西安因房價低成網紅：5套房難換北京一個家

在諸多的城市房價樣本中，西安範本提供了很有趣的借鑑。

這個城市，常住人口870萬左右，城市GDP超過5800億元，高校數量全國第3-4位，醫療、城市基礎配套穩居西北五省龍頭，但在中國房地產的黃金十年，住宅均價僅僅實現2倍增速；這個城市，號稱世界歷史名城，加冕國家區域中心，追夢國際化第三城，但在省會房價紛紛一飛破萬時，依然艱難地處理庫存。

這是最好的城市，房價良心，百姓樂活，堪稱嘈雜世界的一股清流；這是最壞的城市，資本淡寡，投資焦荒，經濟土臉灰頭。

5套房難換北京一個家

趙娜，女，50歲，西安城土著，最堅定的房產投資者，名下商鋪3套、住宅7套。

“這兩套房子賣了快一年了，鮮少有人問津。沒辦法，只能先裝了。”11月10日，儘管天氣已經慢慢變冷，並不適合裝修，但趙娜還是堅持開工，“簡單裝一下，明年實在不行，租出去。”

這兩套“砸在”趙娜手裏的物業，位於西安市曲江新區中軸線雁塔南路，是西安著名的富人區。3年前，趙娜用拆遷款一口氣在同一個小區全款買下兩套住宅，一户86平方米，一户141平方米。

“姐，您真有眼光，咱這小區地段好、户型好，又緊挨CCBD(中央文化商務區)，您就坐等升值吧。”彼時，置業顧問説得天花亂墜，趙娜也聽得心花怒放。

她回憶説，拿到購房合同那天，特地和愛人出去吃了頓大餐，慶祝他們又多了兩套房。

“買房讓我踏實，讓我有安全感。”趙娜的“任性”是所有這個時代中國人的縮影，“房子，不僅是房子，更是財富、身份、甚至社會地位的象徵。”而她，也自認深諳投資之道——早買，多買，買好地段。

不過，她沒想到，2014年、2015年、2016年，在全國幾乎所有省會城市樓市都經歷了“對號式”的走勢後，西安樓市依然低迷。她也沒想到，“好地段”曲江的房價竟然越來越低，自己虧了本。

“簡直不可思議。”趙娜説的窩火，“2013年10月份我買那會，每平方米7400元，等到2015年12月交房時，每平方米只值6100元，2016年國慶節後好了點，市場價格大概在6500元左右。但中介講税費、更名費需要買家承擔。掛出去快一年了，僅有的幾個買家去小區一看，都沒了下文。”

趙娜解釋説，兒子去年剛剛大學畢業，在北京擁有穩定的工作，與女朋友感情也穩定，馬上準備結婚生子。“活到我這個歲數還有啥，不就是孩子嘛。北京房價一天一個價，現在我們賣掉手裏的5套房才能勉強為兒子在北京安個家。”

但很顯然，並沒有人願意接盤。“從前我覺得自己還算成功，但這次真是相當受挫。房子賣了這麼久也沒賣出去，北京房價再漲是一説，主要太耽誤孩子的婚姻大事。”趙娜一臉着急。

“我們小區14號樓、15號樓交房一年了。你看，樓前面依然吊塔聳立，塵土飛揚。本該一年前到位的基礎設施、公共綠化到現在還是個‘半吊子’。賣得出去才怪。”趙娜的鄰居王欣吐槽，“這兩年曲江二期大量新樓開盤，市場消化不了，價格自然下跌。房賣不出去，建築進度就慢，配套設施也不可能跟上。”

王欣是和趙娜同一小區的一期3號樓的老業主，陝西臨潼人，中文系出身。他是有“曲江情結”的西安年輕人代表，大學四年見證了曲江的變美、變富。他説，那時候，做夢都想住曲江；那時候，看着“大唐芙蓉園”就覺得盛世繁華。

他的買房故事，用一句流行的話，“説出來都是淚”。

2010年，剛剛大學畢業的王欣踩遍了曲江所有樓盤，終於在雁塔南路上找到了“顏值”理想的房源，“當時，看到小區和周邊環境就‘拔不動腿’。”彼時，西安城新房均價6000元/平方米左右，王欣看重的樓盤8500元/平方米-1.2萬元/平方米，“出於經濟壓力考慮，樓層户型都選了中檔，成交價每平方米9500元，父母出的首付，我每個月還貸4000多元。”

然而很快，王欣就開始清醒，愛上一個愛不起的房子，有多痛苦，“剛上班那年我每個月月薪只有3000元，不夠還房貸，只能週末出去各種兼職。那時候，不敢見人，不敢告訴父母。為了省錢，很長一段時間天天吃泡麪，吃的面黃肌瘦，有一次還暈倒在公司。後來工資上漲，才勉強維持住正常的生活。現在，日常吃喝是沒有問題，但也不敢亂買東西，不敢旅遊，同學、同事聚會更是很少參加。”

