樓市呼喚長效機制 房地產税有望加快落地

冷清—火爆—冷卻，僅僅兩年多時間，樓市就經歷瞭如此“打擺子”週期，擺脱這樣的反覆，建立房地產發展的長效機制再度提上議程。

告別“打擺子”，呼喚長效機制

2016年12月16日結束的中央經濟工作會議明確表示，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財税、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，過去的房地產調控更多是短期政策，所以經常因為經濟走勢不同而出現波動，長效機制意味着房地產市場發展不能只靠一時的應急調控政策，關鍵是需要完善長期制度建設，房地產税等長效政策有望加快落地。

“‘剎車’不能踩太久，光靠需求側調控也遠遠不夠。”萬科總裁鬱亮近期在接受《人民日報》專訪時説，房地產業要實現長期健康發展，關鍵在於利用踩“剎車”後的寶貴時機，建立長效機制、增加有效供給。

房地產調控關鍵還是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融資、住房以及税收制度等 第一財經記者高育文攝

財政部原財政科學研究所所長、華夏新供給經濟學研究院院長賈康也認為，中國的房地產市場就是“打擺子”式的，“之前大家還擔心冰火兩重天，冰這邊的壓力太大，好多三四線城市和部分二線城市去庫存壓力那麼大，沒想到才幾個月迅速火熱起來，一線城市和二線熱點城市房價快速上漲，各地政府迫不得已，不斷推出各種限購限貸措施，這種‘打擺子’式的表現，再次説明我們前幾年説的多輪調控主要是治標，而非有效治本。”

他認為，過去的調控都是簡單的調節，光講政策的話，放寬就是取消限購限貸，收緊就是恢復限購限貸。“這種治標的方式根本不夠用，關鍵還是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融資、住房以及税收制度等。”

這其中，房地產税討論多年，關注度一直很高。雖然早在上海和重慶展開局部試點，但房地產税推進過程一直“雷聲大雨點小”。有專家認為，房地產税推廣在技術方面不存在問題，主要障礙在於既得利益羣體的阻撓。

“放眼看去，世界上稍微現代的經濟體，都建立起了住房保有環節的税收制度，中國這個坎遲早要過的，那麼早一點考慮，爭取不那麼滯後，這也是一個應有的選擇。”賈康説，房地產税不是“定海神針”，一招決定全局，但它是制度建設中的一個必選項。

不過，房地產的長效機制並不僅僅只有房地產税，尤其是如果沒有其他相應的制度改革做配套，那麼房地產税所起到的作用將十分有限。

張大偉説，房地產税如果税率過低，很可能難以覆蓋徵税成本。税率過高，將影響房地產行業的發展。房地產税未來是用來取代地方土地出讓金減少後的地方税源，在房地產依然是經濟重要支撐的情況下，如何推進更需綜合考量。

他認為，房地產税是新增實際收税的税種，在實際交易中並不能促進增加新供應。雖然短期可能影響部分投資者拋出房源，但如果不解決投資只能依賴房產、新建住宅供應少於需求的話，房地產税依然會被轉嫁給買房者支付。此外，徵收房地產税帶來的持有環節的成本提高，也極有可能通過轉嫁給租房者、或者其他途徑規避掉。

賈康也認為，加快房地產税立法推進改革，需要有一系列的配套。房地產税應該把房地產有關所有的税費放在一起做一個系統的優化。而且必須得到土地制度、住房制度、投融資制度改革的呼應。

增加有效供給

這其中，土地供應制度改革亦十分關鍵。中央經濟工作會議明確要落實人地掛鈎政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閒置和低效用地。

當前，由於土地在地區之間的供需錯配，導致部分一二線城市土地供應不足，房價高速上漲。而大部分三四線城市土地供應過剩，庫存高企，即使現在不再增加土地供應，多年都不能消化完，存在土地浪費、效率低下等問題。

全國房地產商會主席顧雲昌曾在接受媒體採訪時認為，目前我國房地產存在的問題是供給側的問題，也就是供給側方面的土地供需錯位。2008年以來，在我國的城鎮化建設中，土地的城鎮化和人口的城鎮化出現了扭曲，土地城鎮化使大量中小城市周圍的農田變成了城市建設用地，而人口城鎮化使大量的人口從農村來到中小城市，走向現代化大城市，也就是土地的供應和人口的流向是相反的，北京、上海、深圳等城市沒有更多的土地供應甚至是無地供應，但人還在流入。

因此，要解決這個問題，就必須建立起人地掛鈎的制度。廈門市房地產中介行業協會副會長王崎對第一財經表示，未來在土地供應方面，一二線熱點城市的土地紅線應當適當放寬，把周圍的三四線城市的土地指標轉移到一二線熱點城市。這樣在滿足一二線城市發展需要的同時，也能促進三四線城市的集約化發展。

王崎説，像北上廣深這些一線城市和廈門、南京這些二線熱點城市，他們發展農業的附加值本來就不高，還不如在城市之間進行合理分工，讓這些地方努力發展好城市經濟，讓以農業為主的地方努力發展好農業。

“現在大中城市蓋樓，最大問題是土地供應量不足。表面上看，這些城市能用於開發建設的土地確實很少了，但往深裏分析，也與土地供應制度有關。”鬱亮説。

現行《土地管理法》規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。因此，農民集體所有的土地在出讓、租賃時是受到限制的，不能與國有建設用地同等入市。於是，就形成了城鄉二元結構的土地制度。改革這種土地制度的呼聲早已有之。

鬱亮分析，過去城市發展起步階段，土地強制收儲、政府“一個口子”供地的方式曾經發揮過重要作用，但在目前，存量土地漸成主流，徵收拆遷成本大幅提高，“地拆不動，就供不出來”。他建議，我國可以探索建立土地市場多元化供應制度，允許讓有土地一方根據規則跟買地的人談、讓市場主體自行談判交易，從而提高存量土地流轉效率、快速增加有效供給。

據新華社報道，土地管理法修改已列入十二屆全國人大常委會立法規劃。全國人大環資委指出，現行土地管理制度特別是農村土地管理制度與社會主義市場經濟體制不相適應的問題日益顯現，表現為土地徵收制度不完善，宅基地用益物權難落實，土地增值收益分配機制不健全，農村集體經營性建設用地不能與國有建設用地同等入市、同價同權等。為此，多名全國人大代表提出議案，建議修改土地管理法。目前，國土資源部已形成了土地管理法修正案草案初稿。

此外，房地產的長效機制還應包括城市住房制度等方面的改革，未來必須促進房地產投資盈利模式轉變，由短線投機的方向引導到長線投資的合理方向，使經營模式由單一的“只售不租”變為“租售並舉”，這也是長效機制的一個重要方向。

鬱亮認為，在商品房市場外，應大力發展租賃市場，為新市民提供更多可承受的住房;藉助軌道交通，加快建設既有產業功能又有居住功能、既宜居又宜業的衞星城和城市羣，從而疏散核心城區人口，併為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購房定居機會。