年終特稿：2016年香港樓市可用“過山車”形容

中新社香港12月31日電 題：2016年香港樓市可用“過山車”形容

中新社記者陳逸舟

香港住宅樓市在2016年經歷了巨大的起伏，根據房地產顧問公司戴德梁行測算的樓價指數，樓價在3月開始從低谷反彈，到10月已上升了13%。戴德梁行香港區高級董事總經理暨大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻對中新社記者表示，可以用“過山車”來形容今年的樓市。

去年第三季度全球股市波動，買家入市信心受到影響，香港樓市氣氛黯淡。陶汝鴻表示，今年第一季度的住宅成交量創下歷史新低，“從來沒見過這麼低的成交量，一個月1807宗，就算在SARS的時候一個月也有三千多個成交、08年金融風暴的時候也有三千多個成交”。

不過到了四五月份，在經濟基調較強的影響下，累積的需求突然釋放了出來，對市場產生了很大的刺激作用，戴德梁行數據顯示，第二季度物業臨時買賣合約數字升至18372宗，至第三季度再上升25%至22940宗。10月和11月合計的物業臨時買賣合約數字已錄得17608宗。

樓價也隨之反彈。陶汝鴻以較受歡迎的項目太古城和沙田第一城為例，其單價從4月至12月分別上升了21%和22%。他説，其實近年來，樓價上升個位數字或者十幾個百分比也出現過，但是八個月升二十幾個百分點已是非常大的升幅了。

為了給樓市降温，特區政府11月修改税例，全面提高買賣住宅物業印花税率，無論交易價格，税率劃一調高至交易額的15%(首次置業的香港永久居民則可獲豁免新税率)。此次“加辣”令二手樓市銷情冰封，也減慢了一手項目的推盤速度，戴德梁行預料，今年全年的成交宗數將按年減少6%。

陶鴻汝指出，“辣招”直接影響投資者，同時對用家或者首次置業人士產生心理影響，預計2017年第一季度成交量會跌兩至三成，每個月錄3500至4000宗成交，但是到了第二季度成交量會稍微回升，而且在現在的經濟基調下，樓價在明年上半年會有5%至10%的升幅。

美聯儲加息是另一個影響樓市的因素。12月14日，美聯儲宣佈上調利率25個點子，並預計明年將加息三次。香港特區署理財政司司長陳家強12月15日表示，美聯儲加息不會立即對香港有影響，但對樓市有一定影響。

這次加息證實了美國已進入了一輪加息週期。在上一輪加息週期中(2004年至2006年)，美聯儲加息八次，每次25點子，香港銀行體系有六次完全沒有跟隨，直至香港金管局推出了強方兑換保證，令熱錢離開香港，銀行體系結餘下跌至正常水平，各個銀行才紛紛宣佈加息計劃。

陶汝鴻認為，美國接下來加息的速度和幅度不會很大，香港仍然可以保持低利率的投資環境，不會對買家的負擔造成很大影響。而且市場上的資金充沛，即使優惠利率上調，但是按揭利率並不一定會完全跟隨。他預計，可能會在美國加息兩次之後，才會跟隨上調。如果只是加息25點子，對於買家的負擔能力影響很小。

根據政府的統計數字，未來三至四年潛在的私樓供應量為9.3萬個單位。陶鴻汝認為，這個供應量與九十年代相比，並不算高。從1990年到1999年，香港平均每年的供應量為26915個單位，而到了2000年至2009年，下降到了19882個，之後的七年則更低，只有11287個。所以未來即使供應量多至每年2.5萬個，也只是從低水平回到了正常水平。陶鴻汝説，供應量會影響樓價，但是經濟背景才是影響的主要因素，包括失業率、通脹等。(完)