投資買房：一場危險的遊戲
2016年的房價瘋狂地刷新着記錄。尤其8月後房價出現大範圍大幅度跳漲，讓樓市在2016年的夏季成功吸引了所有人的目光。就像首富王健林提出的先定一個“掙他一個億”的小目標一樣，對於我們來説，恐怕目標就是“買他一套房”。結婚需要房，養孩子需要房，孩子上學需要房，接父母同住更是需要一套更大的房。反正只要買得起，能買到，多少套也不嫌多。因為在房價不斷上漲的大背景下，只要時間足夠，把握機會，購房產生投資回報率高達50%以上，甚至100%不是神話。這是很多投資都難以企及的收益率。不過，在房價飆升的背後，偏離居住屬性的投資，正成為一種危險遊戲。
買房讓我成為“土豪”
大學畢業就來到北京工作生活的李素(化名)已在北京待了近10年的時間，雖然時間不長，但李素已在2016年完成了自己的第四套房產的購置。
“發現我人生的每個轉折點都有‘房’的存在。”李素説：“我不是富二代，所以2006年剛來北京時買第一套房時壓力還是很大。第一套房買的珠江綠洲，雖然現在房價單價在5、6萬元每平方米，但當時的這個位置還屬於很偏僻的，所以購買時房價也就只有6000元每平方米。父母給我湊了30萬元首付，完成了我首套房的購置。”
李素介紹，她人生中的第二套房是2009年結婚前，和丈夫一起購置的，因為工作單位在北四環，所以兩個人再加上家人共同湊了60萬元的首付，在惠新西街附近買了一套三居室。
“因為當時房價還沒漲起來，所以在2013年便還清了兩套房子的貸款。”李素説，投資什麼都不如買房實在，所以和丈夫兩個人商量後，在亦莊買了兩套商住兩用的房子，也不用佔任何指標，壓力也不會很大。
李素説，雖然她和丈夫月收入都在萬元左右，和幾年前沒有什麼變化，但也許是幸運，也許是正趕上時機，當時買的幾套房讓她和丈夫的資產積累也達到了數千萬元。
1985年出生的樊冪(化名)是土生土長的鄭州人。2012年研究生畢業後，為了父母就留在了家鄉。“直到去年，鄭州房價和北京相比簡直是白菜價，雖然經過幾輪上漲，較5年以前已經漲了50%，但因為基數本來就低，房價一直在萬元徘徊，港區新區房價更低。”
“因為看到上海世貿區周邊房價因自貿區的影響房價已翻了幾番，所以我想鄭州自貿區、新區的房價空間也應該不小。”樊冪説，2015年時，經朋友介紹，我帶着妻子和父母去港區附近看了房子，覺得價格還能承受，所以直接訂了2套150平方米的房子。事實上，直到今年3、4月份，港區的房價也就只在六七千元，我還以為這次投資錯誤了。但沒想到到了6月份，房價開始動了，因為是剛剛開始，所以較之前漲幅還很小，我立即決定再找朋友買兩套面積分別為280平方米和210平方米的房子，我在北京的朋友知道後，也跟着買了兩套。到了8月超出我的預想，我買的房子的價格已經漲到11000元。9月底，該項目價格已經到了13000元。
樊冪説，因為貸款壓力，所以在做貸款前，將一套150平方米和一套210平方米的房子以12000元每平方米的價格轉手。“如果資金足夠，我打算繼續持有的，我相信房價還要較大的漲幅空間，但因為錢週轉不開，只得賣掉。不過這兩套房也讓我賺了200多萬元。”
小樊冪2歲的董洋(化名)雖然沒有他們那麼幸運，但隨着董洋一次又一次的主動投資，董洋也完成了資產的原始積累。第一次買房是2011年和幾個朋友一起湊的首付，那時我們用其中一個人的購房指標買房，幾個人湊了100多萬元的首付。到2014年，我們把房子賣掉，每人拿到100萬元左右。
