較近兩年同期全部大幅上漲。上海、北京則佔據了銷售金額榜前兩名。

但值得注意的是，在頻繁刷新的記錄下是不可忽視的現象。一方面是，房價短期內漲幅較大，地價漲幅高於房價漲幅，麪粉貴過麪包，高麪粉價繼而推高麪包價格。另一方面，一線城市投資性需求溢出明顯，購房害怕“踏空”心態突出且焦慮，居住地與房產所在地分離現象突出。

為此，中央緊急收緊調控，部分城市成交已經有所回落。因此，對於2017年，房地產市場或無法達到2016年水平，商品房銷售面積、金額同比下降10%也將成為大概率事件。

首先，就整體走勢而言，監管力度加大、供給規模受限，成交規模將大大弱於今年。在三季度末，不少企業已經開始面臨無貨可賣的情況，再加之土拍限售令、銷售監管力度加大等因素的影響，2017年重點城市推貨節奏將面臨挑戰，預計成交量會弱於2016年。相同情況也曾出現於2013年後，房地產市場在經歷商品房銷售金額和麪積雙雙創新高後，進入市場調整期。

其次，就政策而言，整體調控短期不會轉向，資金將定向收緊，仍可能繼續加碼。基於當前房地產開發投資開始回升、實體經濟平穩增長，為房地產行業調控提供有利環境，部分城市投資需求帶動房價上升、居民購房槓桿過高，風險聚集，整體調控政策短期內不會轉向。房地產資金面實行定向調控，全面收緊企業開發貸，嚴查居民“非標”房貸，給樓市、地市降温。如果調控效果不明顯，不排除已出政策城市繼續加碼、未出政策城市跟進出台的可能。

再次，就房價而言，上漲將戛然而止，整體不會雪崩式下滑。熱點城市房價“瘋漲”將戛然而止，部分“瘋炒”起來的房價可能出現回調，但不會出現全面性“雪崩式”下滑。一方面熱點城市的供求矛盾依舊難以扭轉，另一方面成本端的高位地價也是有力支撐。但在中央“去庫存”大方針不變的背景下，大部分三四線城市政策面仍會維持寬鬆，而部分長三角、珠三角的三四線城市還將迎來需求外溢機會。

此外，在土地市場，調控“地王”必須取得預期效果，不排除政策會繼續加碼。近期大多數表態四季度增加土地供應的城市，供地目標依然不高，優質宅地供應量仍然不足。不過10月份以來調控城市土拍熱度依舊有增無減，接下來地方政府仍有動力、更有必要進一步收緊土地側的調控，不僅是資金來源監管將進一步加嚴，類似南京、合肥的“土拍限價”、“捂盤囤地者禁拍地”、“拍地時即約定上市時間和價格”等行政干預政策也可能會在更多城市出現。

但對於不同城市來説，一線城市雖然房價暫時受到人為抑制，但短期內新增供應仍將維持低位，再加之資產配置需求的影響，仍是投資首選區域。與一線城市不同，熱點城市此次成交暴增更多依賴投資性需求支持，未來部分城市房價可能回調。而對烏蘭察布、榆林、遵義、鹽城等20個土地消化週期畸高且人口外溢嚴重的三四線城市而言，去庫存將成為長期戰略。

如此看來，面對新一年的銷售目標，衝刺還是堅守，成為各大房企面臨的最困難的選擇。