房企融資破1.1萬億 融資難度正在加大

據中原地產市場部調研報告稱，2016年房企各類融資再度刷新歷史紀錄，僅不完全統計，部分房企全年合計融資額度達到了11156億，這也是歷史突破1萬億的年份，同比上漲幅度達到了25%。但隨着調控政策的持續深入、融資渠道監管的“掐緊”，房企融資的成本和難度已經明顯加大。

調控後房企債券融資鋭減

長期以來房企獲取低價格資金重要渠道的低息發債正在變得越來越難。數據顯示，眾房企在10月單月融資684億，而在11月只有195.4億，這兩個月的融資額相比8、9月的2000億元融資水平下調了61%。

另一份來自億翰智庫的調查數據顯示，2016年前三季度，房企公司債發行規模已達7481億元，融資方式佔比前三位的分別為公司債、銀行貸款、海外發債;但作為“重頭戲”的公司債進入11月中旬以來，尚無房企發行。

毫無疑問，10月以來全國範圍內的房地產調控正在持續發酵，並逐漸開始影響房企。“一線城市的情況相對好些，但三四線市場就不樂觀，房企資金持續受壓的同時，巨量的海外融資規模將進一步引發房企資金鍊緊張。”某業內人士指出。

而在中原地產分析師張大偉看來，未來6-9個月房企很可能會面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。

融資難度正在加大

10月底，滬深交易所對房企發債的監管繼續升級，將房地產行業劃分類別，進一步明確房地產行業認定，並將房地產類型劃分為普通住宅地產、保障性住宅地產、商業地產、工業地產及其他房地產。這意味着，房企發債用於購置土地、到H股上市融資等融資渠道將行不通。同策諮詢研究部總監張宏偉(博客)表示，房企境內發債遇阻，後期風險將會進一步加大。

而海外融資也並不樂觀，進入11月以來，僅首開集團在11月10日通過境外全資子公司成功發行5年期5億美元債券，票面利率3.375%。事實上，自2014年下半年以來，內地房企在境外融資的規模便處於收縮狀態，由於受人民幣匯率走低等多方因素的影響下，中資企業在境外融資的壁壘將越來越高。

房企加快債務“以舊換新”

經歷了年初、年中的“贖回”熱潮，眾房企在近期正在頻繁贖回美元債務。11月28日，龍湖地產有限公司披露，其已於25日完成贖回2019年到期優先票據，為4.17億美元。做出類似選擇的還有合景泰富以4.24億美元贖回了2012年票據。

據機構研究統計數據顯示，僅11月來，房企提前贖回美元債務已經超過10億美元。業內人士指出，房企這種做法就是常説的“以舊換新”，即希望維持總負債率基本不變的情況下，通過提前償還舊的債務，為新債務開闢空間，而隨着美元持續走強，或將導致海外融資房企承受匯率損失。“因此從趨勢上看，房企贖回的速度還在加快。”某市場分析師表示。

債務壓力將在2018年爆發?

多位業內人士表示，公司債作為房企在2015年以來投資放量的重要資金來源，隨着這一渠道被“掐緊”，房企不得不重新尋找其他划算的門道來為自己輸血。

億翰智庫研究報告指出，隨着房企分化的加速，大型房企如萬科、萬達、恆 大等坐擁大量現金流，財務狀況較為樂觀，同時因其融資渠道相對較廣，風險評級較高，有助於保持較為穩定的融資水平。而部分中小型房企，依靠高槓杆融資搶地王，未來或許出現信用違約的可能性。同時該報告還進一步指出，此次中小企業的債務壓力或將在2018年集中爆發，屆時新一輪行業收併購熱潮將出現。

不過，一位資深業內人士表示，債務壓力集中爆發的時間點並不好判斷，但融資渠道收緊將引發房企資金鍊緊張，如果持續甚至有可能出現違約。同時，美元走強後，熱錢將流出中國市場，將加劇房企的“錢荒”窘境。