“實話講，當初想住曲江的美好已經被捉襟見肘的窮困盤剝的體無完膚。可能，我這種窮人不配住曲江吧。”王欣説的落寞。

同時，他也不敢想，自己用泡麪和青春堅守的“家”現在市場價格只有7500元/平方米，並不比別人“高大上”多少。

陝北煤老闆折翼豪宅滯銷

討論曲江，就永遠繞不開陝北人。

從陝北榆林一路向北，到神木、店塔和大柳塔，再跨過烏蘭木倫河到內蒙古上灣、到鄂爾多斯市，這條200多公里長的狹長地帶被譽為中國的“能源走廊”。這裏，每平方公里的土地之下藴藏着高達10億元的鉅額財富。其中，鄂爾多斯，被稱作“大漠上的迪拜”；而榆林，則被冠以“中國科威特”。

與鄰居鄂爾多斯不同，榆林人喜歡在省城西安和榆林兩地買房，即使有點積蓄的普通家庭，也都傾向於在西安買一套房子。陝北由於氣候條件惡劣，臨近沙漠地帶，降雨稀少，歷來就有不少人遷居土地肥沃的關中。此外，雖然煤炭給榆林帶來了大量財富，經濟總量一度逼近西安，但其軟實力與西安仍有很大差距，尤其是在醫療、教育等方面差距明顯。很多榆林人子女在西安上學，畢業在西安工作，最終也就定居西安。

曾經，榆林上億的富豪很多。當地人經常給你舉各種例子，炫耀他們的“富”。比如，在榆林市的神木縣，身家上億的富豪如果一個挨一個地站在一起，能站滿整個縣政府附近的廣場；比如有的煤老闆在東南亞賭錢，一次能輸幾千萬；比如一個煤老闆去西安買房，另一個煤老闆在電話裏通知“順便給我捎上一柱柱”(所謂的“一柱柱”，也就是一個單元)。

“正是這種財大氣粗，讓西安普通住宅售價在6000元上下時，曲江高端住宅價格突破了2萬元。”房地產中介唐果坦言，曲江的高端住宅最開始就是以財富階層中央住區的身份出現，2011年以前，全靠陝北人撐着，很多項目不光是去陝北拓客，更努力從自身定位、建築風格上向客户靠攏。

“有一次，一位陝北客户拖着兩個麻袋進來，説要買房，打開繩子，裏面全是整捆整捆的百元鈔票。”對於陝北人的“壕”，唐果印象深刻，“他們開口就要最貴的，裝修全貼大理石，吊頂就要石膏穹頂、羅馬柱，怎麼氣派怎麼來。”而坊間也有流傳，在西安，不止是售樓部，商場服務員聽到陝北口音都會熱情地連呼“老闆”。

這些“老闆”因煤暴富，但普遍文化偏低，缺乏更好的理財手段，大部分只會炒房子、炒黃金。張黎是陝北某“煤老闆”的遠方親戚。他講述，2012年年初，這位“老闆”表舅一次性付款買下兩套別墅，付完了錢辦好了手續，還是意猶未盡，想起剛從銀行取的錢還在車裏，於是又開車到另一小區，再次買下兩套房子。

“曲江幾乎每個小區都可以聽到陝北話，有的小區官方語言就是陝北話。我表舅住的小區，大概有一百來户都是陝北人。他們買房愛扎堆，都是親戚介紹親戚、朋友推薦朋友。來自延安、榆林兩地掛着‘陝K’‘陝J’牌照的車輛，進進出出，早就是很多小區一景。”張黎補充。

這也和媒體對西安樓市置業結構的評價相符。2010年，有報紙在談到西安樓市時説，“陝北人帶來的大量資本，直接推高了曲江房價，而後出於示範效應其他片區跟漲。”

實際上，在煤炭“黃金十年”裏，不僅房地產，榆林市依靠煤炭經濟已經成長為陝西省內僅次於省會城市西安的第二大經濟體，超過咸陽、寶雞、渭南等關中城市，成為驅動陝西經濟“彎道超車”的一個重要引擎。

可隨着煤炭不景氣，這種“牛氣”在2012年轟然倒塌。“能源經濟破滅，陝北富豪和中產財富縮水，無力持續購房。而泡沫期的陝北投資客、本地能源客户一旦退出，市場剩下的客户就是中低收入客羣。這些人羣無力承擔之前炒起來的高房價，樓市只能被迫回落。而有的在前幾年就入市的豪宅，並沒有適時研究客户需求的變化，所以造成了滯銷。”從業十年，唐果的觀點是，“西安市場剛需化面貌日益突出，做得好沒用，客户還是買不起。改善客户普遍中年，相對比較挑剔，所以市場遲遲難以激活。”

而自稱早“售罄”的曲江南湖別墅項目，在2016年，也絲毫不見入住或裝修的痕跡。

易道顧問機構測算，截至2016年7月，西安別墅存量面積為112萬平方米，按照近一年的月均銷售速度，消化週期達到30個月；再算上洋房、大平層，全部豪宅存量為427萬平方米，消化週期更是達48個月，遠高於普通住宅市場22個月的消化週期。這意味着，粗略來看，西安豪宅消化週期目前還有33個月。