董洋説：“掙到第一桶金後，又湊了50萬元，在南三環給自己買了套300萬元左右二手房。目前這套房也已上漲至400萬以上，如果是憑工資，我工作二十年才能掙到。”
投資買房的趨勢在2016年愈加明顯。一位開發商區域負責人表示，儘管部分二線城市銷量、價格漲幅驚人，但購房者用於自住的並不多。“很多外地朋友，甚至北京的朋友，託我在合肥、南京、蘇州買房的不在少數，像這些都是投資用。”他説。
以杭州為例，機構數據顯示，今年以來，杭州樓市外地購房羣體佔比不斷攀升，G20之後一週，外地人的購買比例達39.3%，其中25.4%的外來購房者購買了兩套及兩套以上的商品房。鄭州方面，據克而瑞《1-7月鄭州消費者購房報告》，鄭州外籍購房者比例甚至高達了82%，截至8月底，這一比例再次上漲至85%，達到有數據可查的6年來最高。其中鄭州户籍的購房者僅佔18%，省內其他區域的購房者佔69%，外省佔13%。而有數據顯示，北京周邊地區北三縣、涿州等地的投資户佔比更是高達60%至70%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年上半年一線城市房價率先收緊，在一線城市溢出效應下，部分投資投機資金開始撤出一線城市，進而進入二線城市，熱點二線城市和一線城市周邊價格漲幅開始大幅上升。
法拍房、學區房層出不窮
栗敏(化名)買房則不是因為有多餘資金，而是為了“學區”。栗敏家庭條件並不富裕，但為了讓孩子上學，她幾乎跑遍了目標學區附近所有的房產。
“最終選定了榮豐2008一套最小户型，僅19平方米的住房。”栗敏説，這旁邊有14中，還有個高中，雖然不是最好的學校，但這套房200多萬，已經是家裏能承擔的最大限度了。“等房子到手後就租出去，這麼小，沒法住。”
再窮不能窮教育。2016年初，網上曝出北京一處學區房單價每平方米46萬元，一套11.4平方米的房售價530萬元人民幣。此前文昌衚衕一套房產，單價也高達34萬元每平方米。衚衕小院雖然單價較高，但因平方米數小總價較低，成了不少家長的選擇，雖然高單價也只是個例，但學區房房價被熱炒卻是不爭的事實。
據鏈家置業的一位銷售顧問介紹，目前位於奮鬥小學學區的，長椿街口的高層住宅售價單價平均為13萬元左右。而一街之隔的位於北京第二小學學區的住宅單價已漲至16萬元左右。“這一片在2014年前價格平均在7萬元到8萬元，近兩年連番跳漲。”
事實上，近日中國教育在線發佈的《2016年基礎教育發展調查報告》就顯示，在北京，位於海淀區五道口核心區域的中關村第二小學學區房，與相隔不到一公里的海淀區第三實驗小學學區房，兩處房價近10個月一路上漲。因中關村第二小學是海淀區乃至北京市所屬重點小學之一，所以儘管兩所學校地理位置相差不足一公里，但房價每平方米卻相差兩萬餘元。同樣屬於海淀區兩處距離相差不足兩公里的中關村第一小學學區房價格比雙榆樹中心小學學區房每平方米高出近3萬元。東城區與海淀區情況類似，著名的史家小學學區房價格與回民小學學區房每平方米也相差近3萬元。
在上海，學區房問題也比較突出，位於黃浦區的上海實驗小學學區房價格比光明小學學區房每平方米高出近1.5萬元，位於上海徐彙區的向陽小學學區房價格比上海市教育科學研究院實驗小學學區房每平方米高出2.2萬餘元。
上述銷售人員表示，應注意是否在學區範圍內。例如很多住宅項目離部分學校很近甚至一牆之隔，但仍不屬於該校學區範圍。
