城市舊房改造以另一種勢力崛起 房企新業務出現

12月21日，泰禾集團發佈公告，以11.83億元購買其擁有的北京輝盛庭國際公寓，以拓展存量住宅業務。這一動作也標誌着泰禾首次進入存量住宅的收購、改造、開發領域。

此次收購在北京並非首次，北京樓市進入豪宅時代的2016年，在寸土寸金的北京CBD,一個號稱“對望中國尊”的樓盤突然亮相，項目名稱為梵悦108(樓盤資料)。儘管大多數人此前可能並不知道在招商局大廈的東南側還有這樣一棟豪宅，但事實上如今組成梵悦108的這兩棟樓由來已久，早年這裏曾是全球最大的國際服務公寓業主和運營商雅詩閣開發運營的翰林閣(樓盤資料) 項目。由於改造中聘請國際設計大師操刀，加之地理位置的獨一無二，該項目很快成為CBD的亮點，售價也達到了12萬至15萬之間，而且一期推出房源很快銷售一空。

各大對土地嗷嗷待哺的品牌開發商由梵悦108看到曙光，進入城市舊房改造領域，也許是苦苦尋求突破的房地產商們的一劑良方。

目前，品牌房企在北京各個地方尋找合適的舊房以及爛尾項目，連多年沉積有很多歷史遺留問題的項目也紛紛浮出水面，僅記者所掌握的房源信息就包括建國門附近、三里屯附近、中華民族園附近的舊房項目，也隨行就市尋找買家。

據一個剛進京一年半，已經突破一百五十億銷售額的地產公司總經理介紹，這樣的項目可遇而不可求，往往因為很多歷史遺留問題最終失敗，比如土地增值税沒有發票，上市公司無法入賬等等。

但不可否認的是，這些存量舊房的改造對於城市創新還是企業新路徑，還是對買房人都是大有裨益的，它比傳統的新房市場買賣有很多變通之道，購買起來相對容易一些，而且地段可能比大多10萬+的項目還要優越。

據泰禾集團品牌負責人介紹，當前，北京、上海、深圳等一線城市住宅市場已經步入存量時代，存量住宅市場迎來了廣闊的發展空間。分析人士指出，眾多企業開啓存量住宅市場的佈局，正是基於這一行業背景做出的戰略決策，同時，也體現了房企在激烈的土拍市場環境下的多元化拿地思路，有效控制拿地成本獲取優質項目和地塊。

長租公寓 剛需的救命稻草

前文提到，自住房將成為剛需購房的主流產品，但供應量的不足導致大量剛需無房可尋，而租房又面臨經常搬家、房租總漲的各種尷尬問題，而長租公寓，也許將大大改善這種局面，有人預測，2017年，長租公寓將迎來爆發。

所謂“長租公寓”，又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產三級市場一個新興的行業，是將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊傢俱家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。現在“長租公寓”這個概念已經慢慢為大家接受。在傳統租賃市場上，租客的租賃時間一般為一年。

鏈家研究院院長楊現領指出，2016年，二手房租賃交易規模大概在1.1萬億-1.5萬億左右。全年二手房的買賣和租賃交易總額超過6萬億元。顯然，存量房市場正在加速奔跑，尤其是在一線城市。

與前文提到的城市舊房改造一樣，長租公寓也是開發商們積極尋求轉型的一個方向。2016年11月，北京市土地100%自持出讓程序意味着在政策引導下開發商從單純的出售獲利轉為長期持有當“房東”。這股新房市場的租賃潮起，無疑將加劇存量房市場的競爭。面對遊戲規則的改變，開發商也需要從“限房價、競地價、需自持面積”的限制中另闢蹊徑，長租公寓成了一個方向。

但在記者走訪過程中發現，長租公寓面臨兩個問題：一，長租公寓租金與市場租金相差不多，有的甚至因為裝修與傢俱較好，租金反而比市場上要貴，很難解決剛需人羣痛點。二，管理問題。由於租賃期最多一年，來年續租。因此，一個公寓內人員流動太大，從傳統角度講，不利於管理，從新型的社羣角度來講，不能形成圈層力量，對長租公寓的開發商來説，只做一個二房東遠遠不是他們的初衷。三，大量的歷史遺留下來的滯銷寫字樓、經營不善的商場都存在希望改成長租公寓的需求，但目前政策並不支持這樣的轉型。

記者還發現，今年市場上被勒令整改一些小產權房的長租模式倒是可以給合規劃的長租公寓一些啓示：即租賃期二十年，一次性租金相對單年累計二十年要便宜很多，然後將長租公寓按照一個房地產項目去長期運營，租房人有了歸屬感，開發商有了固定居住人羣，以便未來進行二次營銷以及圈層管理，都無疑是個多贏的局面。