“好鄰居”鄭州成新金主？

“同樣是省會，南京、濟南千人瘋搶，合肥、鄭州房價‘上天’，為什麼西安這麼弱？”在西安上學、工作近10年的孫晴十分不解。

她是西安高新區一家大眾汽車4s店的業務員，單身，容貌姣好，業務能力強。在4s店生意最好時，很輕鬆就月入過萬。但也和很多“會掙錢”的女子一樣，孫晴極會花錢，每個月用來買衣服、化妝、人際交往的花銷近萬。所以，儘管看似風光，但孫晴的實際存款並不多。

2013年，孫晴被一則“單身時有了棲身之所，戀愛時多了待嫁資本，結婚後添了安全感”的廣告啓發，用身上僅有的20萬存款在長安區大學城買了屬於自己的小窩。其時，樓價為7800元/平方米，月供3500元/平方米。2015年交房後，注重生活細節的孫晴又拿出20萬，做了不錯的裝修。

但新房子還沒住多久，孫晴就被派往北郊另一家4s店工作，“長安區離北郊太遠了，上班不方便，只能在北郊租房住。”

2016年，4s店生意大不如前，孫晴收入鋭減，為了減輕房租房貸壓力，只好暫時把新房租出去補貼房貸。但問題來了——由於是新小區，入住率不高，周邊又都是窮學生，房子遲遲租不出去。這讓一向淡定的孫晴十分苦惱，“説好的‘鄭州炒房團’呢？”

關於“鄭州炒房團”，事情是這樣的。

9月19日，央視援引國家統計局發佈的最新數據報道稱，8月份，在全國70個大中城市新建商品住宅價格、二手房交易價格的環比增幅“PK”中，鄭州獲得“雙料冠軍”領跑全國，其中，新房均價首次破萬，達到10852元/平方米。而當月，西安新房銷售均價僅為6587元/平方米，與1月份的均價6406元/平方米相比，前8個月僅上漲181元，上漲幅度2.83%。並且，房價排到百城中的第60位，低於同在西北地區的烏魯木齊和蘭州。有媒體評論，鄭州的房價暴漲、樓市火熱反襯出西安樓市“悽悽慘慘慼戚”的窘境。

然而市場從來都是充滿笑點。9月底，網絡上開始瘋傳，中秋節期間，西安很多售樓部大批河南客户現身，城東某知名樓盤被“鄭州炒房團”掃貨式買空。之後，媒體大量跟蹤報道，讓這一事件愈演愈烈。而西安，也因為房價“太低”，成為2016年樓市最特別的“網紅”。

對此，在西安生活多年的鄭州人宋郡相當唏噓，“西安作為教育大省，坐擁3個985，7個211。我們河南人早在幾年前陝西落户政策開放時就陸續來西安買房，不為地段，不為價格，只為讓孩子上個好大學變得不再那麼‘難’。那會，西安比鄭州吸引力強得多。”他記得，四、五年前，媒體經常報道“鄭州開發商來西安考察學習”，原因是當時的“西安雲集了眾多全國大牌開發商、動輒數千畝大盤”，“沒想到，幾年光景，就已‘河東河西’。現在，刺激西安樓市的金主竟然變成‘鄭州’，你説諷刺不諷刺？”

宋郡今年55歲，來西安超過20年。幾年前，為了方便照顧孫子，他在兒子小區附近購置了一套兩居室，總面積95，每平方米6100元。對這套房子，他印象不是特別深，因為“選擇餘地不大”。但兒子在高新區買學區房的事卻讓他有一肚子話説。

“和我們河南不同，陝西人對教育要求很高，且在這方面投資很大。但西安作為省會城市相當‘奇葩’，政府只蓋房不蓋學校，公辦小學相當稀缺，市場上大量頂着‘交大X附小’‘西工大X附小’等‘名校’招牌的私立學校橫行。和高校有合作的開發商建一個樓盤，就在小區內掛一個‘X附中X分校’的‘學位房’牌子，吸引人購房。實際上非常不正規，天價學費不説，入學名額根本得不到保證。稍不注意就會上套。”他粗略計算，一年來去高新100多次，看遍了所有有上學可能性的新房、二手房。

“有一家樓盤，我們去看了五六次，置業顧問明確表示有‘學位’，可以上高新二小，最後一次揚言只給我們‘5分鐘’考慮。那段時間，恰巧‘鄭州炒房團’的消息鬧得沸沸揚揚，兒子很擔心房價上漲，當時就想付款。我摁了好幾次才摁住。後來，我們託人打聽才知道，那個小區一期的業主孩子根本沒學上，物業要求每家交1萬元贊助費幫助聯繫其他學校。”宋郡感慨，“西安城有名的高新一小、二小、三小、四小都是私立，學區房在這裏就是一個傳説。”

不過，他也坦言，整體來看，西安房價確實良心，“20年前，1平方米約等於1400碗涼皮；今天，1平方米依然約等於1400碗涼皮。”

值得注意的是，12月5日，位於西安東二環陝建機廠的137.42畝淨地被融創集團以18.5億元的價格拍得，史稱“地王”。