從某種意義上説，學區房是房地產市場的衍生品，是現行教育體制下的獨特現象。為了孩子能贏在“起跑線”，能進好的學校，接受更好的教育，很多家長不惜重金買下重點公辦小學的學區房。
因此，業內人士指出，對於天價學區房，顯示出的是教育資源的均衡配置不均。“教育均衡是教育公平的前提和基礎。城鄉受教育的機會均等、城市與城市間受教育的機會均等、片區與片區間受教育的機會均等，均衡發展與優質發展也應相輔相成，師資力量的均衡配置、教育扶持力度的協調統一、教育設施的均衡配置等都可促進教育的均衡發展。”上述人士説。
因此，近日西城區房管局表示，未來西城區將對棚改區周邊的房地產經紀行為、中介機構炒作學區房、變相參與羣租房和危險平房租賃、直管公房轉租轉借等現象進行嚴查。
包括對經紀機構的違規行為採取下發責令整改、暫停網籤、記入不良信用檔案、行政罰款等多種方式進行監管，將投訴量居前的5家中介機構記入“黑名單”。
據悉，2017年，將建立以信用監管和風險警示為核心的監管模式，將轄區內房地產中介機構的企業信息納入平台管理，及時將企業違規行為記入企業監管“黑名單”，定期聯合工商部門將中介的違規行為向社會公示預警。據介紹，未來會將未備案機構納入管理範圍，在網站上及時公佈未備案或者未報送信息的機構名單，進行風險提示。
西城區還將加大對房地產經紀機構尤其是大型連鎖機構網站的監控，對機構發佈房源信息進行即時監測，對機構炒作學區房、拆遷房、擅自發布不實、虛假房源信息，銷售未取得預售許可證的項目等行為進行嚴肅查處。
值得一提的是，除了學區房外，近兩年法拍房也成了購房寵兒。現階段房產來源不再僅僅是開發商、個人，甚至還有法院。僅淘寶拍賣中全國法拍涉房項目便有99621個。法拍房最大的來源是銀行和非銀金融機構的不良債權抵押物，尤其是開發商及購房者的必要抵押物。此外，民間借貸糾紛、司法沒收也會產生法拍房。
法拍房雖然較市場價有一定優惠，但風險性也極大。拿12月23日開拍的一套位於豐台區銀地家園的一套房產，建築面積119.3平方米，起拍價為307萬元。以此計算，起拍單價為2.57萬元，較市場上平均4萬元至5萬元的售價便宜近一半。
但值得注意的是，該房產現狀為出租，租期至2032年4月30日，這也意味着，該房到租期結束長達16年，也就是不管以怎樣的價格拍得該房產，可獲得的時間都將在16年之後。
此外，即便是以合適的價格可以購得合適的房產，但也需要注意，法拍房的付款為拍得後20日內一次性付清，並不像普通購房可以使用貸款。
外溢的“買房大軍”
資金潮下，國內房地產市場高燒難退，而這股熱潮同樣影響到了國外，中國買家持續湧入促使多個國家重點城市房價快速攀升。據世邦魏理仕公佈的數據顯示，2016年上半年，中國資本的跨國房地產投資約161億美元，較去年同期增長了一倍，超過加拿大和新加坡，成為僅次於美國的世界第二大跨境房地產投資來源。
而置業目標則大部分在於投資。最新《2016中國高淨值人羣出國需求與趨勢白皮書》顯示，目前已辦理海外置業的高淨值人羣在海外平均擁有2.3套房產。投資是其海外置業的主要目的，佔比75%;其次是子女教育居住，佔比56%。
李女士是一個在新西蘭做個人開發商的中國人，近年來通過在新西蘭拍地蓋房賺了不少。
“近年來，新西蘭的環境與宜居，再加上移民較為簡便，新西蘭早已成為了國內富人的重要選擇地。如果用誇張些的説法，在新西蘭許多區域，僅用中文完全可以生活。”李女士説，國人扎堆買房的習慣在國外也不例外，因此，在朋友、親戚的帶領下，越來越多的人來此置業。
李女士介紹，每當拍得一塊地，自己便將其一分為二，如果地塊大，會分為三部分或更多，一部分是在該土地上的原有房屋直接轉手，而另外的則再由做設計師的丈夫設計建造後賣出。
李女士説，新西蘭地廣人稀，所以都是大片草坪的獨門獨户，因此一分為二後的院落雖然有所變小，但對於國人來説，依然是十分優越的居住環境，所以自己蓋的房從來都是國人購買，且十分暢銷，利潤少則50%，多則100%或更多。
付女士便是李女士的客户，已經投資了兩套房產，最近付女士還帶着親戚來看房，也打算投資。
而正是國人對置業的熱衷，讓有觀點認為，中國人的買房熱情正在推升世界的房價。數據顯示，中國人所購買的首爾土地從2014年末的2113塊，增至2016年上半年的4139塊，增幅達96%，面積亦增長29%。
韓國國內有人擔心，這種情況會導致韓國房地產價格的快速上漲。以中國人熱衷投資的濟州島房地產為例，去年中國遊客在濟州島購地置產已拿下近六成土地，與此同時，去年濟州島掛牌地價就上升了28%。
據澳洲財政部12月2日公佈的一份工作報告顯示，近幾年來，外國人對於澳洲房地產的需求增長很快，其中又以中國需求為主。2010年年中，中國公民獲得的澳洲房產投資許可佔外來總體的50%，這一數字在2015年年初上升到了70%。
而在投資大量湧入的同時，房價大幅上升。以加拿大温哥華為例，温哥華的排名從去年的第四位飆升至第一位，這個加拿大城市的房價在過去十年中翻了一倍，這也引發了當地家庭的強烈抗議，因為目前的房價已經相當於他們一生所有收入的90%。
瑞銀最新發布的2016年全球房地產泡沫指數報告指出，剛性供給以及中國買家持續湧入，成為推動海外房價不斷攀升的重要因素，低利率、全球資本的流入和投資者對於回報率的樂觀更助長了這一膨脹勢頭。
報告顯示，過去五年內温哥華，倫敦和斯德哥爾摩的房價激增，房地產泡沫的風險排行前三，悉尼，慕尼黑和香港的估值也不容樂觀，舊金山是美國估值最高的房地產市場，但尚未達到泡沫風險。在接近房地產泡沫的城市中，房價自2011年以來已經增加了近50%，而其他城市的平均漲幅只有不到15%。
同時，海外置業風險激增。有媒體報道稱，澳洲多家大銀行停止了對非澳大利亞來源的購房者的購房放貸。澳大利亞最大銀行之一、西太平洋銀行表示，目前該銀行已停止了對非澳大利亞居民的購房貸款。澳新銀行停止了對收入100%為非澳大利亞來源的購房貸款;如果總收入中一半以上來源於外國，那麼最多隻能做7成的購房貸款。澳大利亞聯邦銀行停止了對收入100%為非澳大利亞來源的和100%個體經營收入的購房貸款;對於持有臨時簽證的澳大利亞收入者，最多可以做7成購房貸款。
在此影響下，部分購房者不得不放棄首付。居住在上海的王小姐介紹，其於2014年在澳大利亞墨爾本市區簽了一套公寓期房，總價摺合為500萬元人民幣，首付10%，餘款在交割日支付，約定於今年12月7日交割。但因貸款新政，讓首付的50餘萬元打了水漂。
根據澳大利亞外國投資審查委員會公佈的數據顯示，在各類房地產外來投資總額中，中國人達成的交易額所佔的比例從2013/14年度的28.4%上升到了2014/15年度的41.3%。
如今，對於80後、90後、甚至00後的人來説，“房”的意義已不再像父母那輩一般，為的是遮風擋雨，為的是全家人可以一起生活。而現在，住在哪個區域，哪個小區，多大平方米的“房”，擁有多少套房，是否是學區，是否獨自擁有，為我們貼上“貧”與“富”的標籤，也彷彿預示着我們的未來走向。